商圈精耕我們很多人都知道，但是具體是什麼呢?房產經紀人如何商圈精耕呢?下面向你們爲我們一起來看看!
一、何爲商圈精耕
簡單來說，商圈精耕就是門店之座落點的商圈內，主動和客戶接觸或互動。時刻保持關係，發掘潛在客戶，並且製造門店口碑的一種經營上的努力。房產經紀人在特定市場區域中，負責市場調查、分析、規劃、充分掌握房產市場情報資料，並隨時通過掌握的商圈內的資料擬定商圈區域內的行銷策略，做到有系統的商圈開發和行銷，以達到和產生在特定區域內經營的最高績效。房產中介門店實際營運中，在其特定的市場商圈區域內可以是一家店或多家店同時經營。
商圈精耕其實也是中介門店和經紀人的基礎作業之一，通過劃定周邊的商圈和社區、大樓，然後對其進行精耕細作，從一般的對周邊樓盤社區的交通、商業網點、教育設施等的瞭解，到熟悉樓盤的住戶數、入住率、物業費再到樓盤的投資、入住狀況等等，總之要求經紀人對樓盤的一切都要了如指掌，爛熟於胸。
二、爲何要商圈精耕
房產中介業務其實就象蜘蛛結網一樣，要人脈廣佈。所謂Farming-商圈精耕，就象種田一樣，努力細心耕耘必能豐收。而商圈耕耘是最省時、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升中介公司門店在本商圈的知名度與信任度，以便於增加附近社區的成交率，如果做好商圈耕耘，市場的佔有率自然提高，房客源也將源源不斷，同事可以讓公司長期保持地區優勢。
商圈精耕對門店和經紀人的益處是顯而易見的，首先通過商圈精耕，在客戶詢問相關樓盤信息時，經紀人對樓盤信息的對答如流將充分展現經紀人的專業素養和服務品質，從而在客戶心目中樹立起專業、敬業的經紀人形象。並且，對於大部分中高端的客戶而言，他們的購房目標往往相當明確，常常會直接指定想購買的意向樓盤，而經紀人通過商圈精耕將大大縮短開發客戶指定樓盤產品的時間，並使房產交易的配對率得到明顯提高。
爲何商圈精耕：
1，因爲距離短，拜訪經營，帶看銷售皆方便，節省時間;
2，地段行情及市場動態，能更深入瞭解;
3，專人專職的區域經營，資源有效分配;
4，強化了與社區居委會、物業管理員保安、社區各色人等、社區各營業網點的聯繫;第一手獲得待租售房源和客源;
5，建立商圈圖、商圈調查表、區域行情表，成爲社區的房產顧問;
6，參與社區活動，挖掘潛在客戶，讓所屬商圈的人，無論是買賣房屋時都指名找您。
切記!深耕就是生根。商圈精耕讓回頭客、潛在客戶都會找您這個顧問，讓您達到集客的功效，您好像管區的人一樣關心他們，成爲他們的職業顧問，自然業績也講滾滾而來。
隨着房產市場的不斷成熟，商圈精耕無論是對於中介公司還是對門店、經紀人變得越來越重要。特別是目前市場處於買方市場，如何滿足購房客戶的要求，迅速爲其鎖定合適的房源成爲房產交易的關鍵，而這也恰恰就是商圈精耕的精華所在。商圈精耕可以形成局部優勢，不論競爭對手有多麼強大，當你專注聚焦於某一個區塊深入耕耘，就能形成局部優勢，在“小池塘裏當最大魚”，戰勝對手。我們便不需要擔心同業的店數人數多，只要我們能在一個特定的商圈區域內，深入經營，贏得客戶信賴，仍能成爲贏家。
一般來說，我們把以門店爲圓心，以自行車車程爲距離單位，門店周圍字形成車程10分鐘內的爲核心商圈。
三、商圈的劃分
車程10分鐘到20分鐘爲次要商圈，車程20分鐘以上爲影響力商圈。
或者我們可以這樣劃分，以門店爲圓心，門店周圍3至5公里爲核心商圈，5公里到10公里爲次要商圈，10公里外爲影響力商圈(小城市的範圍可以適當縮小)。我們精耕商圈一般在覈心商圈，次要商圈主要做一些日常性的開發和駐守，OPENHOUSE等房產房源集中展示活動可以在影響力商圈內進行(一般由公司的幾家門店聯合做房源集中展示，市場調查等活動)。
核心商圈：核心商圈是最接近門店並擁有高密度顧客羣的區域，一般顧客光顧很方便，核心商圈顧客一般佔門店的成交額的55-70%
次要商圈：次級商圈是位於核心商圈以外的鄰近區域，顧客需花費一段時間才能到達，這部分商圈顧客一般佔門店的成交額的15-25%
影響力商圈：指門店可以達到或者有影響力的區域。顧客一般不會直接抵達，而是通過廣告OPENHOUSE等其他形式上門的，一般佔門店成交額的10%以下。
四、商圈精耕的主要內容
1、大樓名稱的檔案建立(樓高、屋齡、外觀、特色、物業管理費之多寡……)
2、互通街道的號碼，商圈內住宅種類的區分(新舊社區、樓層區分，等級、住戶水準、大小環境……)
3、街口、大馬路邊轉角商店名稱標示。
4、路段行情、房價分析(銷售中，已成交之行情建檔類)
5、預售個案的瞭解分析(推出日期、可售戶數、平均單價、店鋪的主要單位、車位價格、訴求重點、產品特色、銷售率、客戶的重要來源分析……)
6、商圈所屬區域的內房屋或精華個案的分析。
7、商圈所屬區域的發展沿革(過去、現在和未來)
8、商圈所屬區域的人文背景。
9、商圈所屬區域的重要公共設施調查統計(公園綠地、車位、學區、交通路線、景觀等)
10、商圈布告欄數量的統計。
11、人口結構與戶數統計。
12、商圈所屬區域內各大樓機構佈置名冊建立(開發信函、自薦函、生日卡、問候卡、小贈品，公司DM等之寄發)
13、與區域內各店鋪、大廈或社區管理員、小超市老闆、水電抄表工、社區負責人、報刊亭、郵遞員等建立良好關係。
14、公司及同行銷售中之房源瞭解，分析比較。
15、城市計劃動態的掌握(道路計劃、公園、停車場、圖書館等到公共設施之預定計劃、重大交通建設之規劃及完工日期，土地徵收、整編、用途變更等)
16、配合社區鄰里之活動，主要積極參與，建立自身及公司的形象。
17、區域內空地、空屋之統計調查。
18、與商圈區域內開發公司建立良好關係，尋求尾盤開發代理。
19、尋求定點形象，房源等看板之張掛地點。
20、定期檢討商圈動態，隨時改變策略，主動出去。
(1)將所有安排之商圈合理分爲若干部分，按時間有計劃的安排行程
(2)在地圖上事先計劃好行走線路，可按之字型線路行走並做好記錄
(3)所記錄的道路註明名稱及行駛方向，將物業及設施註明名稱及門牌號標註標號分列於商圈圖附表中。
(4)回店內將當天記錄重新整理進行彙總。
五、商圈精耕的模式和分類
商圈精耕的分類：
1、 樓盤的精耕：指對門店所屬商圈內樓盤進行詳細的精耕和了解。
2、 人脈的精耕：建立與門店所屬商圈內各色人等的深厚人脈關係。
商圈精耕的模式：
一、直接進駐
1、 由公司出面，建立和所屬樓盤物業管理公司的合作(公對公)
2、 由公司出面，建立和所屬樓盤物業管理人員的合作(公對私)
3、 經紀人個人與物業管理公司工作人員的合作(私對私)
二、間接進駐(日常針對性開發和銷售，展示)
根據門店的實際成交或者業績需要，有選擇性的在所屬樓盤內進行商圈日常駐守、銷售、房源展示等活動。
六、商圈精耕經營的步驟
商圈精耕經營的步驟：
1、制定商圈調查計劃，計劃包括：商圈範圍劃定，調研週期和項目，參與人數，工作分工，行政圖準備和商圈分割，物品準備，調研步驟分解，執行監督，商圈調查部卷設計，變量控制等等一系列的工作。商圈調查可分爲三種形式進行，第一種形式是家庭訪問調查，第二種形式是實地調查，第三種形式是對項目地段中的交通人流、公共設施帶來的人流及其他人流進行問卷調查。
2、商圈調查前的準備工作：參與商圈調查的經紀人要認真學習，充分理解商圈調查的重要性，對模糊事項和自己認爲更合理的建議要在行動前向上級領導提出。進行一系列的物品準備，包括名片，交通工具，各種文件，宣傳小冊子，紙筆，地圖等等，熟悉並準備好調查的目標和內容安排，以及各種所需表格。對店長和經理安排的行事要提前熟悉，並安排自己下一天的行程。
3、調查的注意事項：經紀人着裝，是統一制服還是便服要依據當時的具體情況而定，分組開展工作，各小組的任務要明確，足夠的名牌和宣傳彩頁，房源和客源的登記單。還有問題清單，因爲在調查過程中可能有客戶諮詢相關問題，要積極專業的給予回答。商圈調查一般在五個工作日內完成。
4、分商圈範圍：以某一箇中心點將東西南北以主要道路作爲分區架構，確定商圈名稱、商圈分類、商圈範圍
5、實地勘察其範圍內地理環境，並明確蒐集該商圈區域內重要行政機關、商業中心、市場、學校、銀行、公園綠地、主要道路、公交線路、著名或標誌性建築物等信息資料
6、實地勘察其範圍內的社區、大樓地理環境，包括道、街、巷、弄、號，明確社區大樓配套設施、綠化、建造年代、物業費用、居住戶數等等信息資料。
7、繪製商圈圖：
匯制和整理商圈圖片資料內容：(圖紙統一使用A4紙繪製，紙張朝上爲北。幾張A4紙合併爲一份商圈圖。)
(1)主要建築物：每棟樓需標示樓高，7層樓以上應標大樓名稱。
(2)門牌：街角和巷道兩旁，應註明門牌號碼。
(3)街道，單行道或雙行道，道路寬度(每部車寬2米)
(4)公共設施：公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、學校、停車場、體育場館、圖書館、批發市場、零售市場。
(5)生活設施：自選商場、帶領連鎖店、醫療機構、政府機關、消防設施、公安派出所、郵電局、銀行。
(6)相關憎惡設施：變電站、加油站、航空站、污水處理站、焚化爐、高壓鐵塔、移動通訊塔、液化氣站、屠宰場、殯儀館、火葬場。
