一、租賃物優先購買權簡要分析
(一)優先購買權內涵及部分承租人概念
承租人優先購買權指：租賃合同合法有效，房屋的承租人在出租人出售其不動產時，同等條件優先於其他買者的購買權，意在於使得租賃物能最大發揮功用，保障租賃合同穩定，使交易成本降低，保護承租人的權益。承租人優先購買權是一項古老的民事法律規則豍。
這樣的情況也出現在合租的場合，稱爲部分承租人之優先購買權，部分承租人指承租房屋其中的某一部分的公民或者法人。由於房價上漲，多個承租人共同租賃他人房屋成爲一種普遍的現象，雖爲地方性法規所禁止，但因其存在客觀需求而受到關注豎。
(二)承租人優先購買權的特徵
優先購買權是一種法定權利，由法律直接規定。這意味着當事人不需要在合同中對此進行約定，也說明該權利不能被當事人的約定排除;同時它也是專屬於承租人的，不能通過繼承或者轉讓轉移至他人，具有人身依附性;同時它還是一種附條件的形成權，不因對方反對而排除行使，也不需要對方配合即可實現權利。
(三)承租人優先購買權的法律歸屬
這是一種受限制的權力，是一種專屬權，也是一種期待權。與承租人優先購買權的相關法律以及理論界存在的多種觀點，其中包括以下幾點：附條件形成權說、期待權說、債權說和物權說豏。依據“債權說”學派，承租人的優先權是形成權，和債權請求權存在衝突。因債權請求權的行使，必須得到義務人的對待給付，否則無法實現。而權利人的單方意識就可實現的形成權，不需要義務人的配合，這是衝突所在。
依據“物權說”學派，基於對優先購買權的價值，承租人的基本生存權得到了保護，該權利具有人身屬性，且義務主體是不特定的，是一種對世的豐。物權說和人身權屬性基本一致。
本文作者認爲，準確地說，優先權應當認定爲債權，是一種物權化的債權。
(四)承租人優先購買權的立法取向
1.構建房屋租賃市場的合理秩序
法律規定給人以穩定的交易秩序和合理的期待利益。確保承租人優先購買權，有利於承租人基本居住權的保障，使經濟秩序得到穩定。這種權利的設定，不僅表現了法律對買受人的主體資格的限制，使得不動產交易主體具有了先後的排序，而且通過設定權利與義務的界線，使得有限的不動產資源在市場中得到公平、公正的分配。
2.提高租賃物的經濟效益
租賃物因爲具有優先權而促進了價值提升。由於承租人擁有優先權，存在有獲得房屋所有權的可能性，因而慎重地管理和使用該房屋，使房屋的壽命得以延長，從而使房屋物盡其用;進而，優先權的存在，使得部分承租人的場合下，與房屋所有權人、共同共有人、按份共有人在處理房屋權的關係時簡化明瞭豑，財產共有人和承租人先後購買，達到協力，使得部分、全有的租賃關係消失，財產上分散於不同主體的權利能夠重新統一，那麼權利的主體與內容就可以更加簡化，爲日後交易提供了便利。
二、房屋租賃合同中承租人優先購買權的行使
(一)行使優先購買權的法律依據
合同法對該權利做了原則性規定：出租人出售租賃物，必須在出賣之前的合理時間內將此信息通知承租人。此後司法解釋就行使優先購買權及如何進行救濟做了漸進式的不同規定。第一次規定，出租人出賣房屋應提前三個月通知，承租人在同等條件下享有優先權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告買賣合同無效。很快最高法改變了態度豒，即使出租人侵害了承租人的相關權利，也不影響合同的旅行，承租人只能請求損害賠償，並具體規定了房屋承租人不能享有優先購買權的概況豓。最高法認爲不動產買賣中，應當將物權行爲和債權行爲予以分離，當房屋所有權人違反優先購買權的相關規定時，物權行爲即買賣行爲本身應當有效，而侵犯優先購買權實質上是一種侵犯債權的行爲，得對此主張侵權損害賠償。
(二)對同等條件的進一步解讀
根據合同的相對性，次承租人只能向承租人主張權利不能向出租人主張。這個觀點受到我國臺灣地區相關法律的影響，主要是認爲次承租人不能主張擁有優先購買權。但實際上，不管是承租人和次承租人，兩房均享有優先權這一理論應當得到肯定。在合法的轉租的場合，出租人售賣房屋的，就可能存在兩個房屋優先購買權。甚至是在相同條件下，次承租人應該優先享有該權利。次承租人因爲實際佔有和使用租賃房屋，有更強理由使用優先購買權，因承租人和出租人在簽訂了相關合同之後，又將房屋進行轉租或者售賣從而進行收益，而並非房屋的實際使用，那麼保護實際佔有和使用房屋的次承租人更加符合享有優先權。
三、行使優先權存在的問題
(一)同一不動產存在多個承租人
當多層房屋分別出租給了不同的承租人時，便存在了多個合法的.具有優先購買權的主體。在這種條件下，當房屋所有權的擁有者想要整體出售房屋之時，多個具有優先購買權的承租人之間便會產生矛盾和糾紛。如一棟三層樓的房主將一、二層出租給了甲方，其後又將三層出租給了乙方，一段時間後，房主欲將大樓整體出讓，並未同時通知甲乙兩方，甲通過中介等方式得知出賣事宜後，立即與房主簽訂了房屋買賣合同，而乙嗣後再得知，且表示自己欲行使優先購買權，承租人行使優先購買權的案例中，相似的還有很多，實踐中如何處理是亟待解決的問題。
(二)通知承租人的時間
在我國法律的規定中，給與了出租人以合理期限內租賃物物權變動通知的要求，在此基礎上，承租人若被侵權，請求法院給予保護，法院應當支持。
然而“合理期限內”語焉不詳，實踐中存在較大的可操作性。在最早的相關法律規定中中，通知時限界定爲三個月，雖然設定了準確的期限，卻存在着時間過短，有損出租人利益的問題，因而後來修改爲：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”這一修改雖然彌補了之前的問題，卻也設置了新的法律隱患。
這裏的“合理期限”由出租人決定，具體時限便容易引起出租人與承租人雙方的爭議。因爲在房屋購買中存在的資金運轉與籌措的問題，若是時限過短，承租人很難在出租人給予的時間之內籌集到購買房屋的資金，那麼即便擁有優先購買權也無從行使。然而出租人所給予的時限可以是法律允許的自身所認爲的“合理期限”，那麼因時限產生的衝突便難以避免了。
(三)“同等條件”的解釋空間
“同等條件”的成立便需要與出租人確立了同等購買條件的買家，而只有二者達成了初步契約，約定了購買的價格、日期、具體條件等，才能夠形成規定中的“同等條件”。然而根據規定，承租人在前兩者經過長期協商達成口頭契約後，卻可行使優先購買權，以其協商的條件優先購買房屋，這種規定無疑會引起出租人與第三方買家的反對與糾紛。
這裏主要存在着兩點問題。第一，該規定的存在可能浪費出租人與第三方購買者的大量時間與精力，在購買房屋的過程中，兩者都需要經過長期的調查、研究、協商，同時消耗不可忽視的人力財力來最終達成購買條件，而承租人的優先購買權卻可以輕易將其推翻，並將結果據爲己有，對於令兩方而言欠缺公平。第二，根據規定，承租人有權利瞭解“同等條件”的具體內容，這就使出租人在出售房屋時難以掌控房價，如出租人與第三方交洽出了合理的價格，本應是保密的內容，卻必須對承租人透露，這便使出租人的利益不能完整實現。
四、解決問題相關建議
(一)明確整體出售時多個優先權並存時處理方案
當房屋出售時出現多個具有優先購買權的承租人時，在現有法律中明確規定：“出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”簡而言之就是承租人只對自己租賃部分享有優先權，而當整棟大樓出租之時，分別租賃的承租人對於整棟房產並不享有優先購買權。當其所租賃的一層房屋出售之時，承租人理所應當享有優先購買權，而當整體的幾層房屋共同出售時，承租人不應享有獨立的優先權。
如此，不應存在多個承租人同時享有優先權的情況。但相關律的曲解，引發了相關的衝突，對於解決的方法，可在衝突的仲裁中明確整體出售房產時優先購買權的界定，說明相關規定意爲“當出租人將多個租賃的房屋一併出售時，各房屋承租人擁有對各自租賃房屋的優先購買權。”這樣既可避免可能產生的衝突和意見相左，也可以保護租賃雙方的合法權益。
(二)規定承租人答覆期限
出租人通知承租人有一個合理期限，此處的“合理期限”往往成爲了出租人與承租人之間衝突的隱患，關於如何解決這種衝突，並有效保證出租人與承租人雙方的利益與合法權益，在優先購買權的形使中，也應具有合理期限的限制，當合理期限的時長無法準確界定時，可要求承租人做出優先購買權的答覆期限，超過答覆期限此項權利即告消滅。這樣既可以保障出租人的時間和利益不會被損害，也可保證承租人不會因時限過短無法及時籌集購買房產的資金，而無法行使優先購買權。
(三)細化“同等條件”
據文獻記載，“同等條件”這一細節源自“臺灣土地法”，該法給予優先權以自接到通知時10日答覆期，同時土地出租人要出賣耕地，承租人有優先購買權。此立法目的在於，一是方便佃農轉爲自耕，二是不使產權分離，以促進“耕者有其田之實現”。我國臺灣地區承認土地私有，則這樣的立法可謂合理，但在我國大陸，土地歸國家和集體所有，完全沿用臺灣地區規定不妥。因而，應對“同等條件優先購買權”進行細化補充，特別結合我國大陸土地政策現狀，如可就集體用地和城市用地不同區域的地上建築物租賃情況進行不同規定。明文的法律規定有利於市場運行和司法實踐。
五、結語
我國目前城市密度加大，人口增多對於房屋的需求日益迫切，承租人的優先購買權使用的範圍和數量也越來越大，房屋出售和購買問題涉及老百姓的日常生活，同時這也涉及到了出租人乃至房屋購買第三方的利益，因而這一問題越來越成爲了不容忽視的權利。本文就承租人優先購買權行使中產生的問題進行了分析，並綜合相關法律提出瞭解決方法，最終從立法完善的角度對於承租人的優先權提出了建議和修改對策。承租人優先購買權應從個人本位逐漸向社會本位過渡，更注重全面保護租賃合同中每個個體的權利和利益，從而形成更完善安全的房屋租賃出售的法律環境。
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