隨着我國現行居民住房由福利分房政策變爲貨幣化、商品化的住房政策，公民間買賣私房的現象也將日益增多。因此，以法律手段規範、管理房屋買賣當事人的行爲，確保房屋買賣的公平、公正、合法的進行，已成爲民事法律研究的重要課題之一。在此，筆者依現行有關法律和法規就房屋買賣合同效力及其履行談談認識。
一、房屋買賣合同效力認定的法律根據
房屋買賣合同屬民事買賣合同的範疇，其性質爲民事法律行爲，認定效力的目的在於解決是否受法律保護的問題，其社會效益是維護交易的安全和信譽。目前，房屋買賣合同效力認定的根據主要是國務院發佈的《城市私房管理條例》和我國立法機關頒佈的《民法通則》。其一、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協議是口頭或書面均可，還是必須採用書面形式。根據《條例》第6條第（二）項規定，購買房屋辦理過戶登記時，“須提交房屋所有權證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協議是以書面合同爲其成立的要件。要求書面形式的要件關鍵是要認定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實踐性合同。只要買賣房屋合同當事人以書面形式訂立合同即爲合同成立並是有效的條件之一，不允許當事人一方隨意翻悔。這一規定爲當事人因房價過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防範作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實質法律依據問題，亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行爲成立須同時具備的條件。根據《民法通則》第50條之規定爲：第一、行爲人具有相應的民事行爲能力；第二、意思表示真實；第三、不違反法律和社會公共利益。由此可見，一項具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實質要件就在特定當事人之間產生了不可撤銷的特定權利和義務關係，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會產生法律的後果（或按違約制裁或按繼續強制履行處理）。
二、房屋買賣的實際履行問題
房屋買賣合同依法成立並有效並非就等於房屋買賣合同履行完畢。所以，合同的有效成立只是當事人履行的前提條件，只有認真全面履行了合同，當事人的權利才能實現。作爲房屋買賣合同的標的物（房屋），其履行的標誌目前是以國務院1988年發佈的《城市私房管理條例》和1950年政務院發佈的《契稅暫行條例》爲準。也就是說房屋所有權的轉移應以是否辦理產權過戶手續和繳納契稅爲必要條件。其一、關於辦理產權過戶手續問題。辦理產權過戶手續，實際上是行政管理行爲而非民事行爲。房屋買賣過戶登記對國家來講體現着國家對房產這一既是重要生活資料又是重要生產資料不動產的管理，對當事人來講則又是擁有房屋所有權的唯一合法根據。一般來說，既然有房屋買賣書面協議，就必然辦理房屋過戶手續。但實踐表明，由於種種原因當事人雖達成了房屋買賣書面協議卻並未辦理過戶登記。爲此最高人民法院曾頒佈過至少三個司法解釋，以處理由此而產生的糾紛。第一、1984年8月30日《關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》（第56條）。第二、1988年4月2日最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（第85條）。第三、1990年2月17日《關於公產房屋的`買賣及買賣協議簽訂後一方可否翻悔問題的覆函》。筆者認爲，前兩個規定對當事人之間依法成立的房屋買賣協議是採取有條件承認其效力的辦法，對買賣房屋能否成立的限制性條件過多。第三個規定卻又完全否認在當事人之間雖達成房屋買賣協議，但只要在未辦理產權轉移登記手續之前均可翻悔。這些規定不僅實踐中不易掌握，而且更重要的是不符合民法理論，違背了民事交易中的誠信和自願原則，爲當事人翻悔提供了合法根據。所以，問題的實質是房屋買賣協議的有效成立與實際履行是兩個階段的問題，不能混爲一談，履行過程中出現的問題應按履行法則處理，而不能以此否認合同成立的法律效力。其二，關於契稅問題，根據《城市私房管理條例》和《契稅暫行條例》的規定，不僅辦理房產過戶手續須提交契證，而且房屋買賣、完納契稅，應於契約成立之後三個月內辦理完畢。逾期交納者，除照額補稅外，每月加收稅額的20％，不足一月者以一月計，但加收稅額不得超過房價。這些規定也只能說明房屋買賣的實際履行問題，與合同成立與否也沒有必然的聯繫。
