操作風險
操作風險是指在個人住房貸款業務操作過程中，由於違反操作規程或操作中存在疏漏等情況而產生的風險，是一種發生在實務操作中的、內部形成的非系統性風險。
1、貸款流程中的風險
(1)貸款受理和調查中的風險
①貸款受理中的風險。
②貸前調查中的風險。
a.專案調查中的風險
b.借款人調查中的風險
(2)貸款審查和審批中的風險
貸款審批環節主要業務風險控制點為：
①未按獨立公正原則審批
②不按許可權審批貸款，使得貸款超授權發放
③審批人員對應審查的內容審查不嚴，導致向不符合條件的借款人發放貸款。
(3)貸款簽約和發放中的風險
①合同簽訂的風險。
②貸款發放的風險。
(4)貸後與檔案管理中的風險
①貸後管理的風險。
②檔案管理中的風險。
2、法律和政策風險
對於個人住房貸款業務，各種法律、法規等強制性規範很複雜。
(1)借款人主體資格
①未成年人能否申請個人住房貸款問題。
②外籍自然人能否辦理住房貸款問題。
(2)合同有效性風險
目前，個人貸款業務中所採用的借款合同基本都是統一的格式文字，但實際業務中還會根據不同情況與客戶簽訂補充協議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協議的有效性，防止相關條款或具體內容等出現問題，以規避可能的法律風險。
①格式條款無效。
②未履行法定提示義務的風險。
③格式條款解釋風險。
④格式條款與非格式條款不一致的風險。
(3)擔保風險
銀行個人住房貸款業務的擔保方式主要有抵押、質押、保證三種方式。我國《擔保法》及《物權法》司法解釋對擔保方式作了較為詳盡的規定。個人住房貸款中的擔保風險主要來源於以下幾個方面：
①抵押擔保的法律風險：
②質押擔保的法律風險。
③保證擔保的法律風險，主要表現在：
(4)訴訟時效風險
在個人住房貸款實踐中，由於經辦人員法律知識的缺陷或工作責任心問題，未能及時中斷訴訟時效或雖有中斷訴訟時效行為但沒有及時保留中斷訴訟時效證據，導致訴訟中處於不利或被動的地位。
(5)政策風驗
政策風險是指政府的金融政策或相關法律、法規發生重大變化或是有重要的.舉措出臺，引起市場波動，從而給商業銀行帶來的風險。政策風險屬於個人住房貸款的系統性風險之一，由於這些風險來自外部，因此是單一行業、單一銀行所無法避免的。比較常見的政策風險如下：
①對境外人士購房的限制。
②對購房人資格的政策性限制。
③抵押品執行的政策性限制。
3、操作風險的防範措施
(1)提高貸款經辦人員職業操守和敬業精神
(2)掌握並嚴格遵守個人住房貸款相關的規章制度和法律法規
(3)嚴格落實貸前調查和貸後檢查
