調控政策未來將走向制度建設
如果說這一輪樓市調控的短期目標是着眼於房價,那麼,國務院批轉《關於2012年深化經濟體制改革重點工作的意見》中明確說的是“適時擴大房產稅試點範圍”就是一個明確的信號,未來的政策走向將是着眼於制度的建設,以引導企業理性投資,百姓理性消費,市場持續健康發展。住建部政策研究中心主任秦虹5月9日明確表示,“政府調控的目的,是想讓市場持續、穩定、活躍。”同日,財政部部長謝旭人也稱,“今年將繼續推進營業稅改徵增值稅試點,穩步推進房產稅改革試點,並進一步研究制定房產保有、交易環節的稅收改革方案。”
當然,在中央堅持一刀切的調控政策執行這麼長時間之後,各地房地產市場的差異性已經出現,在保持總體調控政策不變的情況下,地方以保護“剛需”爲目的的`“差異性調整”政策估計也是允許的,比如,在首套首付的比例和貸款利率上作一些調整,或者對限制外地居民在本地購買商品房的政策進行微調,或者對限購政策中的具體年限、範圍、力度等進行有針對性調整等,但主動權和尺度主要取決於各個地方政府及金融機構。
目前,對房地產市場性質的認識,已經基本有了共識,房地產市場既不是一個純粹的實物資產市場,也不是一個典型的金融市場,而是兩者兼而有之,房地產的制度建設既要遵循供求規律,又要遵循風險投資收益規律,應兼顧投資性購買的需要與消費性需求的滿足。未來房地產市場的發展,必然會分層,中央經濟工作會議說得已經很明確了,“堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理迴歸”,針對的是投資投機者,高端市場受到一定程度約束,不可避免;“加快普通商品住房建設,擴大有效供給”,針對的是“剛需”,解決的途徑主要還是市場化;“要抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作”,針對的是城鎮低收入羣衆、新就業職工、農民工住房,以保障爲主。
在未來的制度建設上,值得關注的問題,首推現行土地供應制度的改革,因爲它是影響房價的根本因素。對此,國土資源部在2017年已經明確表示“將修改完善土地招拍掛制度”,大的原則是三個“差別化”,即保障性住房和商品房住宅用地出讓要實行差別化政策;工業用地和房地產用地出讓要實行差別化政策;房價上漲過快的城市和房價上漲不快的城市也要差別化對待。北京、上海也相繼試驗了“限價出讓”的方式,不同的是,一個是限房價,一個是限地價。實際上,土地供應制度改革的關鍵是加大土地供應,在城市土地有限的情況下,2011年年底,國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部聯合下發了《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》,留下了土地供應很大的想象空間。
至於其他的改革措施,預期是比較明顯的。比如,解決地方政府“土地財政”的問題,一方面隨着全國個人住房信息系統建設的加快,房產稅的推進已經不可避免。另外,改革中央地方“分稅制”的呼聲也得到了中央一定程度上的迴應。又比如,商品房預售的制度,過去人們擔心會令樓價上漲,如今又將其歸結爲“房鬧”的根源,在樓市調控已經取得初步成效,房價緩慢下跌的背景下,是否會取消,雖然下結論尚早,但廣西率先取消了商品房預售制度並沒有被叫停,至少可以說已經默許給了地方決策的權限。
筆者認爲,無論如何,經濟手段和法律手段會成爲未來房地產市場制度建設的主流,限購、限貸、限價等行政色彩鮮明的調控措施,終將逐步退出,我國房地產市場將逐步由一個“政策市場”變成“制度市場”、“法律市場”。
一個真正遵循經濟規律的健康的房地產市場,是值得期待的。
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