衆所周知，建築行業中的企業在簽訂施工合同的時候需要“四證”，“四證”，是指“建設用地規劃許可證”、“土地使用證”、“建設工程規劃許可證”和“建設工程施工許可證”。按照規定，“四證”齊全後工程項目才能開工。今天小編了解下，"四證"不齊全，簽訂施工合同要慎重!
"四證"不齊全，簽訂施工合同要慎重!
雖然“四證”是由建設單位負責辦理的，一旦出問題，往往會波及到施工企業，特別是施工合同有效性的認定。
“四證”不齊全的工程，如果在建設過程中發生糾紛，施工單位跟業主籤的施工合同，很有可能會被認定爲無效合同。因此，在籤合同之前，一定要搞清楚2個問題：
“四證”是否齊全?如果不齊全，到底少了哪個證?
關於“四證”
一、《建設用地規劃許可證》
根據《中華人民共和國城市規劃法》第三十一條規定：建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證後，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地。
這個證是：
◆確認建設項目位置和範圍符合城鄉規劃的法定憑證
◆建設單位用地的法律憑證。
沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行爲也屬非法，不能領取房地產權屬證件。
二、《國有土地使用證》
《中華人民共和國土地管理法實施條例》規定：實行土地登記發證制度。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發國有土地使用權證書，確認使用權。
這個證是：
◆證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。
未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地的，責令退還非法佔用的土地，沒收在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施，並處罰款。
三、《建設工程規劃許可證》
《建築工程施工許可管理辦法》第四條的規定：未取得建設工程規劃許可證，不得辦理《建設工程施工許可證》。
建設工程規劃許可證是：
◆建設工程符合城市規劃要求的法律憑證
◆商品房銷(預)售的法定要件
◆房屋產權登記的法定要件。
沒有此證的工程建築是違章建築，嚴重的會被責令停止建設，限期拆除或者沒收。
四、《建築工程施工許可證》
《建築工程施工許可管理辦法》規定：建設單位在開工前應當依照本辦法的規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府住房城鄉建設主管部門申請領取施工許可證。
建築工程施工許可證是：
◆建築施工單位符合各種施工條件、允許開工的建設工程施工許可證明
◆建設單位進行工程施工的法律憑證
◆應當放置在施工現場備查，並按規定在施工現場公開。
對於未取得施工許可證擅自施工的，責令停止施工，限期改正，並對施工單位處3萬元以下罰款。
哪些證不能少?
一、2個證一定不能少
◆沒有建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，一般認定工程施工合同無效。
◆沒有土地使用權證、建設工程規劃許可證、未辦理報建手續的"三無"工程，確認建設施工合同無效。
判例：
1、2002年最高人民法院關於審理建設工程合同糾紛案件的暫行意見
發包人與承包人簽訂無取得土地使用權證、無取得建築工程規劃許可證、無辦理報建手續的“三無”工程建設施工合同，應確認無效。
2、2012年浙江省高級人民法院民事審判第一庭關於審理建設工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答
發包人未取得建設用地規劃許可證或建設工程規劃許可證，與承包人簽訂建設工程施工合同的，應認定合同無效。
3、2012年北京高院關於審理建設工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答
發包人就尚未取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等行政審批手續的工程，與承包人簽訂的建設工程施工合同無效。
4、2012年廣東高院《全省民事審判工作會議紀要》
建設工程沒有取得建設工程規劃許可證，屬於違法建築，就該違法建築所簽訂的施工合同無效。
特別注意：
如果在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證，或者經主管部門批准建設的，應當認定該施工合同有效。
二、土地使用權證非必備
◆用地申請已獲批准，取得《建設用地規劃許可證》，但是用地手續尚未辦理而未能取得土地使用權證的，施工合同不宜認定爲無效。
判例：
1、2002年最高人民法院關於審理建設工程合同糾紛案件的暫行意見
發包人經審查被批准用地，並已取得建設用地規劃許可證，只是用地手續尚未辦理而未能取得土地使用權證的，不宜將因發包人的用地手續在形式上存在欠缺而認定所簽訂的'建設施工合同無效。
2、2000年廣東省高級人民法院關於審理建設工程合同糾紛案件的暫行規定
發包人經審查被批准用地，並已取得《建設用地規劃許可證》，只是用地手續尚未辦理而未能取得土地使用權證的，不宜將因發包人的用地手續在形式上存在欠缺而認定所簽訂的建設施工合同無效。
三、沒有施工許可證，不影響施工合同有效性
◆未取得建築工程施工許可證，不影響施工合同的效力。
判例：
1、2013年9月，湖北高院民事審判工作座談會會議紀要
建設工程應辦理施工許可證的規範屬於管理性規範，不是效力性規範，是否取得施工許可證不影響建設工程施工合同的效力。
2、2012年北京高院關於審理建設工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答
發包人未取得建築工程施工許可證的，不影響施工合同的效力。
3、2012年浙江省高級人民法院民事審判第一庭關於審理建設工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答
發包人未取得建設用地使用權證或建築工程施工許可證的，不影響建設工程施工合同的效力。
4、2011年山東省高級人民法院關於建設工程施工合同糾紛會談紀要
施工許可證屬於管理性規範，非影響合同效力性的規範，而且領取施工許可證時，施工合同已經簽訂。因此，施工許可證不是建設工程施工合同的有效要件，是否取得施工許可證不影響合同的效力。
