2015房地產估價師《案例與分析》考前衝刺題1
某工廠爲企業改制進行資產重組,委託估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載,該兩幢房屋的用途均爲工業。根據估價人員現場勘察的結果,該兩幢房屋中一幢爲廠房,另一幢原爲廠房,後自行改爲辦公樓用於出租。
1.應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價?( )
A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價
B.根據估價人員現場勘察結果的現狀用途進行估價
C.根據企業改制、資產重組後該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
2.將該兩幢房屋的用途由工業改變爲其他,應通過下列途徑( )。
A.自行改變
B.經上級主管部門批准改變
C.經政府房屋管理部門批准,並辦理變更手續
D.經政府規劃主管部門批准,並按法定程序辦理變更手續
3.該工廠若爲擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押,則爲抵押目的評估的價值應爲( )。
A.該兩幢房屋的抵押評估價格之和
B.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改爲出讓土地時應補交的土地使用權出讓金
C.該兩幢房屋的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的價格
D.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的價格
4.該工廠若將該兩幢房屋投保火災險,則爲保險目的評估的價值應爲( )。
A.該兩幢房屋的非正常市場價值
B.該兩幢房屋的重新購建價格
D.該兩幢房屋的重新購建價格扣除折舊後的價值加上土地的價值
標準答案:A,D,B,C
解析:
1.根據合法原則確定,不能依據房屋現實使用用途確定,最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。
2.先辦理規劃變更手續,再依據規劃手續去辦理房產變更手續,因此最佳答案選D。
3.劃拔方式取得的土地使用權連同地上建築物抵押的,評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額。
4.保險估價只計算房屋價值,不計算土地價值。
某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務,估價時點爲2006年6月15日。根據委託方提供的資料,該爛尾樓項目的土地是2001年 6月通過出讓取得,2002年6月開始建設。委託方提供的實際成本價格爲1800元/㎡,包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤,並計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查覈實.認爲委託方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的'正常市場情況,爲此,在採用成本法估價時確定該房地產的重置價格爲1800元/㎡。
問題:
1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
參考答案:
1)錯誤有:
①應採用符合估價時點市場情況的各項成本費用。
②應根據估價對象的規模,確定客觀合理的開發週期,以此計算投資利息。
③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
2)還應將重置價格減去折舊:
①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。
②可能存在的爛尾樓設計過時(落後)等各種原因產生的功能折舊。
③可能存在的由於市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。
相關文章
-
2015房地產估價師《案例與分析》考前衝刺題4
某管道工程建設項目,在施工過程中未經監理工程師事先同意,施工單位根據業主的建議在某銷售單位訂購了一批鋼管。鋼管運抵施工現場後,經監理人員檢驗發現,鋼管質量存在下列問題:1、施工單位未能提交產品合格證、質量保證書 -
2015房地產估價師《案例與分析》考前衝刺題6
1、工業房地產及其估價有哪些特點? 答案:(1)涉及的行業多。(2)非標準廠房多,單價相差大。(3)要區分設備和建築物的造價。(4)受腐蝕的可能性大。2、影響居住房地產的主要區位狀況和實物狀況有哪些?答案:(1)影響居住房地 -
2015房地產估價師《案例與分析》考前衝刺題3
某企業購得一個已停工5年的在建工程,結構封頂,其中1-4層爲商業裙樓,5-27層爲住宅,裙樓部分已完成了部分設備安裝。現該企業擬以商業裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。 問題:請說明擬優先選用的 -
2015房地產估價師《案例與分析》考前衝刺題5
1、徵地補償估價中,土地補償費和安置補助費有哪些要求或標準? 答案:《土地管理法》第四十七條對徵地估價內容及補償標準作了明確的規定,徵用土地的,按照被徵用土地的原用途給與補償。其中,徵用耕地的安置補償費,爲該耕地被 -
2015房地產估價師《案例與分析》考前衝刺題2
甲、乙合作投資開發一房地產項目,雙方各出資1000萬元,經葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完,銷售費用也已預提。項目的總建築面積10000m2,售價3000元/m2,銷售稅費爲售價的7%。銷售過程中,乙拿出一套建築面積100m2 -
房地產估價師《案例分析》考前衝刺題2017
案例一:某公司擁有一棟舊寫字樓,《房屋所有權證》記載的建築面積爲460m2。因年久失修,經房屋鑑定部門鑑定爲危房,由上級總公司批准翻建,建築面積可增至600m2,該公司認爲建600m2經濟上不合算,擅自建成建築面積1000m2的寫 -
2015房地產估價師衝刺題《案例與分析》
某城區缺少辦公用房,兩年前四公司兼併了該城區中二個有沿街二層標準工業廠房的工廠,兼併後自行將廠房改造、重新裝修爲辦公樓用於出租。現政府欲將該區段規劃改造爲辦公商務區,上述房屋需拆遷。甲公司爲獲得最有利的拆遷 -
2017房地產估價師《案例分析》衝刺題
案例1:某企業購得一個已停工5年的在建工程,結構封頂,其中1-4層爲商業裙樓,5-27層爲住宅,裙樓部分已完成了部分設備安裝。現該企業擬以商業裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。問題:請說明擬優 -
2015房地產估價師《案例與分析》考前訓練題
某管道工程建設項目,在施工過程中未經監理工程師事先同意,施工單位根據業主的建議在某銷售單位訂購了一批鋼管。鋼管運抵施工現場後,經監理人員檢驗發現,鋼管質量存在下列問題:1、施工單位未能提交產品合格證、質量保證書 -
房地產估價師《案例與分析》衝刺題
一、某正常生產的工廠位於某城市市區,距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2;自用生產車間建築面積3300m2;辦公樓建築面積1050m2;臨街商業用房建築面積580m2,已出租。商業用房的用地已於1995年辦理了土地使用權出讓手續,