2017房地產估價師資金收入複習資料

房地產估價師是指經全國統一考試，並註冊登記後從事房地產估價活動的人員。下面本站小編爲大家整理的房地產估價師資金收入複習資料，希望大家喜歡。

(一)收入估算

估算房地產開發項目的收入，首先要制定切實可行的租售計劃(含銷售、出租、自營等計劃)。租售計劃的內容通常包括：擬租售物業的類型、時間和相應的數量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應遵守政府有關租售和經營的規定，並與開發商的投資策略相配合。

1.租售方案

租售物業的類型與數量，要結合項目可提供的物業類型、數量來確定，並要考慮到租售期內房地產市場的可能變化對租售數量的影響。對於一個具體的項目而言，此時必須明確：出租面積和出售面積的數量及其與建築物的對應關係，在整個租售期內每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業類型和數量。綜合用途的房地產開發項目，應按不同用途或使用功能劃分。

2.租售價格

租售價格應在房地產市場分析的基礎上確定，一般可選擇在位置、規模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到項目的租售價格。也可以參照房地產開發項目產品定價的技術和方法，確定租售價格。

租售價格的確定要與開發商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經濟、社會等宏觀環境對物業租售價格影響的同時，還應對房地產市場供求關係進行分析，考慮已建成的、正在建設的以及潛在的競爭項目對擬開發項目租售價格的影響。

3.租售收入

房地產開發項目的租售收入等於可租售面積的數量乘以單位租售價格。對於出租的情況，還應考慮空置期(項目竣工後暫時找不到租戶的時間)和空置率(未租出建築面積佔可出租的總建築面積的百分比)對年租金收人的影響。租售收入估算，要計算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收人，並形成租售收入計劃。租售收入的估算，可藉助表8-3和表8-4所提供的格式進行。

4.收款方式

收款方式的確定，應考慮當地房地產交易的付款習慣，確定分期付款的期數及各期付款的比例。

(二)資金籌措資金籌措計劃，要以房地產開發項目資金使用計劃和銷售收入計劃爲基礎，確定資金的來源和相應的數量。項目的`資金來源通常有資本金、預租售收入及借貸資金三種渠道。爲了滿足項目的資金需求，可優先使用資本金，之後考慮使用可投入的預租售收入，最後仍然不滿足資金需求時，可安排借貸資金。

開發商需持《建設項目規劃許可及其他事項申報表》、《規劃意見書(選址)》及附圖複印件或《設計方案審查意見》及附圖複印件、國土資源行政主管部門批准用地的文件、有資質設計單位按照《規劃意見書(選址)》或《設計方案審查意見》及附圖的要求繪製的建設工程施工圖(施工圖紙包括：圖紙目錄、無障礙設施設計說明、設計總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎平面圖、基礎剖面圖)、《城市建設工程辦理竣工檔案登記表》、《勘察、設計中標通知書》(未進行設計方案審查的項目)，向城鄉規劃管理部門提出申請。城鄉規劃管理部門接此申請後，將負責對相關文件進行與設計方案審查階段內容相似的審查工作，通過審查後，簽發《建設工程規劃許可證》。

開發商取得《建設工程規劃許可證》後，應按照城市規劃監督有關規定，辦理規劃驗線、驗收事宜。工程竣工驗收後，按規定應編制竣工圖的建設項目，須依法按照國家編制竣工圖的有關規定編制並報送城市檔案館。

1.項目資源配置不合理

項目資源浪費嚴重，主要是由於項目上級主管企業沒有形成一套規範成熟的項目資源配置模式。其次是由於項目部沒有根據自身工程實際進行科學合理的資源配置，從而經常出現資源不足和浪費現象的發生，這增加了工程的實際成本，降低了經濟效益。

2.項目管理人員責權利界定不明

沒有明確的崗位職責和標準，沒有科學合理的人力資源責任目標管理體系，幹好幹壞一個樣，幹多幹少掙得一樣多，一項工作人人都管，又人人都不管，這種“想當然”的態度不僅降低了管理效率，而且無形中增加了管理成本，同時也影響了項目團隊的戰鬥力和凝聚力。

3.風險管理落實不到位

對施工前造成的合同風險、施工過程中可能造成的地質、氣候、材料、設備、運輸、財務信譽等風險估計不足，沒有風險處理預案，導致一旦出現風險，項目出現被動狀態，嚴重的甚至將風險轉嫁給上級企業，造成經濟損失和不良影響。

4.項目評估、合同管理流於形式

對項目評估，測算的地位和作用認識不足;有的評估測算的權限不明確，方法不科學;有的評估、測算滯後，激勵約束不到位，缺乏動態跟蹤考覈，造成項目成本管理控制不力，項目盈虧到竣工時算總賬。

5.責任成本管理落實不好

近年來，一些企業一直襬脫不了效益水平低、資本積累少、資金緊張的困擾，其關鍵的因素在於項目責任成本抓得不到位。先幹後算、幹而不算，有制度無責任，有責任執行不到位是責任成本管理出現問題的主要原因。

6.施工生產管理不規範

施工準備不充分，整體計劃性不強，沒有編制實施性施工組織方案。施工過程中技術力量不足，資源使用不當，勞務人員配置沒有達到最佳狀態，機械設備的使用效率不高等等。經常造成節點工期完不成，重點工程工期滯後，由此出現的趕工和窩工給項目帶來不必要的經濟損失。