模擬題一：
單項選擇題
1.下列有關投資性房地產的會計處理方法中，不正確的是( )。
A.企業通常應當採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，但滿足一定條件時也可採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量
B.對投資性房地產進行後續計量，通常情況下企業可以同時採用成本模式和公允價值模式兩種計量模式
C.只有存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的，才允許採用公允價值計量模式
D.投資性房地產滿足一定條件時，可將成本模式變更爲公允價值模式，並且追溯調整
『正確答案』B
『答案解析』企業一般應當採用一種模式對所有投資性房地產進行後續計量，不得同時採用兩種計量模式。
2.下列項目中，屬於投資性房地產的是( )。
A.企業以經營租賃方式租入的建築物
B.已出租的房屋租賃期屆滿，收回後繼續用於經營出租但暫時空置
C.房地產企業持有並準備增值後出售的建築物
D.房地產企業持有並準備增值後轉讓的土地使用權
『正確答案』B
『答案解析』租入的建築物不屬於企業的資產，與投資性房地產無關，選項A不正確;房地產企業持有並準備增值後處置的建築物和土地使用權，不屬於投資性房地產，應作爲存貨處理，選項CD不正確。
3.甲公司爲增值稅一般納稅人，不動產適用的增值稅率爲11%。2×15年1月1日甲公司經董事會批准購入一棟爛尾樓，購入後準備繼續建造，建成後對外出租。2月1日實際支付不含稅價款10000萬元(不考慮土地使用權)，取得增值稅專用發票註明增值稅額爲1100萬元，當日辦理相關手續取得爛尾樓的所有權。3月1日開始委託承包商繼續建造，12月31日建造完成實際發生建造成本爲20000萬元。甲公司2015年相關會計處理的表述中，不正確的是( )。
A.2月1日實際支付價款10000萬元記入“在建工程”
B.2月1日實際支付價款10000萬元記入“投資性房地產——在建”
C.實際建造成本爲20000萬元記入“投資性房地產—在建”
D.12月31日建造完成確認投資性房地產的成本爲30000萬元
『正確答案』A
『答案解析』相關的會計分錄爲：
2月1日支付價款：
借：投資性房地產——在建 10000
應交稅費——應交增值稅 (進項稅額)1100
貸：銀行存款 11100
12月31日實際成本：
借：投資性房地產——在建 20000
貸：銀行存款 20000
完工確認：
借：投資性房地產 30000
貸：投資性房地產——在建 30000
4.甲房地產開發商(以下簡稱“甲公司”)採用公允價值模式計量投資性房地產，固定資產和無形資產均按照直線法計提折舊或攤銷，且爲增值稅一般納稅人，土地使用權適用的增值稅率爲11%。有關資料如下：(1)2×15年1月，以出讓方式取得一宗土地使用權，取得增值稅專用發票，價款20000萬元，增值稅進項稅額2200萬元，預計使用年限爲70年，準備開發建造商品房住宅小區對外銷售，至2×15年12月末已發生商品房建造成本10000萬元，預計2×16年3月末完工。
(2)2×15年2月，以出讓方式取得一宗土地使用權，取得增值稅專用發票，價款30000萬元，增值稅進項稅額3300萬元，預計使用年限爲70年，準備持有待增值後轉讓。至2×15年12月末仍然持有，不含稅公允價值爲40000萬元。(3)2×15年3月，以出讓方式取得一宗土地使用權，取得增值稅專用發票，價款40000萬元，增值稅進項稅額4400萬元，預計使用年限爲50年，準備建造酒店式公寓對外銷售，至2×15年12月末已發生酒店式公寓建造成本30000萬元，預計2×16年6月末完工。
(4)2×15年4月，以出讓方式取得一宗土地使用權，取得增值稅專用發票，價款10000萬元，增值稅進項稅額1100萬元，預計使用年限爲50年，用於建造自用辦公樓，至2×15年12月末已發生辦公樓建造成本9000萬元(包括土地使用權攤銷計入成本的部分)，預計2×16年3月末完工。下列有關甲公司2×15年末資產負債表列示金額的表述中，不正確的是( )。
A.存貨項目的列報金額爲60000萬元
B.投資性房地產的列報金額爲0
C.無形資產的列報金額爲9850萬元
D.在建工程的列報金額爲9000萬元
『正確答案』A
『答案解析』1月取得的土地使用權確認爲開發產品，並按20000萬元進行初始計量，發生的商品房建造成本一併計入存貨成本;2月取得的土地使用權確認爲開發產品，並按30000萬元進行初始計量;3月取得的土地使用權確認爲開發產品，並按40000萬元進行初始計量，發生的酒店式公寓建造支出一併計入存貨成本;4月取得的土地使用權確認爲無形資產，並按10000萬元進行初始計量，發生的辦公樓建造成本計入在建工程。
1月，取得一宗土地使用權準備開發建造商品房住宅小區
2月，取得一宗土地使用權，準備持有待增值後轉讓。
3月，取得一宗土地使用權準備建造酒店式公寓對外銷售
4月，取得一宗土地使用權，用於建造自用辦公樓
因此，選項A，存貨項目列報金額=20000+10000+30000+40000+30000=130000(萬元)，所以，選項A錯誤。選項B，投資性房地產的列報金額爲0，正確。選項C，無形資產列報金額=10000-10000/50×9/12=9850(萬元)，正確。在建工程列報金額=9000(萬元)，正確。
5.A房地產開發商採用公允價值模式計量投資性房地產，有關資料如下：(1)2014年6月1日，將原準備對外出售的A商品房對外出租，轉換日A商品房的賬面餘額爲1000萬元，未計提跌價準備，該項房產在轉換日的公允價值爲1500萬元。(2)2014年6月1日，將原準備對外出售的B商品房對外出租，轉換日B商品房的賬面價值爲10000萬元，未計提跌價準備，該項房產在轉換日的公允價值爲9000萬元。
(3)2014年末上述兩項房地產的公允價值分別爲2000萬元、8900萬元。(4)2015年6月租賃期屆滿收回上述兩項房地產準備對外銷售。轉換日其公允價值分別爲2600萬元、8500萬元。下列有關A、B商品房相關會計處理表述中，不正確的是( )。
A.2014年6月1日，A商品房應確認其他綜合收益500萬元，B商品房應確認公允價值變動損失1000萬元
選項A，正確，不選。
B.2014年有關房地產累計確認的公允價值變動收益爲-600萬元
選項B，累計確認的公允價值變動損益=-1000+(2000-1500)+(8900-9000)=-600(萬元);選項B，正確，不選。
C.2015年6月租賃期屆滿，房地產A轉爲開發產品時確認其他綜合收益600萬元
D.2015年6月租賃期屆滿，房地產B轉爲開發產品時確認公允價值變動損失400萬元
『正確答案』C
『答案解析』選項A，賬務處理爲：
借：投資性房地產——A(成本) 1500
——B(成本) 9000
公允價值變動損益 1000
——B 10000
其他綜合收益 500
選項B，累計確認的公允價值變動損益=-1000+(2000-1500)+(8900-9000)=-600(萬元);選項C，2015年6月租賃期屆滿，將投資性房地產A轉爲開發產品，確認的公允價值變動收益=2600-(1500+500)=600(萬元);選項D，2015年6月租賃期屆滿，將投資性房地產B轉爲開發產品確認的公允價值變動損失=8900-8500=400(萬元)。
6.甲公司採用成本模式計量投資性房地產。有關資料如下：(1)甲公司2013年12月31日將自用固定資產轉爲投資性房地產，轉換日該固定資產的公允價值爲25000萬元，轉換日之前“固定資產”科目餘額爲22000萬元，“累計折舊”科目金額爲1000萬元，“固定資產減值準備”科目餘額爲100萬元。(2)甲公司2015年12月31日將上述投資性房地產轉爲自用固定資產，轉換日該投資性房地產的公允價值爲30000萬元，“投資性房地產累計折舊”科目金額爲2000萬元。下列有關轉換日的會計處理的說法中，說法不正確的是( )。
A.2013年12月31日將自用固定資產轉爲投資性房地產，年末資產負債表投資性房地產列示金額爲20900萬元
B.2013年12月31日將自用固定資產轉爲投資性房地產，不影響損益
選項AB，將自用固定資產轉爲採用成本模式計量的投資性房地產，轉換日不確認損益，年末資產負債表中投資性房地產列示金額=22000-1000-100=20900(萬元);選項AB正確，不選
C.2015年12月31日將投資性房地產轉爲自用固定資產，年末資產負債表固定資產的列示金額爲30000萬元
D.2015年12月31日將投資性房地產轉爲自用固定資產，不影響損益
『正確答案』C
『答案解析』選項AB，將自用固定資產轉爲採用成本模式計量的投資性房地產，轉換日不確認損益，年末資產負債表中投資性房地產列示金額=22000-1000-100=20900(萬元);選項CD，將採用成本模式計量的投資性房地產轉爲自用固定資產，轉換日不確認損益，2015年12月將投資性房地產轉爲自用固定資產，年末資產負債表中固定資產列示金額=22000-2000-100=19900(萬元)。
7.下列有關投資性房地產進行初始計量的說法中，不正確的是( )。
A.無論採用公允價值模式還是成本模式進行後續計量的投資性房地產，均應按照成本進行初始計量
B.採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產，自行建造取得時按照公允價值進行初始計量
C.自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成
D.外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出
『正確答案』B
『答案解析』無論採用公允價值模式還是成本模式進行後續計量的投資性房地產，自行建造取得投資性房地產均應按照成本進行初始計量。
二、多項選擇題
1.(2015年考題)下列資產分類或轉換的會計處理中，符合會計準則規定的有( )。
A.將投資性房地產的後續計量由公允價值模式轉爲成本模式
B.對子公司失去控制或重大影響導致將長期股權投資轉換爲持有至到期投資
C.因出售具有重要性的債券投資導致持有至到期投資轉爲可供出售金融資產
D.因簽訂不可撤銷的出售協議，將對聯營企業投資終止採用權益法並作爲持有待售資產列報
『正確答案』CD
『答案解析』選項A，投資性房地產不能由公允價值模式轉爲成本模式;選項B，股權投資沒有固定到期日和固定收回金額，因此不能劃分爲持有至到期投資。
2.下列關於投資性房地產後續計量的表述中，正確的有( )。
A.投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量的，資產負債表日，公允價值高於其賬面餘額的差額計入公允價值變動損益
B.母公司以經營租賃方式出租給子公司的房地產，應當作爲母公司的投資性房地產，但在編制合併報表時，作爲企業集團的自用房地產
C.與投資性房地產有關的後續支出，滿足投資性房地產準則規定的確認條件的，應當計入投資性房地產成本;不滿足準則規定的確認條件的，應當在發生時計入當期損益
D.採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量的企業，有證據表明，當企業首次取得某項非在建投資性房地產(或某項現有房地產在改變用途後首次成爲投資性房地產)時，該投資性房地產公允價值不能夠持續可靠取得的，應當對該投資性房地產採用成本模式計量至處置，並假設無殘值
『正確答案』ABCD
3.甲公司對投資性房地產採用公允價值模式計量，不考慮增值稅因素。有關資料如下：2012年12月1日甲公司與A公司簽訂協議，將自用的辦公樓出租給A公司，租期爲3年，每年租金爲8000萬元，每年6月30日收取租金，2013年7月1日爲租賃期開始日，2016年6月30日到期。2013年6月30日該房地產的公允價值爲60000萬元，該資產賬面原值爲70000萬元，已計提的累計折舊爲8000萬元(其中2013年1月至6月累計計提折舊爲100萬元)，未計提減值準備。各年6月30日均收到租金。
2013年12月發生辦公樓的修理費用2萬元。2013年12月31日該投資性房地產的公允價值爲61000萬元。2016年6月30日該投資性房地產的公允價值爲60800萬元。爲了提高辦公樓的租金收入，甲公司決定在租賃期屆滿後對辦公樓進行改擴建，並與B公司簽訂經營租賃合同，約定完工時將辦公樓出租給B公司。2016年6月30日租賃協議到期，甲公司收回辦公樓並轉入改擴建工程。2016年8月30日完工，支付工程款項9560萬元，被替換部分的賬面價值爲60萬元。2016年8月30日將辦公樓出租給B公司。關於甲公司對投資性房地產會計處理的說法中，下列說法正確的有( )。
A.2013年6月30日轉換房地產確認其他綜合收益2000萬元
B.影響2013年營業利潤的金額爲2898萬元
C.2016年6月30日將辦公樓的賬面價值60800萬元轉入“投資性房地產——在建”
D.2016年8月30日完工後增加“投資性房地產——成本”科目的金額爲70300萬元
『正確答案』BCD
『答案解析』選項A，2013年6月30日轉換日轉換房地產公允價值與賬面價值的差額=60000-(70000-8000)=-2000(萬元)，應確認公允價值變動損失2000萬元;選項B，影響2013年營業利潤的金額=-出租前折舊費100-轉換日公允價值變動損失2000-修理費用2+租金收入8000/2+公允價值變動增加(61000-60000)=2898(萬元);選項D，2016年8月30日完工後增加“投資性房地產——成本”科目的金額=60800+9560-60=70300(萬元)。
4.下列有關投資性房地產轉換日說法中，說法正確的有( )。
A.作爲空置的建築物停止自用改爲出租，其轉換日爲董事會或類似機構作出了書面決議的日期
B.作爲自用建築物停止自用改爲出租，其轉換日爲租賃期開始日
C.自用土地使用權停止自用，改用於資本增值，其轉換日爲自用土地使用權停止自用後確定用於資本增值的日期
D.投資性房地產轉爲自用房地產，其轉換日爲房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用於生產商品、提供勞務或者經營管理的日期
『正確答案』ABCD
5.下列有關採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量的說法中，正確的有( )。
A.將作爲存貨的房地產轉換爲投資性房地產的，應按其在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產——成本”科目，按其賬面餘額，貸記“開發產品”等科目，按其差額，貸記“其他綜合收益”科目或借記“公允價值變動損益”科目
B.資產負債表日，投資性房地產的公允價值高於其賬面餘額的差額，借記“投資性房地產——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目
C.將投資性房地產轉爲存貨時，應按其在轉換日的公允價值，借記“開發產品”等科目，結轉“投資性房地產”的科目餘額，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目
D.出售投資性房地產時，除結轉成本外，還應將公允價值變動損益和其他綜合收益轉入“其他業務收入”科目
『正確答案』ABC
『答案解析』選項D，應將其轉入“其他業務成本”科目。
