中泰國際集團花都別墅專案
發展策劃建議書
輝煌房地產顧問有限公司
一、專案概況及理解：
專案位於花都芙蓉嶂旅遊風景區內，專案佔地面積325.8畝，專案地塊現狀為兩個坡度相對平緩的山丘，東面為3200畝芙蓉嶂水庫，南面、西面為自然山體，北面接民航芙蓉山莊，目前有路通山前旅遊大道(未擴整)。
通過對地塊現場的勘踏，本專案是一個資源優勢明顯的別墅專案，雖然與周邊的金碧御水山莊、南航碧花園等相比規模不具優勢，但目前停止審批別墅用地的政策提升了專案地塊的稀缺性(周邊大盤均已經進入開發後期)。從以往所服務案例的操作經驗以及對花都、廣州市場的把握和了解看，我司認為，此類郊區的中型專案(相對廣州的別墅盤而言)若要獲得開發的成功，關鍵在於研究透市場，利用差異化做精品樓盤，打造專案的核心競爭力(產品、附加值以及開發借勢等，因景觀資源同樣均等於其他競爭者)：
首先，深入研究廣州郊區各別墅板塊的市場構成(產品、客戶、資源等)，準確定位本專案板塊在整個廣州別墅競爭市場的地位、競爭力;
其次，研究花都區房地產市場的構成，在區域競爭中研究透產品的競爭水準，客戶的組成關係，從而從競爭市場找出本專案的發展出路;
再次，研究和借鑑廣州及周邊城市具有相似資源條件中型規模別墅專案成功開發的案例，為本專案的開發模式和運作帶來啟示;
最後，在以上各級市場的充分研究和經驗借鑑上，形成本專案的精準定位體系、物業發展建議和開發模式，並在此基礎上給予專案成本的概算，收益預測，經濟上反映專案開發價值。
二、專案策劃顧問諮詢費用及工作時間
l 專案前期發展策劃工作費用共計人民幣伍拾伍萬元整(即￥550,000元)
1、委聘合同簽定後三個工作日內支付策劃費用的40%，即人民幣貳拾貳萬元整(￥220,000元);
2、發展策劃彙報結束，並獲得委託方認可後的五個工作日內支付策劃費用的30%，即人民幣壹拾陸萬伍仟元整(￥165,000元);
3、提交發展策劃報告(PPT文案)並開始規劃設計跟進後的五個工作日內，支付策劃費用的20%，即人民幣壹拾壹萬元整(￥110,000元)。
4、規劃設計跟進時間(三個月)內支付策劃費用的10%，即人民幣伍萬伍仟元整(￥B55,000元)。
l 營銷策劃顧問公費用共計人民幣叄拾萬元整(即￥300,000元)
l 前期發展策劃工作時間45個日曆天
l 營銷策劃顧問工作時間30個日曆天
三、前期發展策劃工作內容提綱
1、區域分析
目標：通過對花都區社會經濟狀況、城市發展戰略及專案所在區域的道路交通條件、與城市中心區(主要商務區、居住區、商業區)等要素的聯絡等區位條件的.分析，判斷專案地塊所具有的區位價值和輻射能力，為專案定位提供充分的依據。
1.1花都區社會經濟發展現狀及前景預測
1.1.1社會經濟發展現狀分析
1.1.2居民生活水平與消費結構
1.1.3人口現狀分析
1.2花都區產業研究(空港、汽車、皮具、珠寶等，對區域房地產專案發展的影響)
1.2.1區域產業規劃
1.2.2產業經濟發展
1.2.3產業人口
1.3城市規劃與城市發展戰略概述
1.3.1城市建設及規劃發展方向
1.3.2城市規劃對專案的潛在影響
1.3.3專案所在區域在城市中的地位分析
2、別墅(住宅)物業市場分析
目標：通過對廣州郊區以及花都區(住宅)別墅物業市場環境分析，對別墅(住宅)物業的發展前景進行預測，尋找市場缺口，為專案定位提供充分的市場依據。
2.1廣州市郊區別墅(住宅)物業市場發展現狀與趨勢
2.2廣州市郊區別墅(住宅)物業的供求與分佈特徵分析
2.3廣州市郊區別墅(住宅)物業客戶構成分析
2.4花都區別墅(住宅)市場分析
2.4.1花都區別墅(住宅)市場總體發展特徵分析
l 市場供求狀況分析
l 市場競爭格局分析
l 產品發展動向分析
2.4.2花都區別墅(住宅)市場競爭環境特徵
l 別墅(住宅)物業的市場發展現狀
l 競爭市場產品特徵(樓盤規模、物業型別、戶型供求、設計水平、生活配套、物業管理)
l 競爭市場別墅(住宅)發展趨勢及前景預測
2.4.3別墅(住宅)物業市場潛在需求調查研究
l 潛在消費者的社會特徵
l 潛在消費者的購買需求特徵
3、開發條件分析
目標：對專案自身開發條件進行分析，為專案的市場定位、開發模式及後期設計構思等提供基矗
3.1專案地理位置分析
3.2專案自然條件及景觀資源分析
3.3專案交通現狀及連線線分析
3.4專案所處區域配套情況分析
3.5專案所處區域人文環境分析
4、專案發展定位
目標：結合區域分析、市場研究和開發條件分析的結論，對專案的競爭力進行分析，提出專案的核心發展理念，形成發展定位體系。
4.1SWOT分析(優勢、劣勢、機會、威脅分析)
4.2專案發展定位
4.3專案發展理念與發展主題
4.4專案發展定位
4.4.1專案市場定位
4.4.2目標客戶群定位(核心客戶群與擴充套件客戶群的分析與確定)
l 社會特徵
l 需求特徵
4.4.3產品定位
4.4.4價格定位
4.4.5形象定位
5 開發模式建議
目標：通過對專案物業開發進度、規劃佈局以及如何聯動發展的建議，提出專案聯動發展的策略與模式建議。
5.1總體開發策略
5.2專案開發模式及分期開發建議
6 總體規劃設計建議
目標：對專案總體規劃提出建議
6.1專案資源利用及不利因素規避建議
6.2專案規劃設計及主題概念建議
6.3專案整體規劃設計建議
6.3.1規劃佈局形態建議
6.3.2交通流線組織建議
6.4建築園林設計建議
6.4.1建築風格及形式
6.4.2產品設計亮點
6.4.3產品功能及其面積尺度配比
6.4.4環境及景觀(園林)設計建議
6.4.5園林風格及主題
6.4.6主題營造元素、手法
7 經濟測算分析
目標：對專案成本投入進行概算，同時預測專案產生的收益，從經濟上反映專案的開發價值。
9 發展策劃結論及建議
四、營銷策劃顧問工作內容綱要
1. 房地產市場銷售特徵
1.1專案營銷分析
1.2地產市場銷售階段特徵
1.3營銷之市場事件利用
1.4主流促銷手段
