藍天新居商業經營定位
一、航空路商業近況
根據航空路區域商鋪投資調查分析，當前航空路商業物業的總體經營業種分佈區域化，商業達到成熟期，但業態不完善。新建樓盤的商業門面會成爲投資者和生意人的熱眩原因歸結爲兩方面，一是恩施州的投資客對目前恩施市場大環境十分看好，相對而言，對投資商鋪比投資住宅有信心;二是航空路現有投資型產權商鋪較少，且航空路的商業區域化經營明顯。與航空路其他商業部分比較，本項目位置較好，弱勢在於人流量不旺盛。
因此，要在整體市場較好的大環境、人氣不旺的小環境中脫穎而出，取得較好的經營與銷售業績，我司建議：
a、提前招商，引進品牌經營者入場(以金泰廣場招商策略類似);
b、內鋪實行返租，提供完善的“代租代管代收”服務，免除投資者後顧之憂;
c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額;
d、優惠付款方式，降低投資門檻。
二、商業經營定位闡述
1、商業主題定位：綜合性購物休閒中心
◇ 體現在商場的面積和業態的齊全
◇ 與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區，更體現購物樂趣
商業經營檔次：以時尚精品爲主，輔以少量中偏高檔次品牌
◇ 從目前航空路當地已有商場物業及其所經營的商品類型分析，現時所經營的商品種類已較爲豐富(建材、傢俱、家居配套等等與居家相關的都已經形成區塊)，人流相對地較爲集中，在此情況下，如果本項目仍然走“大衆化”經營路線，恐怕難以突圍而出;
◇本項目的形象應該切底地利用本項目周邊住宅區豐富、鄰近恩施廣場的有利條件，營造檔次比已有的同類型配套、物業更高一籌的形象，並有利於與住宅相呼應。
經營主題：根據前期市場調查分析，項目經營商品主題的.市場空間有六種：
(1) 高檔次精品時尚購物店;
(2) 綜合性超市;
(3) 專業主題市場;
(4) 休閒中心;
(5) 中高檔餐飲機構;
(6) 稍高檔次的娛樂城。
經營最終業態需根據商家進駐情況和招商情況確定。
三、商業推廣主題闡述：
提供穩定回報、巨大升值潛力的投資型商城
突出投資價值，以商鋪的投資性作爲推廣重心。
從以下幾方面支撐本項目的投資價值：
1、 地段優越：項目處於航空路中心區，屬於成熟的商業區域。該區規劃起點高，有利於投資客戶產生認同感。
2、 未來重心商圈：項目周邊有汽車站、怡和酒店等配套,將帶動區域整體人流發展,加上本案住宅的實施，將進一步帶動項目價值的提升,將形成航空路的重心商業圈。
3、 投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設成熟後的中心區價值預期比較，給客戶充分展現良好的升值前景。
4、 經營品牌：由招商活動最後落實。
◇ 根據航空路當地商業調查所得，目前航空路商業經營狀況較差，較主要的原因就是缺乏統一的、良好的商業經營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城由於分散經營、各自爲政，或是統一經營的商場由於產品缺乏特色、對消費者的承諾難以兌現，導致在日漸劇烈的商業競爭環境下，逐漸遭消費者遺棄。
◇ 我司建議由商業運作成熟的機構進行全面的商業佈局規劃和物業管理，由此可在較大程度上確保本項目的商業經營能在較爲疲軟的市場狀況下逆市生存，爲商場確立良好的經營引導，並建立較高的商界知名度和消費者心目中的品牌知名度。
5、 租金回報：我司建議本項目在片區商業成熟過渡期間提供5年以上租金回報保證。
租金回報有利於：
◇ 充分展示發展商的實力和對本項目的信心;
◇ 增強對投資客戶的吸引力，客戶相當於付出相對少量的鋪面價格，即可擁有所購商鋪，在本案商業成熟後，本案的商業知名度亦已建立，而商業經營狀況亦已步正軌後，有更大的升值空間獲利;
◇ 對於本項目的商鋪經營期，以前五年爲商業經營起步時期，換取穩定的租金回報和良好商場規劃經營，對投資者而言，有較大的吸引力。
突出投資前景，以“航空路重心區發展前景”爲信心保證。
讓客戶購買的不但是實際的商鋪，更購買了航空路重心區良好的投資前景：
1、 作爲恩施經濟最具發展的區域之一，經濟發展迅猛,在經濟高速發展的前景下,必然帶動商業及地產的發展;
2、 說明航空路的未來規劃細節，分析航空路中心商圈的前景;
3、通過對建設前後商鋪租金比較的實例，給商鋪投資者展現一個“看得見的回報前景”。
突出經營前景，由招商活動最後落實。
招商的最終目的是利於銷售和項目自身的發展，所以針對項目情況，應充分運用一切利我因素。
1、對於大型主力商家的確定，是整個運作的前提。確定主力商家的目的在於通過主力商家的影響，帶動整體的運作及價值的提升。
2、在確定主力商家的基礎上確定次主力大型商家和安排銷售方案。通過次主力商家的確立，基本確定商場整體的業態組合和經營架構;通過銷售策略的制定，項目進入銷售的主要操作階段。
3、對於小型商家經營區域，成立商業經營公司。該經營公司在名稱上同藍天新居區別開，通過虛擬的品牌概念，帶動整體的招商運作和銷售運作，給投資者以經營上的信心保證。
4、根據運作階段的招商情況和運作情況，確定階段招商計劃和銷售計劃。
四、招商銷售整體策略
招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運作時間和策略上保持協調，使兩方面互爲補充，從而帶動整體的良性發展。
根據項目的特徵和目前的市場情況，對於項目的運作採取先確定主力商家，再實行租售同步，分區銷售的方式進行銷售。
出租的目的是通過主力商家等大型商家的影響力帶動整體價值的提升和銷售的順利進行。所以在運作中必須綜合考慮租售兩方面的問題。
出租策略
本項目的租賃目標客戶羣體包括大型零售業、餐飲業、娛樂業及個體經營商戶。
對於項目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進行。通過大型商家的行業影響力和社會影響力，帶動整個項目的租賃快速進行，從而實現整體目標的實現。
銷售策略
本項目的銷售目標客戶主要有航空路當地居民、高級政府公務員、商業經營業主和商業投資客戶。
對於項目的銷售，針對目標客戶羣和推廣時段來進行安排相應的策略和推廣方式。
在招商和銷售的運作上必須把握好市場上一切利我因素，迴避不利因素，根據市場情況和運作情況靈活調整相應策略，促使項目成功運作。
注：具體推廣策略及推廣時段安排將在確定商業推廣核心後提交。
