有幾分勤學苦練，天資就能發揮幾分。天資的充分發揮和個人的勤學苦練是成正比的。應屆畢業生考試網小編為大家編輯整理了房地產估價師《經營與管理》提分試題，供大家複習備考使用。
單項選擇題
1.由於施工工期延長，開發商要承擔的風險有( )。
A.使專案的規模、佈局發生變化
B.承擔更多的貸款利息
C.增加房地產開發專案的融資成本
D.還要承擔總費用上漲的風險
E.合約變更引起的風險
答案：BCD
2.下列風險中，不屬於系統風險的是( )。
A.通貨膨脹風險
B.市場供求風險
C.購買力風險
D.比較風險
答案：D
解析：比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產後，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益時，給投資者帶來的風險。
3.某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產投資市場的風險相關係數為0.5。那麼，當前房地產投資的折現率為( )。
A.10.3%
B.7.17%
C.9.75%
D.8.59%
答案：C
解析：R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用銀行貸款利率，若是存款利率，則可用。這是求折現率的一種方法。
4.在房地產週期迴圈週期過程中，空置率持續下降到合理的空置率以下的階段為房地產市場自然週期中的( )。
A.第一階段
B.第二階段
C.第三階段
D.第四階段
答案：B
5.在測算資本金融資成本時，其資金佔用費是按( )計算的。
A.綜合利率
B.貸款利率
C.折現率
D.機會成本
答案：D
6.( )，是把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支援證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。
A.間接投資於房地產企業債券
B.房地產抵押擔保
C.住房抵押貸款證券化
D.投資於金融證券
答案：C
7.某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%，則該城市同期存量商品住房的吸納週期是( )
A.1.8月
B.2.5季
C.1.8年
D.0.45年
答案：C
解析：吸納率與吸納週期是互為倒數關係。
8.下列關於房地產市場劃分的說法，不正確的是( )。
A.二級市場是指土地轉讓、新建商品房租售市場
B.三級市場是指存量房地產交易市場
C.按照增量存量的方式，將土地市場劃分為一級土地市場和二級土地市場
D.按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級房屋市場，二級房屋市場和三級房屋市場
答案：D
解析：按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級房屋市場和二級房屋市場。
9.在房地產開發過程中，主要負責在工程建設前進行開發成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工後進行工程結算的，一般是( )。
A.造價工程師
B.結構工程師
C.裝置工程師
D.監理工程師
答案：A
10.下列關於房地產經濟壽命和自然壽命的說法中，不正確的有( )。
A.房地產同時具有經濟壽命和自然壽命
B.自然壽命一般要比經濟壽命長
C.如果房地產維護狀況良好，可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命
D.房地產的經濟壽命與使用性質無關
E.房地產的經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，房地產收入大於零的持續時間
答案：DE
解析：對於收益性房地產來說，其經濟壽命是指在正常市場和運營狀態下，出租經營收入大於運營費用，即淨收益大於零的持續時間;自然壽命一般要比經濟壽命長得多。如果房地產的維護狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業投資中獲取幾個經濟壽命;房地產的經濟壽命與其使用性質相關。
11.以( )方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限後的剩餘年限。
A.土地使用權出讓
B.房地產出租
C.房地產轉讓
D.房地產抵押
12.商品房買賣當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容做出約定，其保修期從( )起計算。
A.商品房竣工之日
B.商品房竣工驗收之日
C.商品房竣工驗收合格之日
D.商品房交付之日
13.李某與W房地產開發公司簽訂了商品房預售合同，合同約定建築面積為00㎡。後經過有關部門批准，李某所預購商品房產權登記建築面積為93㎡。其面積誤差比的絕對值為( )。
A.﹣3%
B.3%
C.﹣7%
D.7%
14.無正當理由拖欠房租( )個月以上的，屬於由於租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
A. 2
B.3
C.5
D.6
15.下列關於“抵押權設立後抵押房屋出租”，表述錯誤的是( )。
A.該租賃關係可以對抗已登記的抵押權
B.抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力
C.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任
D.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失由承租人自己承擔
16.人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由( )參照評估價確定。
A.委託人
B.人民法院
C.拍賣師
D.競買人
17.《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，國家實行土地( )和房屋所有權登記發證制度。
A.使用權
B.所有權
C.收益權
D.佔用權
18.下列關於預告登記的.表述中，錯誤的是( )。(2007年試題)
A.預告登記的目的是保障將來實現的物權
B.預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效
C.預告登記後，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發生物權效力
D.預告登記的範圍應當是商品房預售，主要是防止一房多賣
19.張某購買了一套二手房，按照有關規定，張某應到當地房地產管理部門辦理( )。
A.房屋總登記
B.房屋所有權初始登記
C.房屋所有權轉移登記
D.房屋所有權變更登記
20.( )是一種反映房屋、土地現狀的專業圖。
A.房地產平面圖
B.房地產有關證明和檔案
C.房地產卡片
D.房地產權屬賬冊
11. C 【解析】：以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限後的剩餘年限。
12. D 【解析】：當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。
13. D 【解析】：面積誤差比=[(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×00%=(93-00)/00=﹣7%，︱﹣7%︱=7%。
14. D 【解析】：無正當理由，拖欠房租6個月以上的，屬於由於租賃雙方的原因而使合同終止的情形。
15. A 【解析】：該租賃關係不得對抗已登記的抵押權，所以A選項不正確。
16. B 【解析】：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定。
17. A 【解析】：《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。
18. D 【解析】：預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發生不動產物權變動。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
19. C 【解析】：房屋所有權轉移登記是指，房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權發生轉移而進行的登記。
20. A 【解析】：房地產平面圖是一種反映房屋、土地現狀的專業圖。
