俗話說：親兄弟，明算賬。談到錢，那是關係到個人利益最敏感的地方。所以物業管理費用的收取也是難度比較大的工作，必須做出收取計劃。
目錄：
一、樓宇基礎居住情況分析
二、收取物業管理費難點分析
三、欣城國際物業管理費收取關鍵節點分析
四、欣城國際物業管理費收取具體辦法和步驟
五、應急事件處理辦法
一、樓宇居住情況基礎數據分析
一號樓總計196戶
二號樓總計216戶
三號樓總計208戶
四號樓總計192戶
二、物業管理費收取難點分析
1、部分業主以問題較多爲理由，不願意繳納或者要求降低收費標準。業主目前投訴較多的問題有：
過道電梯監控沒有安裝
電梯、過道手機信號不通，家中手機信號時斷時續或者不通。 燃氣不通，給生活帶來很多不便。特別是許多家中裝了燃氣熱水器的，冬天來了洗澡也不方便，一直在洗冷水澡。
電梯響聲較大，運行平穩性差
窗戶把手問題多，把手脫落、把手鬆動、關不上、鎖不上。滑軌穩定性不好，特別是高層，風大業主不敢開大窗。
門的質量比較差，鑰匙轉不動、卡死、打不開門、反鎖不了等現象多。
進門口過道處牆面環境較差，是否能夠重新處理。
噪聲太大，樓層之間說話聲音，吵鬧聲音都能聽到。樓底下叫賣聲音也能聽到。
2、部分業主特別是三號樓的，不懷好意，妄圖鼓動其他業主一起不交物業管理費或者少交。
3、沒有入住的業主和沒有裝修的業主以沒有入住爲理由，不願意繳納
三、物業管理費收取關鍵節點分析
1、及時跟蹤、瞭解部分別有用心的業主動態，及時做好溝通與說服工作。避免這部分別有用心的業主竄連、鼓動其他不明真-相的業主，
造成事態惡化。對於頑固不化的不講道理的業主要孤立和打擊、揭露這些業主。一定不能讓這部分業主得逞。
2、對業主反應比較大和突出的問題，這段時間要集中整理解決。不能解決的及時知會各位業主。爭取得到大多數業主認同。
3、對業主提出的一些常見問題和要求開會研究，能解決解決，不能解決要統一口徑，對業主做出合理解釋。爭取得到大部分講道理的業主支持。
4、將業主進行分類，支持我們物業管理的和明大理的業主分爲一類，不明真-相，對我們存在誤解的分爲一類，經濟困難的分爲一類，胡攪蠻纏的，搗亂鬧-事的分爲一類。按類別進行分類自然就有了突破口。
5、不斷規範和提高我們團隊物業管理水平，給業主看到希望。同時也提高自身的社會競爭力。不斷學習物管理的法律法規，可以幫助我們如何回答業主的一些刁鑽問題並保護自己。
四、收取物業管理費的具體方法和步驟
1、收取前的準備工作
1.1提前溝通告知業主
1.2對業主進行分類，並在業主檔案中體現。
1.3制定並計算出各戶業主物業管理費明細表，準備好收據。製作催繳通知單、繳費通知單、最後催款通知單等單據。
1.4對樓宇存在的可以解決的如窗戶修理、門修理、漏水問題、門禁問題等要在收取前就開始集中解決。保證在物業管理費收取期間電梯正常運行。不給想投機的業主以任何理由和藉口。
1.5對業主的一些困難可以幫助解決。感動業主。千萬不可和業主發生口角。對業主做好解釋和說明工作，及時回答和解決業主提出的問題。
1.6熟練掌握物業管理費相應法律法規，知道什麼是物業管理費，它包含哪些內容。熟悉業主手冊（業主公約）和物業管理合同。熟悉物權法和物業管理條例。
2、收取工作
2.1由樓宇管家和後方支持人員男女搭配，兩人爲一團隊上門進行收取。要做到有禮有節，不能粗魯。對業主提出的'問題要及時回答和解決。
2.2能當場收取的當場收取，不能當場收取的千萬不能強求，但必須告知業主物業管理費收取金額和時間限制。以及法律規定相應滯納金規定。發催繳通知單後半個月未繳納的業主按千分之三開始收取滯納金。
2.3對於不在家中業主擇適當時間再上門或者在大廳中遇到時收取。
2.4對於長期不在的業主和未裝修、未入住的業主電話通知並告知相應信息。
2.4第一次上門收取完畢後，應該根據業主分類信息對一二類業主進行跟進和電話跟蹤。以取得突破。
2.5對於通知後超過一個月未繳納的業主發催繳單。發完催繳單半個月後仍然未繳納的發最後催繳單。如果還是不繳納可走法律程序。
2.6當天收取的物業管理費當天由物業管理人員上交財務。
五、應急事件處理辦法
1、收取半個月後，效果不好，只有少部分繳納。
1.1採用刺激政策。如規定時間內繳納送禮品、免除一個月物業管理費等。具體附件制定。
1.2如果採用1.1刺激政策仍然不能起到效果的要及時分析原因和業主進行談判。由公司高層出面收繳。
1.3如果談判仍然不能解決問題，就採取停止物業服務辦法再次談判。
