我國的房地產業在經歷了狂熱、低迷、大起大落，目前正處於理性發展階段。經過這些年的整頓，有關法規制度已比較完善，房地產開發將在有序、規範的道路上運作，房產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出。筆者根據幾年來的工作經歷，對房地產開發成本的內容以及在覈算中遇到的一些問題談些粗淺的看法。
一、房地產開發成本的組成
房地產開發成本是指房地產企業爲開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分爲三大部分：
1、土地、土建、設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致佔總成本的80％。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產開發項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經濟指標。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣佣金、契稅等。房產商在決定是否開發一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓面地價），以此來進行項目的可行性評估。
2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、小區綠化和道路、大市政和公建配套費。學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但由於種種原因，企業大多難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經營企業或事業單位執行，任意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產開發成本中受外界因表影響最大的一塊費用支出，一般佔項目總投資的10－15％。房地產開發商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發成本取得經營效益的一項重要手段。
3、管理費用和籌資成本。房地產開發與其他一般行業相比，具有建設週期長、投資數額大、投資風險高等特點。因此，大多數開發企業必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用覈算好，對正確計算開發成本、體現經營成果，將起到非常重要的作用。
二、房地產開發成本的核算
房地產開發成本的核算是指企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建築面積成本的過程。企業進行開發成本覈算，除了必須嚴格執行國家制定的房地產開發企業會計制度和財務制度外，根據筆者的經驗，還應該注意解決以下幾個問題。
1、成本歸集對象。房地產開發企業在進行成本覈算時，象其他行業一樣．首先應該確定成本歸集對象，即成本覈算單位。對於小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以將全部開發量作爲成本歸集對象，設立一個成本覈算單位。但是對大規模的開發，如街坊改造或小區開發，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認爲成本覈算對象不能過細（如以單幢爲單位），因爲這樣做勢必會增加工作量，使覈算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區爲覈算單位，因爲一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使成本覈算資料滯後，失去其在管理上的作用。筆者認爲：應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作爲確定成本歸集對象的主要依據。對大的開發項目應該適當分塊，比如將一個小區內不同類型的商品房按不同的開發期進行分塊，便於費用的歸集和成本結算，這樣才能充分發揮成本覈算的作用。
2、成本項目的設立。正確劃分成本項目，可以客觀地反映產品的成本結構，便於分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定，“開發成本”作爲一級成本覈算科目，企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，並據此進行明細覈算。如何確定成本項目？筆者認爲成本項目不能太多，對於發生次數較少，特別是單筆發生的費用，應儘量合併。如各種配套費用支出，可設立一個“配套費用”明細科目進行覈算。而對金額較大並陸續發生的費用應單獨設立科目覈算。如土地費用、土建費用及設備費用，特別是土建費用，如系分合同發包的還應該按合同進行明細覈算，以便能隨時瞭解工作量進度和付款情況，併爲工程的竣工決算提供資料。
3、間接費用的.覈算。企業的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現行房地產開發企業會計制度規定，這些費用應作爲期間費用，直接計入當期損益。筆者認爲，這樣處理，對部分費用來說，有悖於會計的配比性原則。比如，爲項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現銷售之前，就將其列入損益類科目進行覈算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況。因此，筆者認爲，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應視同資本性支出進行覈算。前者列入“開發成本”，作爲成本項目的一個組成部分；後者可在“遞延資產”科目下開設明細專戶進行覈算，待開發產品實現銷售後，再轉入“銷售費用”科目。
4、項目的竣工決算。房地產開發成本覈算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結出經營利潤。可是現在房地產開發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視項目決算。因爲工程決算在施工完成後進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因爲各種原因變得遙遙無期，比如小區個別配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，都會影響整個開發項目的完全建成，進而影響項目決算。如何解決這個問題，筆者認爲，可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以後待工程完成再按實際支出調整項目成本。由於這部分工程支出，通常在項目總投資中所佔的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。
