2017房地產估價師經營與管理模擬測試題

要想在房地產估價師的考試中發揮的更加出色，提前做好模擬測試題必不可少。下面本站小編爲大家整理的房地產估價師經營與管理模擬測試題，希望大家喜歡。

1、已知年名義利率爲12%，按月計息，則年有效利率爲( )。

A、12.55%

B、12.00%

C、12.36%

D、12.68%

2、國家頒佈的《測量規範》和( )是房地產測量工作依據的主要規範性文件。

A、《建築製圖標準》

B、《建築面積計算規則》

C、《地形圖圖式》

D、《建築標準圖集》

3、物業代理的作用之一，就是通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業人士進行( )。

A、市場定位

B、有效的引導

C、預測

D、幫助

4、已知某普通住宅開發項目的土地費用、開發成本、開發費用和與轉讓房地產有關的稅金分別爲1500萬元、2500萬元、1000萬元和600萬元，若該項目的總銷售收入爲9000萬元，則應繳納土地增值稅的數額爲( )萬元。

A、1020

B、1360

C、780

D、1040

5、開發商在辦理存款抵押貸款時，抵押存款限額低，對開發商( )。

A、有利

B、不利

C、利弊各半

D、不影響

參考答案：1-5：ACBCA

6、下列哪項是物業管理中經營計劃的核心。

A、經營費用估算

B、預算

C、預期收益估算

D、制定租金方案

7、如果降低房地產開發過程中的配套費用，則會使商品房的供應( )。

A、增加

B、減少

C、不變

D、大幅度減少

8、動態投資回收期是指項目以( )所需的時間。

A、經營收人抵償全部投資

B、全部現金流入抵償全部現金流出

C、淨收益抵償全部投資

D、淨收益現值抵償全部投資

9、對商業繁華程度的依賴性最大的物業是( )。

A、商場

B、住宅

C、高爾夫球場

D、寫字樓

19世紀德國統計學家恩格爾根據統計資料，對消費結構的變化得出一個規律：一個家庭收入越少，家庭收入中(或總支出中)用來購買食物的支出所佔的比例就越大，隨着家庭收入的增加，家庭收入中(或總支出中)用來購買食物的支出則會下降。推而廣之，一個國家越窮，每個國民的平均收入中(或平均支出中)用於購買食物的支出所佔比例就越大，隨着國家的富裕，這個比例呈下降趨勢。恩格爾定律的公式：

食物支出變動百分比

食物支出對總支出的比率(R1)=──────────

總支出變動百分比

或

食物支出變動百分比

食物支出對收入的比率(R2)=──────────

收入變動百分比

收入變動百分比

R2又稱爲食物支出的收入彈性。

恩格爾定律是根據經驗數據提出的，它是在假定其他一切變量都是常數的前提下才適用的，因此在考察食物支出在收入中所佔比例的變動問題時，還應當考慮城市化程度、食品加工、飲食業和食物本身結構變化等因素都會影響家庭的食物支出增加。只有達到相當高的平均食物消費水平時，收入的進一步增加纔不對食物支出發生重要的影響。

恩格爾係數是根據恩格爾定律得出的比例數，是表示生活水平高低的一個指標。 其計算公式如下：

食物支出金額

恩格爾係數=───────

總支出金額

除食物支出外，衣着、住房、日用必需品等的支出，也同樣在不斷增長的家庭收入或總支出中，所佔比重上升一段時期後，呈遞減趨勢。

一、報酬率的實質，投資回收是指所投入的資本的回收，即保本;投資回報是指所投入的資本全部回收之後所獲得的額外資金，即報酬。投資回報中是不包含投資回收的，報酬率爲投資回報與所投入的資本的比率。即：報酬率=投資回報/所投入的資本。從全社會來看，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。認識到了報酬率與投資風險的關係，實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所應選用的報酬率，應等同於與獲取估價對象產生的淨收益具有同等風險投資的報酬率。在不同地區、不同時期、不同用途或不同類型的房地產，同一類型的房地產的不同權益、()不同收益類型，由於風險不同，所以其報酬率也不相同，因此在估價中並不存在一個統一不變的報酬率。

二、報酬率的求取方法。

1、累加法是將報酬率視爲包含無風險報酬率和風險補償率兩大部分，然後分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個基本公式爲：

報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償一投資帶來的優惠

無風險報酬率一般是選取國債利率或銀行存款利率。無風險報酬率和具有風險性房地產的報酬率，一般是名義報酬率，即已經包含了通貨膨脹的影響。

2、市場提取法，市場提取法是蒐集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、淨收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。(1)在V=A/Y的情況下，是通過Y=A/V來求取Y，(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]時，通過A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0來求取Y，不過要用試錯法和線性內插法。市場提取法求取的報酬率是人們頭腦中過去而非未來的風險判斷，它可能不是估價對象未來各項收益風險的可靠指針。

3、投資報酬率排序插入法，報酬率是典型投資者在房地產投資中所要求的報酬率。具有同等風險的'任何投資的報酬率應該是相似的，所以，可通過同等風險投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和內容如下：(1)調查、(環球網校房地產估價師頻道爲您整理)蒐集估價對象所在地區的房地產投資、相關投資及其報酬率和風險程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報酬率及其他投資的報酬率等。(2)將所蒐集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列，製成圖表。(3)將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作爲資產的安全性等，判斷出同等風險的投資，確定估價對象風險程度應落的位置。(4)根據估價對象風險程度所落的位置，在圖表上找出對應的報酬率，從而就確定出了所要求取的報酬率。確定報酬率時都含有主觀性。