在整個房地產營銷過程中，發展商、設計院、建築商、代理商、銀行、廣告公司、裝修公司、園林景觀公司、物業管理公司等，形成了一串息息相關的“生態圈”。他們共同享受、服務於同一市場，共同參與和完成房產的“營銷”工作。
開發商更加專注於自己的職責，把營銷工作交由代理商完成，由專業人士做專業之事，這樣可以整合業界優勢資源，在競爭中佔領有利的位置。這已經成爲房地產界共同認可的模式。
在決定是否代理銷售時，發展商應仔細地問問自己幾個問題，以使決策更加精確：①我有能力自己銷售嗎？爲什麼？②我爲什麼要找代理商？③怎樣的經營風格的代理商適合我的樓盤銷售？只有弄清這些問題，才能明晰是否將樓盤委託銷售。而且，在洽談時，能夠做到胸有成竹。
在將樓盤委託給代理商銷售之前，首先要對代理商進行比較、評估。一般考察以下幾個方面： 代理商有否策劃理念？
有許多策劃公司缺乏文化底蘊，甚至沒有一絲一毫的文化氣息，只是一兩個職員曾經做過售樓工作，賣過一些樓房，就組建了代理公司。或是，因爲有關係，認得開發商老總，便組建代理公司，招聘銷售人員，這些來自“五湖四海”的“八路軍”職業素養參差不齊，有工作三、四年的業務員，有的像阿姆斯壯首次登陸，許多企劃公司根本沒有代理能力，更談不上策劃，策劃是什麼，他們自己都搞不懂。因此，瞭解代理公司的企劃理念是很重要的。它標誌着該代理公司的專業水準。
智力結構：
策劃，並非靠勤奮就能勝任，它是一項綜合能力要求相當高的腦力活動，而且，需要多方面的專家協作完成，需要那種具備“大局着眼，枝節着手”的“全才”，但，這些只是基礎，最苛刻的要求是：企劃總監是個極具靈性的、有着超然感悟並廉備極度理性分析能力的綜合體。市場調研，對於每個企劃公司而言，也許硬性的數據，差別不太大，但，對這些涼冷的數字進行深加工後，能散發出對銷售的熱忱並找出市場的入口處，不是從事過或是工作多的人就能勝任的。同時，智力結構也表現出代理商的組織架構是否完整、是否有序。一支編制不完善的隊伍能形成對“敵人”鐵桶式的圍困打擊？
企業文化：
一家沒有企業文化的公司，猶如沒有靈魂的木乃伊！沒有目標、沒有方向、沒有標準、沒有要求、沒有什麼要堅持的、也沒有什麼要摒棄的。幾千萬元、甚至幾個億的房產委託其代理，您不覺得有點懸？ 以往的業績如何？
是否成功地推介過，與你目前欲開發的項目相類似的樓盤，這一點很重要，經驗決定了代理銷售的工作安排是否井然有序；是否有針對性；是否能把握該項目的市場脈搏，並能杜絕不該發生的事。當然，業績不是指某一個個案的輝煌，而是因長期經營，壘積而隆起的視覺特效。曇花一現、風光一時的光環，常常是運氣惹的'禍。當然，有些較小之項目，也可聘請那些有實戰經驗、剛創建的、有才華的小公司。因爲任何一家有絕對實力的大型代理公司，也曾經渺小過。不可完全以業績一葉障目。
業內口碑：
在考察代理商時，不妨多向業內同行及代理商、廣告公司瞭解欲委託的代理商的背景情況、爲人處事的態度。一個口碑不佳的代理商，一定是險象環生、四面楚歌，很難展開他的工作，因爲，它得不到各界
力量的支持與信賴，得到的資訊太少，推廣的業績，那就可想而知了。最重要的是，遭遇挫折時，口碑不佳的代理商本身就是一道坎。所採取的方略不是全力以赴、強行突破，而是腳底抹油——溜之大吉。 硬件設施：
硬件指的是代理商的辦公場所、辦公設備、交通工具、資料庫、信息庫、制服等。對硬件的考察可以確認代理商是否“遊商”；是否臨時組建；是否具備營銷策劃代理的“長征”能源；或是隻感到房地產是個能掙幾個銅子的行當，從不考慮長期，一旦想收手，便溜得連小鬼都尋不着他的影子。
管理能力：
一家企劃公司的實力如何，並非資金說了算，再雄厚的資金力量，在不良的管理能力下，終將被消融得塵盡灰散。企劃，不是資金密集性行業，是智業。能將發展商給予的一份條件，釋放出何等的能量，取決於管理力。管理力的強與弱體現在：①員工的基本工作狀態及精神面貌；②基本職業素質；③工作場所設計與氛圍塑造。④員工之間的配合度。⑤項目推介的正確性等等。這裏不再一一列舉。總之，細微之處見功夫，如果這些細微之處能得以重視，那麼，略大一點的事他們一定用心而爲，如遇大事，定當傾囊而力！這樣的公司值得信賴。
員工素質：
通常，只需查看代理商各級主管的水平，便可判斷代理商的綜合素質。良臣擇主而仕。能留住人才的公司，一定是個好公司、有能力的公司。另外，能容忍、聘用平庸而不良之員工的代理商，對事業以及工作的要求，一定也是極低的標準，兢兢業業從何而來？沒有顆顆閃亮的珍珠，哪來一串璀璨的項鍊？ 代理商的擅長面：
因爲各代理商的背景不同、成長經歷不同，所以他的擅長面便有所不同，有的代理商是從銷售開始起步；有的從廣告設計入門；也有的是棄管理而開始介入房地產銷售，因此，各代理商的擅長面就有所側重。有的擅長企劃，有的擅長廣告宣傳，有的擅長銷售，有的擅長商場招商；有的擅長銷售寫字樓；有的擅長推廣住宅。另外，各代理商的客戶羣也不一樣，有的代理商的客戶羣僅限於本地，有的代理商能拓展本省客戶，更有的代理商有海外的客戶源。因此，要仔細評估、考量。
實盤操作：
發展商有必要對代理商正在操作的項目，進行現場暗會考察，考察代理商的員工在實盤操作中的執行力如何。不要聽代理商說什麼，要去看他在做什麼！因爲，能代表代理商與發展商洽談業務者，一定是代理商職員中，口才最好、人緣最佳、長相最俏、知識最淵博、笑容最燦爛的人類精品！千萬不可被其迷惑。 假若，通過考察，確認了代理商的能力，接下來要注意是對代理商進行有效的監控。代理商與發展商的目標是不完全一致的，不論銷售工作進展得順利與否，均會出現這樣或那樣的偏差。發展商如果對代理商失去有效的監控，將出現不良現象：
a）定價過低：代理商是憑業績收取佣金，降低售價對擁金的收益影響微乎其微，但是，對於銷售而言卻是幫上大忙，因此，不良的代理商會利用“大數”的原理追求局部利益，犧牲總體完善銷售的目標，剽完最上層的油，立馬走人。
b）定價過高，增加推廣難度，使發展商的資金週轉不靈。
c）價差幅度不合理。好樓房賣得太快，較差的樓房留下甚多，發展商接管時銷售難度大大提高。利潤無法體現。所剩下15%的餘房就是利潤。
d）代理商越權行事。由於目前代理策劃市場正處於發展階段，部分不良代理商黔驢技窮，常不負責任地向客戶做出發展商未授權的不實承諾，而該承諾在未交屋前是不會露餡的，當代理商撤場後，其結果必由發展商承擔，不僅造成金錢損失，更嚴重的是使發展商背上食言而肥的罵名。
