房地產估價師《經營與管理》你們複習了沒有呢?下文是小編精心整理的2017年房地產估價師《經營與管理》鞏固試題，對重要知識點進行強化練習，要記得這些知識點，考試很有用的，希望對大家有所幫助!
簡答題
1.某房地產開發項目佔地面積66667m2，容積率爲2.0，土地取得成本爲60000萬元。項目可出售面積爲120000m2，其中：高層住宅60000m2;多層住宅50000m2;商鋪10000m2。各類房屋的綜合造價分別爲：高層住宅3800元/m2;多層住宅2700元/m2;商鋪3000m2;其他不可售建築物的綜合造價按上述三類房屋的加權單位綜合造價計算。財務費用8000萬元。各類房屋預計銷售均價分別爲高層住宅9500元/m2;多層住宅12000元/m2;商鋪26000元/m2。銷售費用爲銷售收入的2%;銷售稅費爲銷售收入的6.5%。請計算該項目的保本加權銷售均價及其預計加權銷售均比的比率。
【答案】假定該項目的保本加權銷售均價爲A元/m2
則銷售收入等於120000A
銷售費用=銷售收入×2%=120000A×2%=2400A
銷售稅費=銷售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A
建築面積=項目佔地面積×容積率=66667×2=133334m2
可出售面積中，高層、多層、商鋪所佔的比例分別爲：
60000/120000=50%
50000/120000=41.67%
10000/120000=8.33%
不可出售建築面積=133334-120000=13334m2
不可售建築物綜合造價=(3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%)=3274.99元/m2
該項目造價=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872
土地取得成本=60000萬元
財務費用=8000萬元
當保本時，銷售收入-銷售費用-銷售稅費=土地取得成本+該項目造價+財務費用
=(120000A-2400A-7800A)/10000=60000+43666.872+8000
A=10170.023
保本加權銷售均價爲101701.023元/m2
預計加權銷售均價=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2
保全加權銷售均價與預計銷售均價的比值爲：10170.023/11916.2d=0.8535
【考點】
2.某投資者以8000萬元購買一閒置舊樓房擬將其改造成寫字樓和酒店，經營20年後轉售。裝修改造費用5000萬元，裝修改造期爲1年。改造後，寫字樓可供出租面積爲10000m2，酒店客房210間。改造完成後，該項目即開始經營。前四年寫字樓年租金960元/m2，出租率85%;客房平均價格爲每天180元/間，入住率90%;其他收入爲600萬元/年;運營費用收入的45%。該投資者決定在第6年對該樓進行第二次改造，將寫字樓中的5000m2改造成100間客房，改造期爲1年，改造費用爲銀行提供的數額爲2000萬元、期限爲3年、年利率8%、按年等額還本付息的'抵押貸款。第二次改造期間，剩餘的寫字樓和原油的客房繼續經營，寫字樓租金不變，出租率爲95%;客房平均價格爲每天160元/間，入住率80%;其他收入爲400萬元/年;經營費用爲收入的55%。第二次改造完成後，寫字樓租金不變，出租率爲95%;客房平均價格爲每天200元/間，入住率90%;其他收入爲800萬元/年;運營費用爲收入的50%。經營期結束時，該樓的轉讓淨收入爲5000萬元。假設購樓費用和初次裝修改造費用發生在第1年初，其他收支發生在年末每年按365天計，項目的資本金目標收益率爲8%。請計算該項目資金財務淨現值和財務內部收益率。
【答案】前四年客房每年收入=180×365×120×90%=1241.73萬元
前四年寫字樓每年收入=960×10000×85%=816萬元
其他收入爲600萬元/年
前四年年淨收益=(1241.73+816+600)×(1-45%)=1461.7515萬元
第六年淨收益={[960×(10000-5000)×95%+160×210×80%]/10000+400}×(1-55%)=386.4096萬元
第七年至第二十年寫字樓每年租金收入=960×5000×95%=456萬元
第七年至第二十年客房每年收入=200×(100+210)×365×90%=2036.7萬元
其他收入=800萬元/年
第七年至第二十年年淨收益=(456+2036.7+800)×(1-50%)=1646.35萬元
資本金淨現值NPV=-8000-5000+1461.7515×(P/A，8%，4)×(P/F，8%，6)+(386.4096-2000)×(P/F，8%，6)+1646.35×(P/A，8%，14)×(P/F，8%，6)+5000(P/F，8%，20)=-13000+4344.657-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941
內部收益率IRR=8%+1%×92.0096/(1081.941+92.0096)=8.08%
