在人們愈發重視契約的社會中，合同起到的作用越來越大，簽訂合同是爲了保障雙方的利益，避免不必要的爭端。你所見過的合同是什麼樣的呢？以下是小編整理的集體土地合同8篇，僅供參考，大家一起來看看吧。
合同雙方當事人：
出賣人：
身份證號：
買受人：
身份證號：
《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自願、協商一致的基礎上就買賣套房達成如下協議：
該套房所在地： 號，樓層爲第 層 邊，主體結構爲框架結構，建築層數爲6層，該套房的用途爲普通住宅，層高爲3米帶板,朝向爲 ， 室 廳，該套房建築面積共 平方米，該房屋自賣之後，雙方永不反悔，任憑賣方居住、出租、轉讓處理，賣方及親屬無權干涉，此房賣前未盡事宜(含界址、產權等)，買方概不負責，由賣方處理。
一、 計價方式與價款
總金額爲人民幣 (大寫) 整(小寫) 元，本條所稱建築面積是指房屋外牆柱勒腳以上各層的外圍水平投影面和，包括套內陽臺，挑廊與及樓梯間的分攤面積。
二、 付款方式與及期限
分期付款：第一期爲合同(房屋買賣合同)簽訂時付購樓層套房澆樓面水泥時付 元，第三期爲交房後 天內一次性付清所差款項 元，如房屋需變更，辦證所需稅、費、出賣人概不負擔，均由買受人負擔。 出賣人保證該套房沒有產權糾紛，如政府建設、城建等單位執法部門在清查套房超面積、超層高所產生產權糾紛，概由出賣人承擔會部責任(含罰款)，買受人不承擔任何經濟責任，其他產權糾紛，由出賣人承得相應違約責任，在保修期內除自然災害外造成的房屋質量問題其房屋結構安全及經濟責任由出賣人負責。
三、 使用承諾
買受人使用該套房期間，不得擅自改變該套房的建築主體結構、承重結構和用途。除本合同、補充協議及附件另有約定者，買受人在使用該套房期間有權與其他權利人共同使用與套房有關的共同部位和設施，並按照共同部位與共用房屋分攤面積承擔義務。出賣人不得擅自改變與該套房有關的共用部位和設施的使用性質。
四、 雙方的權力和義務
1、 賣方必須保證房屋的工程質量和遵照政府的建造章程依法建造。如有違反，一切後果由賣方承擔責任。
2、 賣方必須保證出入暢通(買方不分攤任何費用)，含頂樓天面可以共用(裝水塔，太陽能及其他設施等。)
3、 土地屬集體地土地，按現有的政策不能辦理房產過戶手續，本協議同樣有效。如有政策允許辦理，賣方應無償協助配合買方辦理一切手續證件，如遇政府拆遷，本套房用按政府的補償歸買方所有(注：按政府的貨幣折換補償方式按市場價計算)。
4、 買方對本套房有權隨時轉讓和使用，賣方無權干涉。
五、 交房標準及時間
內牆，天棚混合砂漿打底，安裝好鋁合金窗戶，外牆，樓梯間及公共設施裝修好。
本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效，未盡事宜，雙方可以另行簽訂補充協議。對本合同的變更或解除，應當採用書面形式，本合同附件及補充協議與本合同具有同等法律效力。
本合同及附件共 頁，一式兩份，具有同等法律效力，其中出買人一份，買受人一份。
六、 補充知款
1、 水、電開戶費用由買受人自理：樓梯間的路燈，按層數各自負責。
2、 底層雜物間/平方米。
3、 套房加雜物間總價款，合計金額： 。
4、 此套房產權，使用權由買受人系下全權所有繼承。
5、 其它約定：在政府政策允許辦理產權登記事宜，出賣方必須無條件提供手續協助買受方辦理房產登記等一切手續，所涉及的費用由買受方自負。
7、出賣人承諾：出賣人擁有對本合同項下房屋完全的處分權。
8、買受人承諾：買受人真實地願意購買本合同項下的房屋。
出賣人： 買受人：
聯繫電話： 聯繫電話：
20xx年xx月xx日：
集體土地合同 篇2轉讓方（即承包方、流出方，以下簡稱甲方）：
1、農村集體：
戶代表數：xx戶
2、負責人： 職務：
3、負責人身份證號碼：
受讓方（即受讓方、流入方，以下簡稱乙方）：
1、單位：
2、法定代表人：
3、單位地址：
4、法人居民身份證號碼：
爲了明晰產權，辦理林權過戶手續，甲乙雙方經平等協商，本着公開、公平、公正和誠實信用的原則，對不宜採取家庭承包方式的荒山荒地，通過公開協商方式，按照法定程序，依據《農村土地承包法》、《森林法》、《民法通則》、《合同法》等有關法律、法規和規章的規定，特訂立本轉讓補充合同。
一、荒山荒地名稱、坐落、面積和用途
荒山荒地名稱：xxxx（小地名）。合同標的爲荒山荒地承包經營權（是指荒山荒地的佔有、使用、收益和依法處分權）
坐落：
面積： 畝（大寫）
四至界限爲：
東至：
南至：
西至：
北至：
用途：本合同轉讓的荒山荒地必須用於林業生產，未經縣級以上林業行政主管部門依法批准，不得改變林地用途、用於非林建設。
二、流轉方式、期限和承包費及支付方式、時間
以轉讓方式承包，承包期xx年，從xx年 xx月xx日起至xx年xx月xx日止。
承包費經雙方商議確定爲：每畝每年計xx元，共xx畝，應支付承包費合計xx元（大寫：xx）。承包費每年支付一次，一次支付 xx元，每年承包費必須於xx月xx日以前支付。
三、甲乙雙方的權利和義務
（一）甲方的權利。
1、發包的荒山荒地屬本集體所有。
2、依照合同約定收取承包費。
3、依照法律法規規章和政策監督、指導乙方依照承包合同約定的用途合理利用荒山荒地，制止非法損害承包地的行爲。
4、執行 林地利用總體規劃，辦理徵收、徵用、佔用的補償事宜。
5、法律、法規、規章規定的其它權利。
（二）甲方的義務。
1、於本合同生效之日交付權屬清楚、未設定擔保的荒山荒地（法律規定保護的珍貴、瀕危、稀有、有益的野生動物、植物和地下礦藏、埋藏物除外），及時向縣林業行政主管部門申請權屬變更登記，並幫助乙方申領林權證；第三人對本承包地主張權利的，由甲方負責處理，並不得影響乙方的權利。
2、尊重乙方的生產經營自主權，不干涉乙方依法進行正常的生產經營活動。
3、維護乙方承包的荒山荒地的佔有、使用、收益權及承包經營權的依法流轉權，承包後所種植的林木所有權；
4、承包期內，不得非法變更、解除承包合同和收回承包地。
5、法律、法規、規章規定的其它義務。
（三）乙方的權利。
1、於本合同生效之日接受荒山荒地（法律規定保護的珍貴、瀕危、稀有、有益的野生動物、植物和地下礦藏、埋藏物除外），在甲方的配合、幫助下向縣級以上林業行政主管部門申領林權證。
2、對承包的荒山荒地依法享有佔有、使用、收益權，依法登記取得林權證書後，其承包經營權可以依法轉讓、出租、入股、抵押或者以其它方式流轉；正常的生產經營活動不受干涉。
3、對承包期內非法變更、解除承包合同、收回承包地的行爲進行抗辯，依法行使損害賠償請求權。
4、享受國家有關扶持、優惠政策；承包經營地被依法徵收、徵用、佔用的，有權依法獲得相應的補償。
5、法律、法規、規章規定的其它權利。
（四）乙方的義務。
1、維持承包荒山荒地的林業用途，未經有權的林業行政主管部門依法批准，不得改變林地用途、用於非林建設。
2、依法保護和合理利用承包地。不斷加大對承包土地的投入，提高其生產能力，提升其使用價值，依約推進開發利用進度；不自行或准許他人在承包地內開荒、採石、取土、建窯等，不進行破壞性、掠奪式開發、經營，不給林地造成永久性損害；採伐林木應有計劃地依法進行；制止在野外違章用火行爲，一旦發生森林火災和病蟲害、林木盜伐事件，應積極採取措施，並及時向有關部門報告。
3、服從、支持 林地利用總體規劃，接受甲方依法進行的監督和指導。
4、法律、法規、規章規定的其它義務。
四、合同期內荒山荒地及荒山荒地開發後資源收益的處置：
五、合同期滿時，荒山荒地及荒山荒地開發後資源資產的處置：
六、違約責任
甲乙雙方在合同生效後，應當善意履行合同，如一方當事人不履行合同義務或者履行義務不符合規定且無免責事由的，應向守約方支付違約金xx元（大寫：xx）；若造成損失的，應當採取補救措施，履行減損義務，承擔賠償責任，是否繼續履行合同由守約方決定。
七、合同的變更和解除
（一）以下條件成就時，可以變更或解除承包合同：
1、經雙方協商一致且不損害國家、集體和社會公共利益；
2、發生不可抗力以致部分或完全不能履行合同義務；
3、乙方主動放棄承包期或喪失承包經營能力且自願要求的。
（二）以下條件成就時，應當變更或解除承包合同：
1、乙方不依照合同交付承包費；
2、乙方破壞性、掠奪性經營，或拋荒，或擅自改變林地用途，經甲方制止無效的；
3、承包林地部分或全部依法轉爲其他建設用地；
4、一方違約致使承包合同無法履行或已無履行必要；
5、承包合同期限屆滿。 變更或解除承包合同應提前60天書面通知對方，若使一方遭受損失的，應由責任方賠償損失。
八、爭議的解決
本承包合同履行發生爭議時，甲乙雙方可協商解決，也可以提請村民委員會、鎮人民政府調解；若當事人不願協商、調解或協商、調解不成的，可向林地承包仲裁機構申請仲裁，也可直接向人民法院起訴。
九、其他事項
1、本承包合同自雙方簽字、蓋章之日起成立，經勐烈鎮人民政府鑑證後生效，不因甲方承辦人或負責人及乙方代表人的變更而影響法律效力。
2、本合同未盡事宜，雙方協商制定補充協議，依法訂立的補充協議與本合同具有同等法律效力。
3、本合同一式五份，甲乙雙方各執一份，本村民委員會備存一份。
轉讓方（蓋章）： 受讓方（簽名）：
負責人（簽名）： 代表人（簽名）：
年 月 日 年 月 日
鑑證單位：（蓋章）
鑑證人簽名：
年 月 日
集體土地合同 篇3【內容提要】最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》雖然解決了目前商品房買賣合同糾紛中的許多問題，但其自身適用範圍的限制，並不能解決由在集體土地上所建商品房買賣合同而引發的一系列問題，導致實踐中的無序。無效論者從合同違反《土地管理法》的規定和合同標的履行不能出發，否定此類合同的效力；有效論者則從法解釋學和取締規範與效力規範的區別出發，認定合同效力。基於此類問題的複雜，筆者從社會整體的角度出發，利用利益衡量的基本觀點，指出有效論更能適應現實社會的需要，並在此基礎上提出了相應的處理對策，以期能對這一難題的解決起到促進作用。
【關鍵詞】商品房買賣合同 集體土地 合同效力 利益衡量
隨着經濟的發展，我國社會整體發展，物質水平有了很大的提高，人民生活漸趨富足，文化日益昌明，原本與尋常百姓毫不相干的買房置地也成了現今十分普通的一件事情。但既然有買有賣，其間就難免產生糾紛，爲了處理日益涌現的商品房買賣糾紛，20xx年4月28日最高人民法院公佈了《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》） 。這一司法解釋的出臺，對於人民法院處理此類案件起到了十分積極的促進作用，得到了社會各界的普遍歡迎。但是，通過近一年來的實踐，這一司法解釋也暴露出自身的一些不足，尤其是從司法解釋序言中所體現的立法意旨看，該司法解釋主要是針對城市規劃區國有土地範圍內的商品房買賣合同進行規定的 ，並未把佔國土很大比例的農村集體土地上發生的商品房買賣行爲納入調整範圍，不能不說是一種“立法”上的缺失。對於在農村集體土地上所建商品房買賣合同的效力及處理，目前司法實務界及理論界都尚無定論，但實踐中由此而引發的糾紛卻日益增加，亟待解決。本文中，筆者試就此問題發表一下個人見解，希望能夠對人民法院的司法實踐起到參考作用。
一、我國的土地制度與商品房種類
根據我國憲法的規定，“城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。”因此，在社會主義的中國，從所有制上講，土地可以分爲兩類，即國有土地和農村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國的社會主義制度緊密聯繫在一起的。研究我國的土地問題及附着於土地之上的房屋問題，就不能不以此爲最根本的出發點，所以，商品房也就可以區分爲建築於國有土地上的商品房和建築於集體土地上的商品房兩大類。
二、農村集體土地上所建商品房的問題所在
商品者，依《高級漢語大詞典》 之解釋，意爲“⑴爲交換而生產的物品。⑵泛指市場上買賣的物品”。據此並參考《解釋》第1條的規定，本文要討論的商品房就是指出賣人（僅指房地產開發企業）尚未建成或者已經竣工的用於向社會銷售並移轉房屋所有權於買受人、買受人支付價款的房屋。究其根本，商品房與其他房屋的最大區別就在於它是作爲一種商品用於交換，商品房在所有權的讓渡過程中實現其交換價值。但是，法學不同於經濟學，其着眼點在於所有權的移轉及移轉過程中出現的問題。比較研究國有土地上的商品房與集體土地上的商品房，就是要比較二者在所有權移轉方面的差別。
通觀世界各國，在房屋與土地的關係上，普遍採取“房地一體主義”，即房屋的所有權與其所附着的土地的所有權或者使用權同時移轉，只有這樣才能保證房屋的所有權人在房屋使用過程中不會因房屋所附着的土地歸屬於其他人而引致紛爭。我國《城市房地產管理法》
第31條也規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”在我國經過出讓的國有土地其土地使用權的轉讓是不存在障礙的，但是，1998年8月《土地管理法》修改時將“允許城鎮非農戶口居民建住宅使用集體土地”的規定加以刪除，並在第63條中明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”，造成“集體建設用地必須轉爲國有以後才能進入二級市場流轉”的狀況， 從而在立法意旨上，城市及外村、外鄉居民已被禁止成爲集體土地上住宅的合法所有權人。 在農村集體土地上所建商品房買賣合同也就由於違反法律禁止性規定而成爲一種病態的契約，從而直接影響到買賣合同的效力問題。
但是，在當前相當一部分地區出現了利用尚未收歸國有的集體土地開發商品房、規模建設新型人口聚集區的活動，較爲時興的說法叫作“舊村改造”。雖然在這一過程中出現了一些糾紛，但是，從深層次上看，這種現象的出現有其必然原因。隨着城鄉產業結構的升級和經濟結構轉型，土地的承載、養育等傳統功能逐步萎縮，而財富儲存功能、產業空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強，集體土地經歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變，此其一。其二，隨着開放型經濟與城市建設的深入發展，大量外來資金與人口涌入，使村鎮集體土地的價值迅速提升，城市近郊非農用地的收益率明顯高於農用地。其三，國家徵用集體土地是按產值補償，而當前土地市場價格遠遠超出該標準，用地者到國家嚴格控制的土地一級市場受讓土地成本過高。在土地補償水平與用地成本比較利益的巨大反差下，農村集體建設用地不可避免地自行流轉。其四，我國土地管理制度改革後，土地使用權在土地權力體系中的地位日益突出，隨着城市化程度的提高和“舊村改造”的推進，相當一部分村成爲實體化的經濟組織，在經濟利益最大化的驅動下，自然將手中所掌握並能實際加以運用的土地使用權作爲資產來進行“土地經營”。 可以說，在一定意義上，在農村集體土地上所建商品房買賣合同的出現就成爲不可避免的現象。
除此以外，在中小城市出現的“舊村改造”也並不與國家開發小城鎮的戰略相背離。無論從我國作爲發展中國家走城市化、現代化道路的發展途徑上看，抑或從我國拉動內需、擴展經濟增長點的需求上看，小城鎮開發都是我國必將長期堅持並不斷髮展的一項重要國策，而不是應付現狀、一時之興的臨時過渡措施。與其相對照，“集體建設用地不得直接進入市場流轉”的規定，僅源於原國家土地局上世紀九十年代初期推行的“轉權讓利”政策， 其實質仍擺脫不了政府利用管理者職權剝奪集體土地所有者、與民爭利的計劃經濟時代色彩。農民集體所有的土地只有被徵爲國有後才能進入市場，其收益只能由國家得到，這一傳統做法明顯是忽視農民集體土地財產權的表現，與我國正在推行的財產權體系改革相背離。集體土地所有權作爲一種財產權，其所有人必然要求能正常地使用、支配和處分土地，以取得合理的土地收益。
三、病態契約與無效合同
討論在集體土地上所建商品房買賣合同的效力問題之前，有必要首先對病態契約和無效合同的概念作出說明。
何謂病態契約？各國法對契約的成立和生效均規定了一系列要件，違反法律強行性規定的契約即爲病態契約。例如，根據《意大利民法典》第1325~1352條的規定，契約生效的要件包括：⑴當事人的合意；⑵契約原因合法；⑶契約的標的可能、合法並確定或可確定；⑷契約的形式應符合法定或約定。如果將符合這些要件的契約定義爲健康契約，那麼違反這些法定要件的契約則爲病態契約。 根據我國合同法第52條、54條的規定，契約的病因主要有：⑴惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；⑵以合法形式掩蓋非法目的；⑶損害社會公共利益；⑷違反法律、行政法規的強行性規定；⑸因重大誤解訂立的合同；⑹在訂立合同時顯失公平的；⑺一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。
因契約違反法律所規定的要件的不同，可以確定契約病態的嚴重性。一種是僅與當事人利益有關的要件的違反，如意思瑕疵等；另一種是對於與社會利益相關的要件的違反，如違反法律的強行性規定或共序良俗等。前者因涉及當事人雙方利益，故病態並不十分嚴重而尚可救治，各國法一般規定其爲相對無效的契約，即將契約是否生效的決定權交給當事人本人；後者因涉及社會利益，故爲病態嚴重的契約，當事人無權決定其命運，各國法一般規定其爲絕對無效。
雖然違反與社會利益相關的要件是確認絕對無效的契約的衡量標準，但這種表述仍失之抽象。筆者以爲，根據我國的實際情況，違反與社會利益相關的有效要件主要有兩個方面，即：⑴違反法律、行政法規的強制性規定，⑵損害社會公共利益，或者稱之爲違背公共秩序與善良風俗。對於第一方面，王利明教授在《關於無效合同確認的若干問題》一文中提出了依據違法性確認合同無效的三個標準：⑴必須違反了全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規，才能直接導致合同無效；⑵必須是違反了法律和行政法規的強行性規定；⑶必須是違反了強行性規定中的效力性規定。 對於第二個方面，可以簡稱爲違背公序良俗。所謂善良風俗，一般是指社會對某種行爲所持的一般道德標準與習慣。 公共秩序與善良風俗不同，它反映和保護國家和社會的根本利益，表現了國家對社會生活的積極干預，其淵源大多來自公法，如憲法、行政法等；也有些規定來自私法。凡是違背上述條件的合同，都應當認定爲絕對無效的合同。
四、在農村集體土地上所建商品房買賣合同的效力
通說認爲，由於《房地產管理法》的規定，商品房買賣必然導致房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓，而《土地管理法》中又規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”、“集體建設用地必須轉爲國有以後才能進入二級市場流轉”，因此，在農村集體土地上所建商品房買賣合同就成爲一種違反法律的強行性規定的無效合同。但是，筆者認爲，這種觀點實在是有重新探討的必要。
（一）合同無效論的依據
在農村集體土地上所建商品房買賣合同無效觀點的依據概括起來主要有以下兩點：
1、此類合同違反了法律的強制性規定。由於《房地產管理法》明確規定房屋所有權和房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓，因此要實現此類合同的目的，就必須使在集體土地
上所建房屋的所有權與集體土地的土地使用權同時轉讓，但是在《土地管理法》裏卻明確規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”，因此，在農村集體土地上所建商品房買賣合同違反了法律（此處是指《土地管理法》）的強制性規定。根據《合同法》第52條的規定，違反法律的強制性規定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結論。
2、由於合同標的不能而無效。除合法要件外，契約的標的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標的可能，是指合同所規定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成爲現實的可能性。如果標的無法實現，則不發生法律上的效力。 當事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買賣合同，其標的是買受人交付價金、出賣人移轉房屋所有權。但在現實生活中，由於房產管理部門只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書，因此，在集體土地上所建的商品房無法按照約定進行所有權的移轉，因爲依照物權的公示公信原則，不動產物權的移轉必須以法定登記機關的物權移轉登記爲要件，不經登記變更物權歸屬始終不發生變化，也就是說這類合同的標的在客觀上沒有實現的可能性。這是一種債務人即使願意履行也不履行的狀態。 基於這一原因，也可以確定此類合同無效。
（二）合同有效論的依據
與上述觀點相對應，合同有效觀點的依據概括起來主要有以下兩點：
1、雖然《土地管理法》中規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”，但是，我國《憲法》第10條第4款後段明確規定：“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，這裏雖然要求“依照法律的規定”進行移轉，但依照法律解釋學的體系解釋方法 ，根據該條的上下文意來判斷，這裏所稱的法律應當是對轉讓的程序進行規範和調整的法律，而不包括實體上的限制。因爲該條從體系上分爲四款，第1款規定了國有土地，第2款規定了集體所有土地，第3款規定了土地徵用，第4款對土地轉讓作出了規定。這就是說，在整個這一條上，立法者是對國有土地和集體所有土地作出了明確的區分，逐款加以規定，在此種情形下，不作區分地提及土地使用權，當然是包括國有土地使用權與集體所有土地使用權這個整體的，這是《憲法》條文中的應有之義。所以，《土地管理法》的規定是與《憲法》的立法宗旨相背離的，而基於“上位法優於下位法”的基本原則和《立法法》第78條 的規定，應當認爲農民集體所有的土地的使用權是可以轉讓的。
2、暫且不慮及上述對《憲法》和《土地管理法》的學理解釋，單從因爲違反法律的強行性規定而使合同無效的角度分析，在農村集體土地上所建商品房買賣合同的效力也值得探討。違反法律和行政法規而使合同無效，其前提是合同違反的是法律和行政法規中的強行性規定。法律規範可以區分爲任意法規和強行法規，而強行法規又可以區分爲強制規定和禁止規定二種。強制規定，指命令當事人應爲一定行爲的法律規定。禁止規定，指命令當事人不得爲一定行爲的法律規定。但是，如果再進一步細分，禁止規定又可以再分爲取締規定和效力規定。前者僅系取締違反之行爲，對違反者加以制裁，以禁遏其行爲，並不否認其行爲之私法上效力。後者系明確規定違反禁止性規定將導致合同無效或不成立的法律規定。由此可知，由於違反法律和行政法規而使合同無效，必須是違反了強行性規定中的效力性規定。 但是，細觀《土地管理法》的規定，第63條不僅有除外條款，而且也僅是規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”，屬於典型的僅取締違反之行爲、對違反者加以制裁、以禁遏其行爲的規定，並未否認其行爲之私法上效力，應當定性爲
取締性規定，根據王利明教授“無效一般只限於違反效力性規範的合同”的觀點推論，在農村集體土地上所建商品房買賣合同也並不必然無效，只是屬於行政機關行政執法取締的範圍而已，但此種結果並不必然及於私法。
（三）筆者的觀點
筆者認爲，對在農村集體土地上所建商品房買賣合同效力進行界定，必須放在一個更高的、全局的視野上進行審視，不能單就某一部法律爲判斷，“法規則只有參照它們所服務的目的始能被理解”，確定一項法律規則的存在是否合理，必須首先探究其目的何在，只有在此基礎上，才能對兩種針鋒相對的觀點作出取捨。
《土地管理法》規定集體土地的使用權在原則上不允許出讓、轉讓，其意圖可以從該法
第一章總則的規定得到說明。該法第1條規定：“爲了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續發展，根據憲法，制定本法。”同時，該法第4條規定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分爲農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉爲建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。??”根據這些規定，我們可以較爲清楚的認識到，《土地管理法》不允許集體土地使用權出讓、轉讓，其目的主要是保護農用地（耕地）總量，防止農用地（耕地）不斷減少而影響糧食安全和國計民生。應該說，這種立法意圖是十分正確的，整個社會經濟的發展，是以農業的穩定爲基礎的，只有農業穩定，纔會有工業和第三產業的穩定健康發展，社會也才能保持穩定。但是，假如商品房的開發是在現有建設用地上進行的，對農用地並不構成影響，那麼，就不應當也沒有依據一概加以否定。
法律的主要作用之一就是調整及調和種種相互衝突的利益，無論是個人利益還是社會利益。 法律的正式淵源並不能夠覆蓋司法活動的全部領域，總是有某種領域要依靠法官的自由裁量來決定，在這種領域中，法官必須發揮其創造精神和能動性。法官應當努力在符合社會一般目的的範圍內最大可能地滿足當事人的意願。實現這個任務的方法應當是“認識所涉及的利益、評價這些利益各自的份量、在正義的天枰上對它們進行衡量，以便根據某種社會標準去確保其間最爲重要的利益的優先地位，最終達到最爲可欲的平衡”。
讓我們首先來看一下確認在集體土地上所建商品房買賣合同無效能夠帶來的利益。這一點其實在前面也已經基本提及了，最根本的就是爲了貫徹落實土地用途的嚴格管制制度，國家可以控制土地用途，保護耕地，穩定國計民生。當然，除此以外，由於《土地管理法》已經著有明文，所以對這一制度不便輕易改動，這就是另一個好處，即維護法律秩序的穩定性。
與此對應的，如果確認在集體土地上所建商品房買賣合同有效又能夠帶來哪些利益呢？從目前的情況看，在集體土地上進行商品房開發，雖然主要目的是用於銷售，但是，在此基礎上，村民的居住條件則是首先得到了改善，在村民改善自身居住條件後的房屋才被用於市場銷售，也正是這種銷售帶來的巨大收入才保證了村民在現階段有能力進行居住條件的普遍改善。可以說，改善村民的居住條件、增加農民收入是確認合同有效的第一點好處。第二個好處，確認此類合同可以利用新增的居住空間改善城市中低收入人羣的居住條件。國家雖然正在大力發展城市低收入人羣的“廉租住房”制度，但是，單一的渠道難以在短時間內解決全部問題，多頭並舉更能加快進程。第三， 也是很實際的一個問題是，由於行政機關的執
集體土地合同 篇4發包方：萬州區小周鎮馬道村1組
承包方： 住所 ：重慶市萬州區小周鎮馬道村1組
按照萬州區小周鎮馬道村1組社員大會審議通過的土地承包方案，承包方自願以家庭承包的方式承包發包方提供的土地。爲明確土地承包關係，維護雙方的合法權益，根據《中華人民共和國農村土地承包法》和其他相關法律、法規及政策規定，經雙方充分協商，特訂立本合同。
一、 承包土地的地類、面積和位置
本合同協議承包的土地爲耕地和園地，共 塊，面積 畝。其中：田 塊，共 畝;土 塊，共 畝。
二、承包期限
承包期限共30年，從 1998年 07月01日起，至20xx年06月30日止。
三、承包土地的用途
本宗土地的用途爲農業生產。
四、發包方享有下列權利
(一)依法擁有集體土地的所有權。國家徵用土地時，青苗補償費歸土地耕種者享有，土地徵用補償費的其餘部分歸發包方所有，按照國家相關法律法規和文件規定使用。
(二)發包方有權監督承包方依照承包合同約定的用途合理利用土地，制止承包方損害承包地和農業資源的行爲。
(三)承包方流轉承包地和因分戶拆分承包地時，如果損害集體和其他社員的利益，發包方有權拒絕批准並制止實施。
(四)用承包土地的經營權抵押融資，必須經發包方同意。發包方將承包地流轉給第三方的，流轉合同書應予註明發包方的本項權利。
(五)承包方有下列情況之一的，發包方有權解除承包合同： ⑴ 承包方違約以致嚴重影響發包方和其他社員的經濟利益的; ⑵ 承包人進行破壞性、掠奪性生產經營，經發包方勸阻無效的;
(六)法律、行政法規規定的其他權利。
五、發包方承擔下列義務
(一)維護承包方的土地承包經營權，不得單方面以承包方家庭人口減少等理由非法變更和解除承包合同。
(二)尊重承包方的生產經營自主權，不得干涉承包方依法進行正常的生產經營活動。
(三)執行區、鄉鎮(街道)土地利用總體規劃，組織本集體經濟組織內的農業基礎設施建設。
(四)國家徵用承包地時，合理分配安置補償費，幫助承包方獲取青苗補償。
(五)集體建設佔用承包地時，發包方要按承包方實際青苗損失給予合理賠償。對發包方被佔用的承包地，發包方要用其他土地補足。無法補足的，按現行土地租金水平和剩餘承包年限折算成現金一次性給予補償。
(六)法律、行政法規規定的其他義務。
六、承包方享有下列權利
(一)依法享有承包地使用和收益的權利，有權自主組織生產經營和處置產品。
(二)有權依法流轉土地經營權,自行決定流轉方式，取得流轉收入。
(三)承包方如果不願意繼續耕種承包地，可以將承包地交回發包方，但要提前半年書面申請。
(四)承包地被依法徵用、佔用的，有權依法獲得相應的補償。
(五)法律、行政法規規定的其他權利。
七、承包方承擔下列義務
(一)保證土地的農業用途，不得用於非農建設。
(二)依法保護和合理利用土地，履行耕作義務，確保土地不撂荒,更不得給土地造成永久性損害。
(三)承包方不得向本社以外的單位和個人轉讓土地承包經營權。以轉讓的形式將承包地流轉給本社農戶，必須經發包方批准。以其他方式流轉土地，流轉合同必須報發包方備案。
(四)法律、行政法規規定的其他義務。
八、如果出現下列情況，發包方收回全部承包地，本合同終止執行。 ⑴承包方退回全部承包地的;
⑵承包方全部農業人口遷入其他農村集體經濟組織，並取得承包地; ⑶承包方所有的農業人口死亡;
⑷國家徵用全部承包地;
⑸集體生產公益設施建設需要佔用全部承包地;
⑹其他按照法律法規規定發包方可以收回全部承包地的。
九、國家建設和集體生產公益設施建設需要徵佔用部分承包地以及承包方退回部分承包地時，本承包合同以簽訂補充協議的方式進行變更，對變化的合同標的等相關內容進行修訂。
十、違約責任
當事人一方違約，應當承擔停止侵害、恢復原狀、排除妨害、消除危險、賠償損失等民事責任。
十一、本合同履行過程中發生的糾紛，雙方協商不成的，首先請求村(居)委會和鎮鄉人民政府(街道辦事處)調解;調解不成的，向萬州區農村土地承包糾紛仲裁委員會申請仲裁，或直接向萬州區人民法院提起訴訟。
十二、本合同未盡事宜，依照相關法律法規及政策的規定執行。
十三、本合同須申請鎮鄉人民政府(街道辦事處)鑑證，從鑑證之日起生效。
十四、其他
十五、本合同一式三份，發包方、承包包方和合同鑑證機構各執一份。
發包方(印章)：發包方負責人：
承包方(農戶代表)： 合同簽訂日期：20xx年 xx 月 xx日
集體土地合同 篇5甲方：
乙方：
經村委會研究決定並由村名代表大會通過及公示無異議，甲乙雙方根據《合同法》規定，本着公平公正自願的同原則，達成如下協議：
一、甲方將甲方集體所有的廢棄閒置的石灰窯及周邊的土地和林地(除耕地外)轉讓給乙方使用。初期使用期限爲50年，到期後乙方優先擁有使用權。
二、轉讓價款：經甲乙雙方協商，甲方現無經濟條件修村內東三條村裏(原是土路面)，由乙方負責拉砂石料鋪墊三條路的路面，經甲方書面驗收合格後交付甲方，乙方完成本合同價款，今後路面在損壞與乙方無關，乙主並保證路邊溝暢通，經甲乙雙方確認此施工工程價款爲五萬元整。
三、乙方在正常施工期間，如遇到村民阻擋，由甲方負責解決，如解決無效，視爲乙方上述第二條約定履行完畢。
四、此轉讓的標的物在轉讓給乙方使用期間，出現任何糾紛，由甲方負責解決，如解決不了，導致乙方無法使用此標的'物，甲方按上述第二條、第五條內容及價款賠付給乙方，但必須經得乙方同意。
五、乙方在使用期間，乙方在標的物的投入，如乙方在使用過程中標的物應甲方原因導致乙方無法使用，甲方將乙方在標的物上的所有投入原價賠償給乙方，並賠償因此給乙方帶來的所有損失。
六、此標的物的所有合法手續由甲方負責辦理，費用由甲方負責，如甲方無法辦理標的物的合法手續，按上述第二條、第五條的內容及價款賠付乙方。
七、如此標的物被國家徵用，所得的賠償歸乙方所有，與甲方及村民無關。
八、乙方在使用期間內，對轉讓標的物任意使用及改動，(沙石廢土)乙方有權處理，甲方不得干涉乙方對此地任何使用，(乙方非法使用除外)
九、如使用期到期後，甲方如將此標的物轉讓給第三方，則甲方將按價賠償乙方在標的物上的所有投資。
十、乙方在使用期間內，有權合法轉讓標的物的使用權，合同附有同等法律效力。
本合同自簽訂之日起生效，一式兩份，甲乙雙方各持一份。
甲方(公章)
法定代表人(簽字)
乙方(簽字)
二0 年 月 日
集體土地合同 篇6甲方(賣方)：
乙方(買方)：
根據國家和省法律、法規和有關規定，甲、乙雙方在平等、自願、協商一致的基礎上就下列房產買賣達成如下協議：
一、甲方自願將坐落於 的房產出售給乙方，乙方對甲方所出售的房產已作了充分了解，願意購買該房產。甲方出售的上述房產基本情況爲(1)混凝土基礎結構辦公室三層，總建築面積爲400平方米;(2)星棚結構5個：生產車間、宿舍總面積5xx年 月 日將該房產交付給乙方使用。
四、甲方保證上述房產沒有產權糾紛和財務糾紛或其他權利限制，若發生買賣前即已存在任何糾紛或權利障礙的，概由甲方負責處理，並承擔相應法律責任，由此給乙方造成經濟損失的，由甲方負責
五、甲方決定中途不賣或逾期10天仍未交付房產時，作甲方中途悔約處理，本合同即告解除，賠償人民幣伍萬元整的違約金給乙方。
六、辦理上述房產所需繳納的稅費，均由甲方繳納。
七、本合同履行過程中如發生爭議，雙方應及時協商解決，協商不成的，可向有管轄權的人民法院起訴。
八、本合同未盡事宜，由雙方約定後作爲補充合同並與本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式兩份，甲、乙雙方各存一份。
十、本合同於20xx年xx月xx日在 簽訂。
甲方(簽章)： 乙方(簽章)：
法定代表人： 法定代表人：
身份證號碼： 身份證號碼：
聯繫地址： 聯繫地址：
聯繫電話： 聯繫電話：
委託代理人： 委託代理人：
身份證號碼： 身份證號碼：
集體土地合同 篇7出租方(甲方)：
承租方(乙方)：
爲充分利用XX鄉冬閒田，發展經濟，依照有關法律、法規，經甲、乙雙方友好協商，將甲方水田的冬季使用權承包給乙方種植澤瀉，現就有關事宜達成如下條款，以茲共同遵守。
一、
甲方將位於XX縣XX鄉XX村的水田xx畝的小春使用權轉讓給乙方用於種植澤瀉。
二、合同期限
從20xx年9月20日起到20xx年3月20日止。
三、轉讓價格及結算方式：
按每畝100元，共計19200元，以現金一次付清。
四、義務
甲方負責做好所涉及的農戶工作，並造具花名冊由各農戶簽字認可後交乙方存檔。
五、權利
甲方在大春收完水稻後不能把水放掉，小春季節不得以任何理由干擾乙方的正常生產經營活動；乙方在本合同期限內享有獨立的生產自主權、經營權及甲方享有的所有權利，但不能改變土地用地性質。
六、違約責任
上述條款是甲、乙雙方在平等、自願基礎上達成，任何一方不得違約，否則，單方違約給對方造成的經濟損失全部由違約方承擔。
七、本合同自雙方簽字之日起生效，一式三份，甲、乙雙方各執一份，報送主管部門備案一份。
甲方(簽章)：_________乙方(簽章)：_________
xxxx年xx月xx日xxxx年xx月xx日
集體土地合同 篇8一、集體土地使用權非法交易的主要形式
（一）買賣
未經國土部門批准使用的集體土地轉讓給個人或單位；集體經濟組織、村辦企業將建在集體土地上的建築物賣給個人或單位；村民將取得的宅基地或者連同建築物轉讓給個人或單位，受讓方支付轉讓費後，自由使用該幅土地。
（二）聯營
由集體經濟組織、村辦企業與個人或單位集體經濟組織、村辦企業負責提供土地，但不參與經營，也不承擔任何風險，固定收取利潤，即土地轉讓費。
（三）合作
集體經濟組織報批取得集體建設用地使用權後，提供土地與他方合作建房，進行房地產開發，房屋建成後，部分歸集體經濟組織所有，部分歸帶資承建的出資者所有，由其出售，因未取得房地產開發許可證，故大部分購買房產的買主，無法辦理房產證，但也有部分以分配給村民作爲“人口樓”的方式，辦理了房產證。
（四）出租
集體經濟組織將農用地出租或以承包的名義出租，承租（承包方）在承租土地上進行廠房，倉庫等建設後自用或再出租。
二、集體土地使用權非法交易案件的類型及特徵
法院受理的涉及集體土地使用權非法交易的訴訟的案件類型的較多，既有集體經濟組織訴請受讓方、承租方、聯營方繼續履行合同，支付轉讓款、交付租金、支付聯營利潤的，也有集體經濟組織或村民訴請確認轉讓合同無效或解除合同，並收回土地使用權的； 有受讓方或合作方訴請集體經濟組織或村民要求繼續履行合同，交付土地使用權，辦理相關權屬證書過戶登記的；還有受讓方請求確認合同無效或要求解除合同，返還轉讓費的。該類非法交易涉及面廣，幾乎每個村居都有，特別是鎮、街道所在村居更普通存在。一旦發生糾紛，由於牽涉到集體經濟組織、村民、承租方，受讓方等多方的切身利益，各方常採用組織羣衆集體上訪，通過新聞媒體作片面、主現或傾向性報道，向黨政部門或法院、國土、規劃等執法、行政部門施加壓力，對社會的穩定造成了極大的危害，嚴重影響、干擾黨政、執法、行政部門的正常工作秩序。
三、處理集體土地使用權非法交易案件的對策
（一）行政執法的對策
1.國土部門要對未經審批擅自將集體土地轉讓進行非農建設的情況進行認真清理。對符合土地利用總體規劃的，依示補辦用地
手續，對不符合土地利用總體規劃的，限期拆除建築物，恢復農業用地。 對經批准爲建設用地，但未按規定期限進行建設的閒置用地，堅決按規定收回。對按《土地管理法》第三十七條的規定，責令按規定繳納閒置費；或由人民政府作出無償收回用地單位土地使用權的決定，交還原集體經濟組織恢復耕種。對未經批准改變土地使用權權屬的，如符合廣東省人民政府《關於試行農村集體建設用地使用權流轉的通知》規定條件的，責令依法補辦變更登記手續，繳納有關稅費、轉讓用地使用權有增值的，參照《中華人民共和國土地增值暫行條例》的標準繳納土地增值稅。對不符合規定條件轉讓土地使用權的，限期改正，並按《土地管理法》第八十一條的規定，沒收違法所得，並處罰款；構成犯罪的，及時移送司法機關追究刑事責任。
2.規劃、建設行政主管部門在對報建項目審批時要審查建設用地的來源，發現用以建設的土地是通過非法交易所得的，要停止審批手續，並及時通知國土部門，由國土部門依法處理。
3.工商行政管理部門要對企業股東股權轉讓，特別是私營企業股東股權全部轉讓的變更登記加強監管，發現轉讓的股權中含有土地使用權價值的，要及時通知國土部門，防止企業以增加新股東等方式，變相轉讓土地使用權，逃廢正常土地使用權轉讓應依法繳納的稅費。
（二）司法審判的對策
1.關於法院受理的問題。有觀點認爲，土地使用權轉讓發生糾紛，不管是非法的，還合法的，均屬於平等主體之間的財產權糾紛，
屬民法調整的範圍，對於符合《民事訴訟法》第一百零八條規定的起訴條件，人民法院沒有理由和依據不予受理。對於非法用地，土地行政機關有處理的職能，這屬於行政法律關係，而法院受理的是民事法律關係，二者並不牴觸。我們認爲，土地使用權轉讓產生的糾紛，如上所述，一般都涉及到違法用地或非法建築物的問題，違反了《土地管理法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等相關法律、法規的規定，應先由土地行政主管部門對涉及的違法用地或非法建築物進行處理後，當事人纔可以就履行合同而發生的財產糾紛向人民法院提起民事訴訟，當事人未經行政主管部門處理而直接提起民事訴訟的，應裁定不予受理。這一原則已爲廣東省高級人民法院《關於審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用於非農業建設糾紛案件若干問題的指導意見》所確認。
2.關於土地使用權轉讓合同的效力認定問題。有觀點認爲，依合同自由原則，集體土地使用權轉讓合同是雙方當事人的真實意思表示，只要當事人已按合同約定實際履行了，人民法院就不應予干預，如認定轉讓行爲無效，將不利於促進土地資源的合理流動和優化配置，影響農村集體經濟的發展。我們認爲，對集體土地使用權轉讓行爲的效力，應在現有的法律框架內從嚴掌握。 《土地管理法》第六十三條明確規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓，轉讓或者出租用於非農業建設。該條規定顯屬於法律強制性規定，因此，對違反法律、行政法規禁止性規定的土地使用權非法轉讓行爲應認定合同無效，這也是國家公權力對民事行爲進行干預的體現，即使當事人的
意思表示真實，也因其簽訂的合同違反法律強制性規定而自始無效。除非集體土地的出讓、轉讓是用於農業用途或因企業破產，被兼併等情形而將集體土地上的房屋等附着物連同土地使用權一併轉讓的，方可認定有效。
3.對違法進行土地使用權轉讓行爲進行民事制裁的問題。有觀點認爲：沒收違法所得，責令拆除或沒收地上建築物是行政主管部門的職權，不屬於法院審理案件該解決的問題，而且，即使作出制裁決定，制裁往往也較難實現。我們認爲，法院在審理該類案件中，發現違法行爲，應按《民法通則》第六十一條第二款之規定予以制裁。如不採取制裁措施，既不利於維護法律的尊嚴，也會在客觀上默許，甚至放縱非法交易行爲。集體土地使用權非法交易，多爲故意且嚴重違反《土地管理法》的行爲，對此種故意違反法律的行爲予以制裁，既有必要，也有充分的法律依據。《民法通則》第一百三十四條第三款的規定，即爲法律賦予人民法院對違法行爲進行制裁的依據和權力。 故人民法院審理案件中發現存在對該類違法行爲的，應當追繳雙方因轉讓集體土地使用權而取得的財產上繳國庫。若不依法採取制裁措施，僅認定轉讓集體土地的行爲無效，當事人仍然可以達到合同的預期目的，即出讓方可以通過出讓集體土地取得約定的土地使用費，獲得利益，而受讓方可以廉價地使用土地，如此無異於保護了非法利益，降低違法成本，起到變相鼓勵非法轉讓集體土地的作用。
四、建議
