案例分析
2001年11月21日，甲公司與乙公司簽署了一份房屋租賃合同。合同約定：由乙方(乙公司)承租甲方(甲公司)所有的位於A市西大街2號面積約1100平方米磚混結構樓房兩層，租賃期間爲2001年12月1日至2007年12月1日止，年租金66000.00元，乙方一次性付清1年房租66000元，並預交2003年房租10000元。乙方應在合同到期前一個月，預交下一年房租，合同到期後與甲方簽訂續租合同，否則乙方必須在合同到期之日將房屋退還甲方。乙方在承租期間不得毀壞房屋門等基本結構設施，否則，甲方有權採取必要措施，要求賠償，恢復原貌。合同履行中，乙公司於2001年10月24日向甲公司交納房租66000.00元，並預交下一年房租10000.00元;2002年2月26日，乙公司對承租房屋進行了裝修，在裝修過程中乙公司擅自改變房屋結構，毀壞房屋設施，致使租賃物部分受損。
2003年1月11日，甲公司作爲出租人向承租人發出了《收費通知單》，明確告知乙公司應在2003年1月15日之前預交2003年度租金，逾期將終止租賃合同。乙公司收到《收費通知單》後，於2003年1月21日，向甲公司作出《繳費說明》，明確表示，甲公司發出的《收費通知單》於2003年1月20日收到，但拒絕預交2003年度租金，並提出了續交房租的條件，即“我公司繼續履行原合同，三樓由我公司出租或繼續使用，你公司不予干涉，我公司續交第二年房租。”2002年6月12日，乙公司與B市丙公司簽訂了銷售維修部(以下簡稱維修部)簽署聯營協議一份，《聯營協議》約定：乙公司與丙公司雙方以聯營合作的方式，由乙公司提供經營場地，本着照章納稅，合法經營的原則。丙公司提供年租柒萬元(70000元)的，作爲丙公司聯營投入的股金。雙方聯營中，無論盈虧，丙公司付給乙公司年股金70000元，不得以任何理由拖欠，否則乙公司有權停業，停業期間造成的一切損失均由丙公司承擔。丙公司承擔經營的所有費用(稅金，管理費，水、電、暖費)必須每月30日前付清所有費用。丙公司負責經營場地的所有維修費用。甲公司與乙公司由此引發爭議，甲公司起訴要求解除租賃合同，並申請法院先予執行，致三樓出於空置狀態;訴訟中，乙公司提出反訴，要求甲公司賠償裝修費、可得利益、辦公用品等各項損失共計518000.00元。
爭議與分歧意見
第一種觀點認爲：同乙公司作爲承租人與維修部簽署的聯營協議雖名爲聯營，實爲轉租，且乙公司有拒絕支付租金和擅自改變房屋結構、毀壞房屋設施、致使租賃物受損的違約、違法行爲，甲公司得行法定解除權，所以甲公司有權行使行法定解除權解除雙方的租賃合同，對承租人乙公司的損失不承擔賠償責任。
第二種觀點認爲：乙公司與維修部簽署《聯營協議》是乙公司自主的經營行爲，甲公司作爲出租方無權干涉乙公司正常的經營行爲。甲公司因干涉乙公司的正常經營行爲並錯誤的申請先予執行，應當對乙公司的損失承擔賠償責任，乙公司的反訴請求依法有據，應當得到支持。
案例分析
筆者認爲，本案爭議的兩個焦點實際上是一個問題的兩個方面，其核心是甲公司作爲承租人是否具備了法定的合同解除權。結合本案案情，筆者認爲甲公司有權行使法定的合同解除權。
第一、關於乙公司與維修部簽署的《聯營協議》的法律性質的認定問題。
2002年6月12日，乙公司作爲甲方與維修部(乙方)簽署了一份《聯營協議》，細究《聯營協議》的核心條款和實質內容，筆者認爲，《聯營協議》雖名爲“聯營”，實爲“出租”，即乙公司的該行爲實際上是一種違法的轉租行爲。
首先，衡量一個合同的性質，應從合同內容、特徵及主要條款等加以理解和識別，而不能拘泥於合同“名稱”。這是一個爲民事司法實踐所認可的基本的民事原則，也是符合民事立法的基本目的和基本精神的。最高人民法院關於經濟合同的名稱與內容不一致時如何確定管轄權問題的批覆(法復【1996】16號)第1條明確規定：當事人簽訂的經濟合同雖具有明確、規範的名稱，但合同約定的權利義務內容與名稱不一致的，應當以該合同約定的權利義務內容確定合同的性質，從而確定合同的履行地和法院的管轄權。法復【1996】16號實際上確立了“合同約定的權利義務內容與名稱不一致的，應當以該合同約定的權利義務內容確定合同的性質”這一基本的民事司法原則。雖然法復【1996】16號是針對經濟合同作出的規定，但作爲一種民事法律的基本原則，其在今天，仍然具有廣泛的普適性。所以，對合同性質的認定不能僅憑合同名稱而定，而應根據合同內容所涉法律關係來確定。就本案而言，乙公司與維修部簽署的《聯營協議》雖名爲“聯營”，實爲“出租”。我們只要看看《聯營協議》約定的內容就可以得出這一結論。《聯營協議》約定：乙公司與丙公司雙方以聯營合作的方式，由乙公司提供經營場地，本着照章納稅，合法經營的原則。丙公司提供年租柒萬元(70000元)的，作爲丙公司聯營投入的股金。雙方聯營中，無論盈虧，丙公司付給乙公司年股金70000元，不得以任何理由拖欠，否則乙公司有權停業，停業期間造成的一切損失均由丙公司承擔。丙公司承擔經營的所有費用(稅金，管理費，水、電、暖費)必須每月30日前付清所有費用。丙公司負責經營場地的所有維修費用。《民法通則》第51—53條，規定了三種聯營的方式，即法人型聯營、合夥型聯營、協作型聯營，但不論哪種聯營，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任即共擔風險是聯營的一個基本特徵。而通過《聯營協議》的上述約定，我們可以清楚的看到，乙公司作爲聯營的一方，既不參與經營，也不負擔任何經營的費用，且不論盈虧均坐享利益，乙公司聯營的唯一資本是三樓的場地使用權，其實質是將三樓以年租金70000元租給乙方，所以，該《聯營協議》雖有“聯營”之名，並無“聯營”之實，是一個典型的出租行爲。
其次，《中華人民共和國合同法》第124條規定：本法分則或者其他法律沒有明文規定的合同，適用本法總則的規定，並可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規定。本條是對無名合同(又稱爲非典型合同，是指法律上沒有特別規定的合同，是相對於有名合同而言的)如何適用法律的規定。依據該條規定，如果無名合同的權利義務類似於合同法分則及其他法律規定的有名合同，可參照該有名合同的有關法律規定適用。這實際上是關於無名合同類推適用的規定，亦即我國合同法採信了類推適用主義。現在的問題是，判定無名合同與有名合同最相類似的標準是什麼。按民法學界的通說，一般是以主給付義務爲標準。如無名合同的主給付義務爲轉移所有權的，則其與買賣合同最相類似;若其給付義務是提供勞務，則其與委託合同最相類似。乙公司與維修部簽署的《聯營協議》是一個典型的無名合同，從整體內容分析，《聯營協議》中，乙公司的主給付義務是提供場地使用權，維修部的主給付義務是按年支付70000元的租金。《中華人民共和國合同法》第212條規定：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第213條規定：租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。從上述《聯營協議》的約定可以看出，《聯營協議》完全具有租賃合同法律關係的基本特徵，且對租賃標的物、用途、租賃期限、租金及其支付、租賃物的維修等租賃合同的本質內容均有明確約定。是一個典型的租賃合同，應參照該有名合同的有關法律規定適用。
再次，從乙公司簽訂《聯營協議》的初衷和目的來看，其主觀認識和目的均是爲了“出租”而非“聯營”。衆所周知，當事人簽訂合同總是具有一定目的的，合同中的各條款都是爲達到合同目的而制定並且符合當事人訂立合同時所追求的最終經濟目的`。可以說，合同目的包含了整個合同的真實意圖。聯營協議實則傳達了兩個信息：第一，乙公司主觀上也認爲這是一個出租行爲而非聯營;第二，作爲聯營的另一方其主觀認識和初衷也是爲了租房而非聯營。從乙公司簽訂訴爭《聯營協議》的初衷和目的來看，《聯營協議》實質是一個出租行爲，應參照租賃合同的有關法律規定適用。
綜上，筆者認爲，乙公司與維修部簽署的《聯營協議》的性質界定爲轉租較爲準確，依據《中華人民共和國合同法》第224條第二款的規定：承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。乙公司作爲承租人未經甲公司同意擅自轉租，甲公司作爲承租人依法獲得了法定的合同解除權。
第二、關於甲公司裝修時改變房屋結構、破壞房屋設施的法律後果問題。
訴爭《租賃合同》約定：“乙方在承租期間不得毀壞房屋門等基本結構設施，否則，甲方有權採取必要措施，要求賠償，恢復原貌。……”合同履行過程中，乙公司(即乙方)作爲承租人在裝修過程中擅自改變房屋結構，毀壞房屋設施，致使租賃物受損。依據《中華人民共和國合同法》第291條的規定：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。乙公司的上述違約行爲同時違反了法律的禁止性規定，甲公司(即甲方)作爲出租人依法獲得了法定的合同解除權。
第三、關於乙公司延付租金的法律後果問題。
訴爭《租賃合同》約定：“乙方一次性付清1年房租66000元，並預交2003年房租10000元……乙方應在合同到期前一個月，預交下一年房租，合同到期後與甲方簽訂續租合同，否則乙方必須在合同到期之日將房屋退還甲方……”依據上述約定，乙公司作爲承租人應在2002年10月21日至2002年11月21日期間預交2003年度租金，但乙公司未能依約預交2003年度租金。2003年1月11日，甲公司作爲出租人向承租人發出了《收費通知單》，明確告知乙公司應在2003年1月15日之前預交2003年度租金，逾期將終止租賃合同。乙公司收到《收費通知單》後，於2003年1月21日，向甲公司作出《繳費說明》，明確表示，天龍公司發出的《收費通知單》於2003年1月20日收到，但拒絕預交2003年度租金，並提出了續交房租的條件，即“我公司繼續履行原合同，三樓由我公司出租或繼續使用，你公司不予干涉，我公司續交第二年房租。”在乙公司的轉租條件未得甲公司應允後，直到2003年3月，甲公司起訴要求與乙公司解除《租賃合同》之時，乙公司一直未能預交2003年度房租。依據《中華人民共和國合同法》第227條的規定：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。乙公司作爲承租人未能在甲公司要求的合理期限支付租金，違反了法律的禁止性規定，甲公司作爲出租人依法獲得了法定的合同解除權。
綜合以上三點，乙公司的先期根本違約、違法行爲使得甲公司獲得了訴爭《租賃合同》的法定解除權，甲公司起訴要求解除訴爭《租賃合同》屬於依法行使自己的法定解除權，不存在違約的問題，乙公司因《租賃合同》解除遭受的損失應當由乙公司自己承擔，與甲公司無涉。
