【精品】營銷方案5篇

爲了確保事情或工作有序有力開展，預先制定方案是必不可少的，方案是在案前得出的方法計劃。怎樣寫方案才更能起到其作用呢？下面是小編整理的營銷方案5篇，希望能夠幫助到大家。

營銷方案 篇1

策劃方案

(說明：此文爲WORD文檔，下載後可直接使用)

一汽-大衆汽車有限公司於1991年2月6日正式成立，1997年8月正式通過國家驗收。20xx年12月7日，一汽-大衆公司轎車二廠正式建成投產。經過不斷髮展，一汽-大衆公司現已形成日產1000多輛整車的生產能力，同時實現部分整車、總成及零部件的出口。

一汽-大衆汽車有限公司採用先進技術和設備製造當今世界名牌產品-捷達、寶來、高爾夫、開迪、奧迪系列轎車。它的建成，使我國轎車工業進入了大規模生產的新時期。國家對外經濟貿易部確認一汽-大衆爲“技術先進企業”，國家統計局授予一汽-大衆爲“中國汽車製造名優企業”，國家機械局授予一汽-大衆爲“在促進科學技術進步工作中做出重大貢獻者”一等獎。1998年，一汽-大衆正式通過ISO9001質量體系認證；20xx年，一汽-大衆通過ISO9001(20xx版)標準認證，並榮獲ISO14001環境管理體系認證證書。

一汽大衆汽車營銷市場宏觀環境分析

（一）、人口環境分析

人口環境是影響企業市場營銷活動的一個重要因素，人口的多寡直接決定了市場容量。有購買能力且有購買慾望的人便構成了現實市場，其數量越多，市場規模也就越大。人口環境中的出生率、死亡率、人口密度、流動性、地理分佈、人口結構等，對市場需求都會產生影響。企業必須認真注視人口環境的變化，及時捕捉機會，調整戰略，使企業在市場營銷活動中領先一步。

1．人口的數量與增長速度

我國現有人口數已超過13億，增長速度較快。目前，儘管我國資源的絕對數在世界上位於前列，但人均佔有量卻低於世界平均水平，並使我國人均資源消費水平偏低，給企業的生產經營帶來了一定困難；同時，衆多的人口又使我國成爲世界上最大的`潛在市場。隨着人們收入水平的提高，消費需求的增長，市場潛力巨大。企業應掌握我國人口數量及其

增長，不斷拓寬目標市場，爲創造佳績奠定基礎。

2．人口的地理分佈特點及地區間的流動性

我國人口的地理分佈極不平衡，如果從黑龍江的漠河到雲南的騰衝劃一條線將我國分爲東南和西北兩大部分，則東南部的人口數約佔總人口的94%，而西北部的人口數僅佔總人口的6%。可見，我國東南部的人口密度大，西北部的人口密度小。隨着對外開放和經濟改革的深入，我國經濟日趨繁榮，人口的地區間流動性大大增強。我國人口流動的特點是：農村人口大量流入城市或工礦地區；內地人口遷往沿海經濟開放地區；經商、學習、觀光、旅遊等使人口流動加速。企業如何針對人口的地理分佈特點及地區間的流動性趨向，改善自身的市場營銷活動，有着重要意義。

3．人口結構

人口結構主要包括人口的年齡結構、家庭結構和社會結構等。我國人口年齡結構的顯著特點是：現階段，青少年比重約佔總人口的一半，也就是說，在未來10—20年內，嬰幼兒和少年兒童用品及結婚用品的需求將明顯增長；到21世紀，將出現“人口老齡化”現象，屆時有關保健用品、營養食品以及老年人生活、休閒娛樂等用品的生產企業將有機會得到充分發展。從家庭結構來看，“三口之家”的家庭模式已很普遍，並逐漸由城市向鄉鎮發展，“四世同堂”的現象已經很少。家庭的小型化使得家庭數量激增，這必然刺激傢俱、住房、家用電器、炊具等需求的快速增長，爲這些行業提供了巨大的市場機會。

（二）、經濟環境分析 2.1、20xx年中國宏觀經濟

首先，淨出口在20xx年面臨非常嚴峻的局面。20xx年是我國出口持續保持20%以上高增長的第六年，淨出口約2700億美元，貿易順差增長過快（超過50%），國際收支不平衡。其原因有三個：1.長期採取的偏高的出口退稅及對外商採取過多的優惠政策，對出口增長形成過強的刺激。2.國內投資增長過度，而內需不足，需要通過出口來消化。3.受國際原材料價格上升以及國內資源價格偏低的共同影響，石油，糧食等初級產品出口增長過快。 20xx年主動性出口政策調整，內外資稅率統一，勞動法頒佈等政策措施減緩了出口增長速度；但由於投資過度形成的產能過剩仍然需要出口消化；而近期國際經濟形

由於國際經濟形勢不會很快好轉，20xx年的出口形勢將會非常嚴峻。

其次，投資方面面臨宏觀調控和刺激經濟發展的平衡關係。20xx年我國城鎮居名固定資產投資148104億元人民幣，連續第五年高速增長。主要存在四個方面的問題：

1.投資高位運行，使生產資料價格增長明顯加快，進而導致消費品價格上漲，產生通貨膨脹的風險。

2.新開工項目增加過多，地方政府和銀行的投資衝動加大，會導致經濟全面過熱。

3.高耗能高排放行業增長過快，節能環保形勢嚴峻。

4.房地產投資過熱，加劇房地產泡沫的風險。 20xx年由於宏觀調控政策效果逐步顯現，原材料成本增加，外部宏觀經濟形勢對投資增長的拉動減弱，投資開始放緩。xx年我國城鎮固定資產投資名義增速爲26.1%，但扣除價格因素之後，實際增速已呈較大幅度下降。全年投資對經濟增長的貢獻略低於20xx年。從支撐我國經濟增長的產業因素看，房地產和汽車兩大先導產業的加速增長，帶動重化工業的。

營銷方案 篇2

作爲女性的節日，三八婦女節對於美容院來說是一個重要的促銷節日，大大小小的美容院都會在這一期間推出各種各樣的促銷活動。在如今美容院經營競爭越來越激烈的情況下，美容院三八節促銷方案該如何去設計呢?要想做好一次促銷活動，必須做好促銷計劃。作爲女性的“三八”婦女節，是美容院一年內必須要抓的四大節日促銷活動(三八婦女節、五一勞動節、十一國慶節、元旦春節)的“第一戰"，對全年的銷售有着至關重要的意義。

一、促銷主題的確定

每一次促銷活動都應該有一個確定的主題，根據這個主題再去組織相關活動細則。三八節日的美容院促銷，自然需要集中在女性身上。在主題的確定上，可以用一些比較打動人心的溫馨的字，抓住女性愛美的心理，吸引她們的目光。

三八婦女節是女性節日，女性在社會的角色有很多種，母親，妻子，兒媳等，藉助節日化特點，近一步向消費者渲染要對女人好一點這一促銷主題，利用情感共鳴來完成促銷。

參考主題：三·八節“專爲女性預備的雙重厚禮”(注重促銷活動中的優惠);美麗人生，幸福女人(抓住幸福的感覺);爲你的“她”延續情人節的浪漫

二、促銷內容

各個美容院的促銷形式和促銷內容都大同小異：打折、買贈、免費體驗等，美容院要利用這些促銷形式體現出新味來。

抽獎促銷

案例1xxxx美容院：讓美麗，讓的男人心動

案例內容：

在1個月左右的時間內，在xx美容院消費滿280元即可贏得各類獎品。要想贏得各類獎品，此中有上計，更有上上計，就看你有沒有棄小博大的妙計：

上計：憑消費憑證贈高檔美白潤膚露1支;

上上計：棄小博大，放棄贈品，參加美容院舉辦的刮卡抽獎活動，給男人心動的.驚喜，纔是上上計。

獎品分設有：dvd，電動剃鬚刀、袖珍收音機及照相機等。

案例點評：

1、這是“贈品”與“抽獎”兩者選一的模式，讓消費者在“上計”與“上上計”中做出選擇，這種心理暗示的手法，有可能使消費者產生當然應該參加抽獎的潛意識。

2、整個活動設計充滿刺激性、挑戰性。

3、這種“贈品”與“刮卡”二進一的做法，必須在確定能得到化妝品公司與贈品生產廠的完全支持與協助的條件才能開展，有可能“dvd”有相應的品牌專賣店，能爲這類活動的開展提供系件，而許多日用消費品受制於售點的實際情況，未必適用此種活動方法。

案例2xx國際產品：三八節日—“專爲女性預備的雙重厚禮”

時間：3月8日-3月15日。

活動內容：在活動期間內，凡在xx國際購買500元產品的消費者將有機會獲得以下禮品：

1)手機1臺，市值人民幣1500元左右(限1個名額);

2)手機充值卡1張，市值人民幣每張100元(限5個名額);

3)秀之顏防曬霜一支，市值人民幣68元(限54個名額)

營銷方案 篇3

一、市場概述

1、區域(庫車縣)商業概述

1-1、以中抵擋商品爲主，商業形態以集貿市場爲代表，商場和專賣店等現代商業形態僅佔極小比例。

1-2、商品銷售主要集中在日用百貨、小商品和農副產品，中高檔和品牌商品消費量有限。

2、區域(庫車縣)商業結構

2-1、文化路以中高檔商品銷售爲主，集中了庫車縣主要的商場和品牌店。天山路以中抵擋商品銷售爲主，形成集貿市場、超市等商業形態。

2-2、隨着城市經濟發展和大面積商業開發，以商城和大型綜合市場爲代表的商業物業大量供應市場，庫車商業形態由傳統商業向現代商業轉型，但由於商業消費市場增長和消費水平提升有限，導致部分商業物業出現滯銷，經營戶的盈利能力開始下降。

3、區域(庫車縣)商業物業開發現狀和趨勢

3-1、根據初步統計，庫車縣20xx-2004年度開發量在10000平米以上的規模商業項目共5個，包括天五商業批發城，開發面積4萬平米;杏花園商業圓一、二期，開發面積6.75萬平米;金橋文化廣場，開發面積約2萬平米;國貿購物中心，開發面積1萬平米。僅以上項目的開發總量就高達14萬平米，如果再加上數千平米的商業開發和商住樓底商的大量供應，預計今明兩年在庫車縣開發銷售的商業樓盤總面積將突破20萬平米。對於縣域40萬人口，城區15萬人口的庫車縣而言，僅消化這些樓盤即需要4——5年時間(按歷史銷售可比量計算)，市場壓力和過剩情況可想而知。

3-2、從商業發展趨勢判斷，庫車縣商業區域進一步向文化路和天山路集聚，依託原有的商業環境，文化路將建成一批中高檔定位的商場，預計開發面積在4萬平米左右，按庫車現有的消費水平統計，中高檔商業市場將嚴重過剩。

3-3、天山路憑藉集貿市場和大型綜合賣場，形成商場、大型超市、和集貿市場等多種業態結合的商業開發模式，使該片區的商業規模和商區競爭力進一步提升，核心商圈的地位逐步形成，但大量和時間相對集中的開發，也給該片區商業樓盤銷售帶來巨大壓力。

4、消費者狀況

4-1、少數民族佔絕對比列，但漢族人口在城區增長迅速。

4-2、中低檔商品仍是市場消費的主體。

4-3、日用品等生活必需品是消費的主流商品。

4-4、縣城居民收入水平正在提高，隨着外來人口增加，中檔和非生活必需品消費增長顯著。

5、經營戶狀況

經營戶普遍存在一種矛盾的心理——對庫車經濟發展前景的看好和對經營狀況每況愈下的憂慮。造成這種現象的主要原因，是商業市場發展的速度遠遠超出了消費增長的速度，同時宏觀經濟和城市經濟的發展對消費的貢獻不可能同步產生，一般會出現遲滯效應。伴隨着商業樓盤的大量供應，這種矛盾將更加突出，並導致經營戶盈利水平進一步降低，商戶對經營投資的信心將更顯不足，持幣觀望的心態也將加重。

二、競爭物業

1、直接競爭對手——天五商業批發城

1-1、項目概況

天五商業批發城位於五一路和天山路的交匯處，由天工房地產開發公司開發，總投資4000萬，建築面積近4萬平米約20xx個鋪位，售價2700元——3700元不等，門面售價5000——7000元，沿天山路門面售出80%以上，其它樓層銷售率不足20%。

1-2、項目優勢

區位優勢：位於天山路和五一路交匯處，沿街面較長;

商業環境優勢：直面庫車最大和人氣最旺的億家百貨，背靠天五農貿市場，人流量大，商氣旺盛;

規劃優勢：板式條樓，便於商品分區和定位，且分割攤位面積小，總價低，符合庫車市場購買力;

1-3、項目劣勢

定位問題：項目市場定位過低，不利於與天五農貿市場形成錯位經營，導致市場間的競爭;

工期問題：現處於基地施工階段，預計交付時間在明年8月以後，喪失了今年有利的銷售時機;

價格問題：價格定位偏高，和周邊樓盤相比不具備競爭力;

/銷售問題：採用簡單的拉客方式，價格混亂，承諾難以兌現，一旦市場出現不利，現階段依賴定金(無預售許可證)產生的銷售將很難保全。

2、間接競爭對手——國貿購物中心

國貿購物中心位於解放路和文化路交匯處，由國貿房地產開發公司開發，項目地上三層，地下一層，總建築面積1萬平米。負一層定位爲超市，一、二層定位高檔百貨(一層沿街爲門面)，三層定位爲高檔餐飲。售價2500元——3800元/平米，門面售價5000——7000元。門面房現已售出70%以上，三層整體租賃給溫州大酒店，其餘物業銷售不足15%。

3、間接競爭對手——金橋文化廣場

金橋文化廣場位於文化路，左鄰人民廣場，右鄰友誼路，項目規劃爲鋼架玻璃幕結構。地下一層，計劃由金橋超市直接進駐;地上三層，總建築面積約2萬平米，由於項目規劃設計方案尚未確定，項目至今未進入施工階段，銷售工作仍在延緩中，近期在做簡單的項目諮詢和開發企業推介。

三、SWOT分析

1、優勢和機會點

1-1、商業背景優勢，地處以前成熟的商業區;

1-2、地段優勢，三面鄰街，直面天山路、左鄰五一路、右鄰團結路;

1-3、價格優勢，比周邊同性質的樓盤價格低5——10%;

1-4、規模優勢，總開發面積接近七萬平米，便於形成集聚效應;

1-5、宏觀經濟和城市經濟發展機會，使庫車投資開發潛力巨大，經濟發展前景良好，爲商業經營和商業投資創造了巨大的市場機遇。

2、問題與威脅點

2-1、商業規劃無序，區域不清晰，功能不明確;

2-2、主體二層和部分三、四層的結構佈局，既不利於形成同一層整體大市場格局，也不利於商業垂直人流問題;

2-3、市場前期銷售未考慮市場定位，致使現階段市場沒有明確的經營定位，隨意招商，隨意入住，對對整個市場定位形成障礙;

2-4、至今沒有建立起基本的銷售基礎，銷售制度不明確，銷售隊伍素質較低，沒有充分利用國家軟、硬政策，導致現階段出現巨大的銷售壓力;

2-5、面臨商業過剩威脅，經營和投資戶信心不足，持幣觀望心態嚴重。

四、項目定位(簡要)

1、轉型定位的必要性

1-1、目的：改變商城定位的侷限性，發揮錯位定位的優勢，形成與該片區不同的商業形態(該片區商業定位主要是商城、集貿市場)，最終達到適應庫車縣商業市場狀況的新商業定位，以達到促進銷售的目的。

1-2、方法：根據庫車商業市場對門面房需求量大、銷售好的狀況，結合項目商業街招牌店的規劃特點，由商業園定位向主題式商業街定位轉型，發揮內外街和沿街招牌店優勢，凸顯規劃優勢和商業前景價值，形成項目獨有的.項目競爭優勢。

2、轉型定位

2-1、項目定位：主題商業街——庫車商貿、旅遊、文化窗口;

2-2、規劃定位：間間沿街鋪，戶戶招牌店

2-3、投資定位：一家一鋪，終身產權銷售

3、商業符號定位

3-1、項目符號：第九商業大街——突出區域性

3-2、商業符號：第九商業大街——突出商業性、現代性、領先性

4、商業功能定位

4-1、內街——服裝鞋帽一條街

經營商品：服裝、鞋帽

商品檔次：中檔、中抵擋

4-2、中城——精品購物廣場

經營商品：大、小家電、數碼通訊、精品配飾、黃金珠寶、化裝品

商品檔次：中檔、中高檔

4-3、外街——日用百貨一條街

經營商品：日用百貨、小商品、針紡織品、牀上用品、布料、民族商品

商品檔次：中低檔、低檔

5、定位目標

5-1、由外到內，由動到靜，由低檔到中高檔，由目標消費到休閒消費;

5-2、內外有序、划行歸市、整體統一、相對獨立;

5-3、中高、中擋、中低檔價格互補，多種商品品類齊全，形成專業性綜合市場;

5-4、實現一、二期商業的互補、互促。

五、營銷計劃

1、營銷籌備階段(9.1——9.10)

——現場包裝，包括售樓處、一期現房和二期工地功能牌、導視牌、形象識 別、大賣場店面和門頭等;

——銷售人員工作分工和潛在客戶摸底;

——制訂詳細的廣告和促銷計劃;

——銷售物料到位，包括海報、樓書、招商手冊、銷售手冊;

——廣告創意、設計;

——售樓員現場接待，部分招商展開;

2、前期招商階段(9.10——9.30)

——市場招商，採取先大戶、後小戶，先品牌戶、後一般戶的招商策略;

——市場營銷，針對招商商戶展開廣告、推廣和促銷;

——市場管理，做好商戶入住工作、管理工作和市場規劃工作。

——開業籌備，完成開業活動策劃和籌備工作，做好開業準備;

——使市場招商率達到30%，市場商戶的進駐率(招商和銷售)達到40%，初步具備開業條件。

3、市場開業籌備階段(9.30——10.18)

——做好市場開業前的活動策劃、宣傳、組織工作;

——配合市場開業，進一步針對大戶進行熱勢宣傳工作;

——利用開業機會，對等待、觀望人羣進行引勢誘導工作;

——做好聚集市場人氣、完善市場管理和經營的其它工作;

——在開業前，使市場招商率達到40%，入住率(招商和銷售)達到60%。

4、市場開業和銷售階段(10.6——11.5)

——藉助大戶、品牌戶進駐形成的感召力，充分利用開業期間良好的市場經營氛圍，擴大散戶招商成果

——計劃在10.18日開業，做好開業期間的廣告和促銷，形成旺盛的人氣和良好的經營氛圍;

——做好開業後的市場管理、廣告促銷和活動推廣，保證市場旺盛人氣的持續;

——在市場開業以後，每天策劃、組織促銷和羣衆性文化活動;

——完成工作重點由招商向銷售的轉移，加大銷售力度，擴大銷售成果;

——充分利用大戶進駐、市場開業等有利點，進行營銷推廣，促進銷售;

——市場招商率達到50%，商戶進駐率達到70%;

——市場按計劃順利開業，市場經營管理步入良性循環;

——使一期市場(剩餘面積)銷售率達到20%，二期市場銷售率達到10%。

5.4銷售重點期(11.15——1.15)

——一期銷售全方位、大力度展開;

——二期銷售推廣全面展開;

——二期開業籌備和市場開業;

——到12.15日，使一期銷售率達到40%;到1.15日，使一期銷售率達到50%;

——到12.15日，使二期銷售率達到25%;到1.15日，使二期銷售率達到40%;

六、租、售面積的策略性確定

截止方案提交日期，規劃方尚未提供項目平面結構圖，因此無法以圖示形式準確標明租、售位置和實際面積。面積劃分的原則執訂如下：

1、銷售招商區域

1-1、一、二期外街沿街鋪面全部以出售爲主，不租賃;

1-2、內街(南、北兩翼)一層鋪面全部以出售爲主，不租賃;

1-3、一期中街(街道中心商鋪)除已經確定的家電、通訊大戶以整體引進方式招租外，其餘商鋪底層原則上只銷售，不租賃。如引進有品牌影響力、有長期發展意向的大戶，針對中街一層商鋪執訂相應的承租政策，可以承租方式招商。

1-4、二期B座針對餐飲業、娛樂業銷售，不租賃;

1-5、二期D座一隻針對小商品經營戶銷售，不租賃。

2、租賃或免租引進區域

2-1、一期內街(南、北兩翼)二、三層以租賃爲主，在市場形成規模以後，逐步引導二層經營戶購買，三層長期租賃經營;

2-2、一期中街(街道中心商鋪)二層以上鋪面長期租賃。

2-3、二期D座二層以上鋪面租賃招商，在市場形成規模以後，逐步引導經營戶購買。

3、銷售控制

一層：20%招商，80%銷售，目標爲大戶或品牌戶，不針對散戶招商;

二層以上：50%招商，50%銷售，目標以散戶爲主;

中城：90%招商，10%銷售，目標以大戶整體租賃爲主。

4、租、售比例

4-1、開業階段(10月18日以前)：出租率佔入住率的70%，銷售率佔入住率的30%;

4-2、銷售完成階段(1月15日以前)：出租率佔入住率的50%，銷售率佔入住率的50%。

5、營銷評估

5-1、本方案已經確定銷售和租賃的基本區域，實際租、售面積在銷售執行過程中，以現場銷售控制表方式申報，每星期申報一次。

5-2、當市場入住率達到70%以上，且銷售控制符合本方案提出的控制比例、租售比例時，應視爲營銷成功。

5-3、營銷評估以面積爲單位覈算。

七、招商政策

1、大戶

賣場面積在400平米以上，帶動市場人流作用顯著，且對散戶進駐具有較強感召力的，可一次性免租兩年;

2、品牌戶

賣場面積在120——400平米之間，對散戶進駐具有較強感召力的，在一次性簽訂三年租賃合同時，免租兩年;

3、散戶

賣場面積在120平米以下，一次性簽訂租賃合同在兩年以時，免租一年。

八、銷售政策

1、一次性購買

一次性付清全部購房款時，在現行銷售價格的基礎上，給予5%的優惠讓利。

2、一年分期付款購買

在交納40%首付款、餘款以一年爲期限分期支付時，在現行銷售價格的基礎上，給予3%的優惠讓利。

3、按揭購買

首付40%，銀行提供60%、10年期按揭貸款，無優惠政策，銀行按揭在合同簽訂30天內辦理到位，由開發商提供按揭銀行和相關手續，銷售方協助開發商共同辦理按揭程序。

4、預訂金購買

針對二期銷售，在預售許可證發放以前，對意向客戶按購房款的10%收取預訂款，預訂合同簽訂後，預訂房屋予以保留，在不違犯雙方約定的情況下，預訂款原則上不予退還。

九、廣告策略

1、媒體組合

整體銷售階段以戶外T形旗造勢、影視廣告做全面覆蓋配合。

分階段銷售期內，以印刷品廣告、報紙廣告做階段內銷售渲染。

2、廣告區域

電視廣告：庫車、阿克蘇、庫爾勒、沙雅、拜城、新和

報紙廣告：阿克蘇(偏重)、庫爾勒(適度)

印刷品廣告：庫車(偏重)、阿克蘇(適度)、沙雅、拜城、新和(補充)

3、廣告形式

印刷品：海報、樓書、招商手冊(或摺頁);

戶外廣告：布標、T型旗;

影視廣告：30秒促銷廣告配合專題新聞;

報紙廣告：硬廣告、軟文、新聞;

4、公關策略

4-1、政府公關

獲得免稅、免費等多項優惠政策;

4-2、大戶公關

協助政府組織招商團，在全國進行大戶招商;

4-3、市場公關

長期在現場舉行各種文藝演出或社會活動，聚攏現場人氣。

5、廣告費用

整體推廣(宣傳)費用以40萬元爲標準，在資源不足的情況下，另行提交廣告傳播方案和項目推廣報告，申請補充廣告資源。

6、費用支出

代理公司提供階段性廣告傳播計劃，在雙方討論認可的情況下，代理公司進入廣告設計、創意、製作、發佈過程，費用由開發商掌握，並依據雙方協商確定的計劃支出。

廣告製作可委託代理公司執行，也可由開發商委託第三方執行，但執行結果必須達到計劃要求。

營銷方案 篇4

【摘要】企業在國內的市場營銷戰略對企業能否提高市場佔有率、促進市場繁榮、提高企業的持續發展能力具有重要的作用，因此，企業必須重視營銷戰略的制定和實施，進一步提高企業的市場競爭力，促進企業的可持續發展。本文主要是從企業在國內實行營銷戰略的重要性，企業在國內的營銷戰略中存在的問題及解決措施，和企業在國內的營銷戰略的具體實施這三個方面來詳細介紹企業營銷戰略的重要性，進一步提高企業的經營管理水平，促進企業的發展壯大。

【關鍵詞】企業營銷戰略 營銷決策 存在問題 實施方案

一、企業在國內實施營銷戰略的重要性

企業營銷戰略主要包括企業市場領導者戰略、市場挑戰者戰略、市場追隨者戰略和市場利基者戰略等。所謂的市場領導者戰略主要指企業的新產品開發、銷售渠道和促銷戰略必須在整個行業中對其他企業起着引領的作用，開拓新市場，保留原有市場份額，提高企業產品的銷售數量，增加企業的經濟效益。市場挑戰者戰略主要是指企業通過採取先進的營銷戰略對其他企業進行攻擊，使得該企業能在激烈的市場競爭中佔有引領地位，這要求企業必須確定企業營銷目標和競爭對手，制定特殊的營銷策略，提高企業的市場競爭力。根據市場追隨的程度，企業營銷戰略可以分爲競爭導向定價戰略、市場發展戰略和市場細分戰略。企業通過爲市場規模較小的細分市場提供優質的產品和服務，提高其專業化程度，從而增加企業的利潤。比如李寧公司通過推出“重塑李寧”計劃，打造時尚、魅力的品牌形象，以品牌營銷戰略贏得廣大消費客戶的信賴。

企業營銷戰略在企業的經營管理中佔有重要的戰略地位，企業通過制定有效的營銷戰略，充分利用企業的營銷資源，提高企業的銷售額，爲企業創造更多的經濟效益。營銷戰略是企業總體戰略的重要組成部分，直接關係到企業能否在激烈的市場競爭中處於領先地位。企業制定正確的營銷戰略對企業的生存發展具有重要意義:

第一，正確的營銷戰略可以促進企業產品參與市場競爭，提高企業產品的市場佔有率。企業通過採取品牌營銷策略，有利於提高企業的廣告宣傳效果，引導消費者的購買行爲，提高產品的市場競爭力;

第二，有利於保證產品質量，提高企業的信譽和形象。企業採取正確的營銷策略，推行品牌產品，能夠保證產品的質量，滿足顧客安全消費的需要，一定程度上提高了企業在顧客心中的信譽和形象;

第三，科學的營銷策略有利於保護消費者的合法權益。企業通過制定科學的營銷戰略，注意產品的質量和服務，當產品出現質量問題時，及時保護消費的合法權益。

二、目前企業在國內的營銷戰略中存在的問題及解決對策

企業的營銷戰略不僅可以反映企業的企業的市場營銷管理思想，還直接影響到企業的市場決策，這對於企業的生存發展起着關鍵性的作用。面對着激烈的市場競爭，企業必須制定正確的市場營銷戰略，才能提高企業自身的經濟實力，使企業在市場競爭中處於優勢地位。

目前企業的營銷戰略中存在的問題。企業在國內的營銷策略並不完善，還存在一定的'問題和不足，我們主要從以下幾個方面進行詳細介紹:

第一，很多企業的經營目標不明確，營銷戰略缺乏長期規劃。我國大多數企業往往從短期利益出發，只重視商品的銷售量，沒有注重維護企業的信譽和形象，不利於提高企業的產品銷售率。企業應該從長遠角度出發，高度重視銷售戰略的制定和規劃，進一步增強企業的經濟實力，提高企業的市場競爭力;

第二，很多企業只重視外部的營銷，卻忽視對企業內部的管理。社會主義市場經濟的發展要求企業必須要高度重視產品的市場分析，重視外部環境對銷售產品產生的影響，制定科學的營銷策略，充分利用企業的營銷資源，增加企業產品的銷售數額。但是企業要想取得鉅額利潤，必須有強大的後備力量做基礎，這就要求引進高素質的營銷人才，制定出科學有效地營銷方案。部分企業過度重視外部銷售，幾乎把大量的人力、財力和物力都投入產品銷售業務中去，但是企業的生產設備逐漸老化、技術水平嚴重落後，產品質量水平下降，內部管理混亂，不利於企業市場競爭力的增強和企業的持續發展能力的提高;

第三，很多企業缺乏誠實信用意識。部分企業在銷售產品時，不講誠信，以次充好，產品質量大大下降，嚴重損害了消費者的合法權益。

誠信是企業的生存發展的根本因素，也是企業經營過程中必須遵循的重要原則。誠實信用這一經營理念必須貫穿到企業的整個市場營銷活動，但是如果企業失去誠信，將很難生存發展下去;

第四，部分企業單純的把市場營銷活動誤以爲產品的銷售活動。正是由於這種誤解，企業過度重視產品的銷售，卻忽略了企業營銷戰略的制定和實施。正確的市場營銷活動是以滿足顧客的需要爲中心，而不是以企業生產的產品爲主，只有這樣才能提高企業的經濟效益。

三、針對企業營銷戰略中出現的問題而提出的解決對策。

第一，企業必須要加強對營銷活動的創新管理。創新是企業持續發展的動力來源，面對激烈的市場競爭，企業只有不斷研發新產品，才能提高企業的產品質量水平和服務水平。企業應該深入市場，調查顧客需求，及時加強和客戶之間的交流，生產出滿足顧客需求的產品，提高產品的銷售率。因此，企業應該樹立創新意識，主動研發新產品和新技術，掌握核心技術，不斷加強營銷戰略的創新，制定科學合理的營銷戰略，才能提高企業的市場競爭力;

第二，企業應該充分利用品牌效應，推進品牌營銷戰略的具體實施。隨着社會經濟的快速發展，人們的生活質量得到不斷改善，更多的消費者追求品牌，因爲品牌的產品質量有較好的保證，能夠滿足消費者的安全使用需求。品牌效應可以幫助企業樹立良好的信譽和形象，推進品牌營銷戰略，堅持以質量爲重，幫助企業創造更多的經濟利潤;

第三，正確分析企業的外部銷售環境，制定正確的營銷方案。隨着社會主義市場經濟的快速發展，消費者的消費觀念也在不斷變化，企業要保證自身的持續發展能力，必須做出正確的適銷對路方案。企業應該分析市場機會，挖掘市場潛力，提高企業產品的市場佔有率，爲企業的產品銷售做出科學合理的營銷戰略和實施方案;

第四，企業應該建立反應靈活，運作效率高的營銷機制。面對快速變化的市場需求，企業必須制定合理的營銷戰略，建立反應靈活、運作效率高的營銷機制，保證企業的營銷活動的順利進行。企業應該深入市場調查，分析顧客需求，蒐集產品信息，可以提高企業的經營管理水平。

四、企業在國內的營銷戰略的具體實施

企業若想在激烈的市場競爭中佔據優勢地位，不僅要選擇正確的營銷目標市場，還要注重在產品戰略、價格戰略和銷售渠道等方面提高企業的市場競爭力。爲了順進開展企業的產品營銷活動，我們應該從以下兩方面進行實施:第一，企業的整體營銷活動必須要從顧客需求出發，努力提高顧客滿意度，爲企業創造更多的經濟效益。企業的產品和服務只有滿足顧客需要，創造出滿足顧客需要的個性化產品。

企業通過進行產品組合，注重產品設計，滿足顧客的多元化需求，提高企業產品的市場競爭力;第二，在企業營銷戰略的實施過程中要注意營銷部門內部的團結合作。在社會主義市場經濟條件下，企業應該加強對營銷人員的培訓，提高員工的營銷技能水平，同時培養員工的道德素質和思想文化素質，創造出一支力量龐大的營銷隊伍。優秀的營銷隊伍是促進企業快速發展、提高企業經濟實力的關鍵因素，企業對營銷人員的要求逐漸提高。這就要求企業的營銷人員必須樹立樹立現代營銷意識，提高營銷管理水平，提高企業的整體管理水平。

綜上所述，企業只有選擇科學合理的營銷戰略，才能引導企業的發展方向，指導企業在激烈的市場競爭中取得良好的經濟效益，保證企業營銷活動的順利進行。企業的營銷戰略應該符合社會主義市場經濟發展和企業可持續發展的理念，立足於企業的具體情況，從企業的長遠利益出發，是實現營銷目標的關鍵因素。

營銷方案 篇5

前言

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在於提高產品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在於爲“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰略性的指導。在對xx市房地產市場現狀進行了深入細緻的瞭解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，併爲婁底定興房地產公司塑造品牌。

第一節市場分析

一、xx市房地產市產基本狀況

(一)20xx年以來房地產開發投資大幅增長。

20xx年1-8月全市房地產開發投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。

(二)房地產業開發的三個組成要素即房地產開發的土地、資金、市場同步增長。

1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產開發企業購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發投資1250萬元，已完成土地開發面積9.7萬平方米。

2、開發規模擴大，開發投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產開發完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長87.4%，對全市國有及其它經濟投資增長貢獻率爲2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。

3、企業融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產開發共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業自籌資金最多。1-8月企業自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。

4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現房銷售，在去年增長27.8%的高基數基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。

5、房地產業的發展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產業的發展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產業的快速發展，在我市今年從事房地產開發的20家企業中，xx區內集中了14家，xx縣3家，xx縣2家，xx市1家。

二、房地產發展所面臨的困難和挑戰

一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，佔當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積佔全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多佔用了企業的開發資金，對房地產企業的開發產生不利的影響。

二是房地產企業素質良莠不齊，企業開發規模小、持續開發能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發展推動了房地產開發的發展，存在一個項目孵出一個房地產開發企業的問題，其開發規模小。20xx年全市參加年檢的企業達65家，而今年來真正有開發任務的僅20家，僅佔全部年檢企業的30.8%。就目前有開發工作量的20個企業而言，開發任務在3000萬元以下有10個，佔總數的50%;開發任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，佔總數的25%;開發任務在5000萬元以上有5個，佔總數的25%。房地產開發企業主要以負債經營爲主，嚴重依賴銀行資金，有的開發項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發、後期靠個人按揭貸款，缺乏後續開發能力。

三是物業管理落後，配套設施不全。房地產的開發應該成龍配套，我市儘管有成片開發的住宅小區開發，但大多數是開放式、鬆散型的賣完房就走人的開發，即使有物業管理，其配套設施不全，管理也不規範，一些零星插建開發的住房沒有物業管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、牆體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買慾望，影響了持續開發。

四是外部因素制約。銀行房地產開發企業信貸政策調整，房地產貸款由開發性貸款爲主轉爲個人住房抵押貸款爲主，國家對商業銀行的房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規範：房地產開發貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及開工證”等四證，開發企業取得這四證，實際投入應不低於項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，纔可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產業市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產市場發展，從而影響整個房地產業的.發展。

總體看來，我市房地產業具有巨大的現實和潛在需求，發展空間較大。

市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產業支撐，首先需要房地產業的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低於全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均GDP爲5208元(651美元)，是房地產業加速發展的時期;目前我市城鎮人均建築面積僅20.05平方米，離國家“十五”規劃的20xx年城鎮人均建築面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產業的發展潛力十分巨大。20xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發實行市場化，通過項目招標，實行市場化經營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產業特別是商業地產的發展。

三、xx市同類產品調查統計

“同類”定義爲具有商業廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈。現將xx市xx開發區，xx市xx區及xx區進行大體對比分析如下：

1、xx開發區。

由於漣鋼爲新開發城區，在整個大環境的綠化、城市規劃方面有其獨特的優勢。總體來說，xx開發區地段房地產都在賣自然環境。

xx大酒店：

核心競爭力：五星級酒店標準概念

其周邊自然環境好;

用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等;

其定位爲社會高薪階層。

2、xx地帶。以新開發的項目-城西農貿綜合市場爲主。

xx農貿綜合市場：

核心競爭力：xx市、區兩級政府批准興建的xx區唯一農貿綜合市場。

規模大，規劃齊全，有功能優勢：

擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農副產品批發車位。

住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。

定位：集農副產品批發、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食爲主的大型農貿綜合市場。

2、xx城區地帶。

xx商業廣場：

核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區超大規模財富街區;2.原xx批發市場，主樓統一經營，超大規模優勢。

有功能優勢：

總建築面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米

住房均價500多元每平方米。門面2000元至11000元每平方米。

定位：xx地區經營規模大型化、經營手段現代化、經營環境規範化的超大型、多功能財富街區。

xx商城：

核心競爭力：位於火車站正對面，有地位優勢。

四、消費者分析

根據《xx房地產市場調查報告》的結論，以及日前操作地區地產經驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：

1、環境規劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規劃時，一定要有超前的思想，更具現代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向於入住全封閉式的管理;

2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設施的基本要求爲學校、幼兒園、菜市場、超市、醫院、籃球場、網球場、圖書館、棋*室等;

3、67%的消費者選擇多層住宅，因爲多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以後的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，

4、消費者對物業管理的要求

a、提供保安、清潔衛生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、托兒、託老服務等);

b、物業公司應與小區內住戶增加聯繫，加強溝通。

第二節“站前廣場”項目分析

一、項目優勢分析

1環境：坐擁xx火車站正對面，坐享人流物流優勢。xx、xx鐵路在這裏呈十字交匯，東至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北達首都。xx火車站是一編組站，每日接發客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現有樓盤中少有的。

2地段：位於火車站正對面，附近樓盤以xx商業步行街、xx商貿城爲主，該地區已聚集相當的人氣和居住知名度。臨近商業繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發市場，水果批發大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。

3發展：據有關信息xx火車站四年後有五六趟火車從這裏始發，火車站周邊的土地、建築物升值在即，同時，餐飲業、娛樂業、旅遊業、物流及零售業將飛速發展。

物管：智能化管理，保證了業主的現代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者着重考慮的主題。

4住宅(辦公樓)設計建設：小區的設計以天然爲主題，各種樓層合理佈置。更有現代藝術廣場，藝術、休閒與自然融爲一體、相得益彰。

6配套設施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等)。

7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認爲手頭資金用於購買不動產保值是最好的選擇。

8本地市場樓盤不多，具有商住樓或專業寫字樓更少。

二、項目劣勢分析

1)品牌號召力：xx房地產市場起步較遲，開始有競爭態勢，開發商優勝劣汰局面已開始形成。現在以xx、xx爲代表的房地產公司經過房地產操作的成功，已積累了相當的經驗，在消費者中有着不錯的口碑。定興房產進入房地產市場較晚，在這一方面並沒有太強的品牌號召力。

2)市場承受能力：由於xx市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決於本案品質是否擁有高品質這一因素。

3)競爭因素：由於近年來許多開發商爲了趕上房地產加速發展的潮流，盲目開發，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。

三、競爭對手分析

第三節推廣策略界定

一、目標消費羣界定

從“站前廣場”項目本身的定位和素質出發，結合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費羣及其相關特徵是：

1目標消費者：418建材市場業主，果品批發市場業主，電腦大市場業主，通訊市場業主，城區附近投資置業者;以及自身具有經濟能力較強的階層。

2年齡：年齡大約在35到55歲，

3家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閒性較大，對生活要求很有質感。

4對家庭(辦公)環境有着高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。