一、專案介紹
1、基本資訊
天津大悅城佔地面積約8.9萬平方米，建築面積約53萬平方米（含地下部分），是涵蓋了一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、高階精品公寓、高檔住宅等多業態的“城市綜合體”。
專案定位
天津大悅城定位為“國際時尚青年城”， “年輕、時尚、潮流、品位”作為大悅城的精神名片，詮釋JOY CITY的生活方式，以便捷、休閒、開放與親和為基調，引導前沿生活理念。
交通位置
天津大悅城位於天津內環核心區域，據守和平與南開兩大中心城區交匯處，其便捷的立體交通脈絡使專案周邊具有極大的輻射力。專案地處城市交通幹線“黃金交叉點”——緊鄰城市主幹道南門外大街、南馬路。周邊不僅有49條公交線路彙集至此，同時還與2012年已開通的地鐵2號線無縫對接。
天津大悅城接連城市動脈之上，佔據繁華制高點。
商業環境
天津大悅城領跑天津最大的新興商圈，周邊3公里範圍擁有73萬人口，5公里範圍擁有330萬人口。區域內新增成熟高階社群300萬平方米，約14萬中高階消費群體。專案比鄰古文化街、食品街、鼓樓商業街等天津著名旅遊景點，每年有近600萬的旅遊人群。日數十萬人的腳步湧動此間，開啟大悅繁華。
資源優勢
天津大悅城是世界500強企業中糧集團斥資50億打造的商業地產專案，與國際頂級公司結為合作伙伴，依託強大的資源優勢，將品質經典融入天津大悅城的血脈之中：
建築設計：美國RTKL 中國建築科學研究院
景觀設計及標識顧問：日本株式會社丹青社
機電顧問：香港灃信
交通顧問：香港弘達
物業顧問：中糧凱萊物業
燈光顧問：美國CD+M
燈光設計：照奕恆
2、開發商介紹
中糧集團有限公司（COFCO）是世界500強企業，是中國領先的農產品、食品領域多元化產品和服務供應商，致力於打造從田間到餐桌的全產業鏈糧油食品企業，建設全服務鏈的城市綜合體。利用不斷再生的自然資源為人類提供營養健康的食品、高品質的生活空間及生活服務，貢獻於民眾生活的富足和社會的繁榮穩定。中糧下屬品牌有農產品、食品及地產酒店等領域。大悅城是中糧集團商業地產板塊戰略部署精心打造的“國際化青年城市綜合體”。
3、購物中心
購物中心以18歲至35歲的中青年人為主力消費人群，引進國際時尚主流品牌，集合新穎、時尚、前衛於一體，傳播潮流最新資訊。購物中心主體部分四層，區域性五層。分為北端的時尚潮流館和南端的青春活力館，中間以獨有的十六米開闊的藝術連廊創意連通。共有店鋪約500個，是融合了購物、餐飲、休閒、娛樂於一體的綜合型一站式購物中心。
地上停車樓及地下三層大型停車場擁有共3000個停車位，統一的空間設計，多樣的行車體驗，讓你的大悅城夢幻之旅從路上便已悄然展開。
月季花廣場，與往來的人潮一起成就獨特的風景，俯仰之間，穿梭眼花繚亂的銘牌印記，縱橫之中，體驗百米跨度的體量視野。讓我們不覺在每一個角落流連忘返，紛至沓來，感受國際時尚品牌薈萃的影像志，留戀每一個櫥窗精緻的文化感。
大悅城購物中心，集合了休閒、購物、餐飲、娛樂等多種業態，在天津首次
引入大型綜合電影院金逸國際、全明星大型真冰場、歡樂主題KTV酷姿、兒童職業體驗店寶貝當家（Babyboss）、高檔親子游樂館悠遊堂（YuYuTo）、高階精品超市華潤堂以及國際快速時尚品牌，打造出一站式購物的全新體驗。國際頂級品牌主力店的進駐，國際化商業街區規劃理念的融入，使之成為天津乃至華北地區的時尚潮流聚集地、流行資訊釋出地、新銳達人體驗地和生活理念引領地，是天津都市青年8小時以外的時尚生活中心、交流中心和娛樂中心。
地位
天津大悅城購物中心是天津至今投資最大、體量最大、業態最全的一站式購物中心。坐擁25萬平米的超大商業建築體量，500餘米沿街展示面，500米長室內步行街，150米長主題街區，承載最齊全的功能業態。天津大悅城涵蓋集休閒、購物、娛樂、餐飲美食為一體的多元化時尚消費模式，完美融合了消費文化、人文文化、國際文化、企業文化的同時，顛覆傳統商業模式，獨創中糧式大悅文化，以其不一樣的視野，定義商業地產新格局。
理念
經營理念：“引領時尚共享大悅”
人無我有——我們有主力業態、主力店、國際品牌
人有我精——我們有最好的品牌形象店、旗艦店
創新業態——我們有獨具特色的主題街區
差異化經營——我們的經營品類與眾不同
大悅人正是以這種不斷創新的經營理念，執著於現代商業運作精神的本質，詮釋著生活方式哲理，締造國際前沿的品味生活。
服務理念：“享你所享悅你所悅”
悅是一種心情、一種感受、也是一種體驗
讓每一位顧客感到悅
讓每一位商戶感到悅
讓每一名員工感到悅
讓每一個來到大悅城的人感到悅
天津大悅城秉承中糧文化的優良傳統，結合天津百年文化積澱，解構服務文化的深層內涵，彰顯“悅你，悅我，悅精彩！”。
悅是文化，悅是態度，悅是精神。天津大悅城用激情與實力，在2011年，即將點燃這座城市的大悅夢想。
4、公寓住宅
大悅城購物中心完美的商業配備，中心區域方便的交通優勢，凝聚區域內無限的升值潛力，造就了大悅城的獨特魅力，大悅城時尚住區將以全新的模式闡述繁華都市中的靜雅生活。
大悅城北區住宅“悅府”地上總建築面積約7萬平方米，佔據該“城市綜合體”西側的單獨地塊，是天津核心區域內純正的高尚住宅群。典雅、簡潔的現代主義設計風格，滿足對質感生活，高尚品位的追求。無論設計、用材還是配套，都是以國際最新標準規劃，完全體現城市主流精英的健康品位。
5棟高層建築，70-145平米主力戶型，簡約時尚風格的精裝示範標準，面向城市中高階客群，依託大悅城時尚品牌標籤，詮釋了全新的生活模式，滿足了都市精英對現代生活的要求，在眾多城市精英中統領生活潮流。
大悅城高檔住宅以時尚現代的建築立面配合人本主義的景觀環境，致力於打
造高品質的生活體驗，讓每一位住在這裡的人擁有自己的家園暢想，陶冶時代繁華，盡享天倫之樂，於簡約處詮釋居家風格藍本。
大悅城南區公寓定位於“城市綜合體時尚精品公寓”，作為大悅城住宅產品的升級版，面向城市時尚精英客群，地上總建築面積4.6萬平米，位於專案地塊最南端，由南北兩棟百米塔樓構成。
精裝公寓規劃設計之初，就聘請了美國RTKL、日本丹青社等國際設計團隊，傾力打造符合國際化品質需求的精品。無論從簡潔流暢的外立面設計，獨具特色的屋頂花園，到後期的人性化物業服務，均體現出大悅城國際化時尚品牌的特性，作為綜合體中對商業、寫字樓業態客群有效地結合，各種業態足不出區盡享其中，為城市新興中產階級打造全新國際化時尚精品住區。
憑窗望去，大悅城時尚精品公寓與住宅彼此呼應，獨有的帆型外簷，精緻的.回車廊道，讓您在繁華世界的背後靜靜的感悟著寧靜的歸屬。拋卻公共空間的煩擾，重拾私有空間的品位，每一天都留給自己一段完美的心靈假期。
5、寫字樓
190米超高層建築體，採用5A全智慧化控制，LOW-E雙層中空玻璃幕牆，12.3米挑空大堂、標準層單體建築面積約1900平方米、層高4.25米，淨高達2.8米，核心筒結構，室內無立柱，分割自如的大跨度設計。
大悅城國際甲級寫字樓，以超高階配套和完美的空間體量設計，引領世界經濟浪潮，依託大悅城的城市綜合體以及一站式購物中心定位，建成後將是一座規模最大的集購物、餐飲、娛樂、休閒於一體的現代時尚的綜合建築叢集，打造環球商務旗艦，更有寬闊的區域景觀視野，一覽天津的繁華古今。與這座城市彼此欣賞，據守地標核心，成就巨集圖萬景。
作為一種全新的地產、生活模式，天津大悅城專案是集諸多功能於一體的現代綜合建築叢集，它濃縮了一個城市的精華，在這裡居住、商務辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、遊憩等諸多功能樣樣俱全，你所想到的城市生活在這裡都可以一站式擁有。 天津大悅城開業 再添城市綜合體 天津大悅城專案位於天津市內環核心區域，緊鄰城市主幹道南門外大街、南馬路，佔地面積約8.9萬平方米，建築面積約53萬平方米(含地下部分)，是涵蓋一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、時尚精品公寓、高階住宅等多種業態的“城市綜合體”。
二、分析
1、房地產區位理論
房地產業是與區位緊密聯絡的特殊產業土地的區位不同，會產生不同的區位效益。土地的用途不同，產生的區位效益也不同。國家發展房地產業，力求使土地獲得最佳用途，追求最優的社會效益、經濟效益和生態效益。
房地產企業追求最大的經濟效益。
房地產投資者追求理想的投資回報。
消費者追求最佳的使用功能。
城市土地區位效益的實質是（位置）級差地租
（1）城市土地區位形成的因素
自然條件和環境
交通和通訊
基礎設施
人口和經濟集聚
文化教育衛生科技狀況
（2）房地產區位的選擇
房地產巨集觀區位的選擇〔佈局指向〕
房地產中觀區位的選擇：商業區；工業區；居住區
房地產微觀區位的選擇：商用房地產微觀區位選擇的標準
外部經濟性
臨街深度
人口流量
交通和通訊
增值潛力
居住房地產微觀區位選擇的標準
周邊環境
交通和通訊
社會文化環境
購物便利
增值潛力
就大悅城商業區而言,其自身是涵蓋了一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、高階精品公寓、高檔住宅等多業態的“城市綜合體”。 集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閒、娛樂、會所於一體。高度集中的優勢，在於其資源可以更高的利用和共享。工作、休閒、生活可以在該區位同時的到滿足，減少了交通時間與成本。這是該綜合體的優勢所在。而另一方面，其地理位置也十分具有優越性，專案地處城市交通幹線“黃金交叉點”——緊鄰城市主幹道南門外大街、南馬路。周邊不僅有49條公交線路彙集至此，同時還與2012年已開通的地鐵2號線無縫對接。還有公交觀光2路 606路 609路 628路 632路 633路 635路 638路 639路 640路 641路 645路 646路 658路 659路 675路 676路 681路 829路 832路 837路 855路 841路 860路 878路 905路 954路 961路都至此區位。而日後還有地鐵4號線開通，更是大大方便其交通出行。而大悅城周邊3公里範圍擁有73萬人口，5公里範圍擁有330萬人口。區域內新增成熟高階社群300萬平方米，約14萬中高階消費群體。專案比鄰古文化街、食品街、鼓樓商業街等天津著名旅遊景點，每年有近600萬的旅遊人群。這更是其商業優勢的所在。
2、地租理論
地租是土地所有者憑藉土地所有權從土地使用者那裡獲得報酬。
在某些場合下，西方經濟學把地租定義為物主將其所有的土地、房屋或任何財產租給他人使用所獲得的報酬，並不一定專指出租土地而獲得的租金。按照這個定義，把地租分為契約地租和經濟地租兩類。契約地租又稱商業地租，是指物主將土地或其他財物出租給承租者，承租者按租賃契約支付給物主之租金。經濟地租又稱理論地租，有廣義和狹義之分。廣義上講，經濟地租是指人們使用任何生產要素所獲得的超額利潤。狹義上講，經濟地租是指人們利用土地所獲的超額利潤，即土地總收益扣除總成本的剩餘部分。一般所謂地租，是針對狹義地租而言的。
