2017房地產估價師《案例分析》強化練習題
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甲公司2002年通過有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權,土地用途爲高檔住宅,樓面地價爲3500元/㎡,甲公司擬分兩期建設50棟別墅。當第一期20棟於2003年竣工時,因債務糾紛,被法院裁定強制拍賣還債。拍賣行委託乙房地產估價公司評估出拍賣底價爲3900元/㎡。拍賣行據此進行了拍賣,成功賣出了8棟,平均成交價格爲4000元/㎡,其餘12棟流拍。當2005年第二期30棟竣工後,建成的別墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指責乙房地產估價公司於2003年評出的拍賣評估底價太低,而且當時別墅的拍賣底價竟然只比2002年的樓面地價高400元/㎡,遠低於其當時投入的建設成本,很不合理。而乙評估公司堅持當時的估價結論是合理準確的。
請問:乙評估公司堅持當時的估價結論合理準確的理由有哪些?
標準答案:
乙評估公司堅持當時的估價結論合理準確的`理由有
1.拍賣時的時點與第二期工程竣工時點相距兩年左右,房地產市場情況已發生了變化。
2.爲還債而強制拍賣的成交價格一般都會低於正常市場交易價格。
3.拍賣時只賣出了20棟中的8棟,說明在當時的拍賣成交價格水平上,市場的需求並不旺盛,需求不足也會導致成交價格較低。
4.整個別墅區在一期工程竣工與二期竣工時的整體小區環境、基礎設施完備程度、配套設施建設方面不可同日而語。
5.2002年取得土地時的土地市場狀況與2003年拍賣別墅時不同,2002年的拍賣地價與2003年拍賣別墅的地價不具可比性,更不能與2003年拍賣別墅的拍賣底價相提並論。
指錯題:
甲公司欲抵押貸款,委託某估價公司對其擁有的某酒店進行估價。該酒店共8層,每層建築面積2000㎡,其中1層有600㎡爲酒店大堂,900㎡出租用於餐廳和咖啡廳,1層其他面積爲酒店配套設施;其餘各層爲酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間,每間建築面積40㎡;會議室5間,建築面積共500㎡;自用辦公室3間,建築面積共300㎡。該估價公司瞭解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產的正常市場價格爲建築面積20000元/㎡,同檔次辦公樓的正常市場價格爲建築面積10000元/㎡;當地同檔次酒店每間客房每天的平均房價爲250元,年平均入住率爲60%;本文來源於考試大。該酒店正常經營平均每月總費用佔客房每月總收入的40%;會議室的租金平均每間每日1000元,平均每間每月出租20天;當地酒店類房地產的報酬率爲10%,該酒店剩餘使用年限30年。下面爲該估價公司估價技術報告的部分內容,請指出錯誤並改正:
1層餐廳和咖啡廳價格=20000×900=18000000(元)=1800萬元
酒店客房年總收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022萬元
酒店會議室年總收益=1000×20×12=240000(元)=24(萬元)
酒店年總費用=1022×40%=409(萬元)
酒店客房及會議室年淨收益=1022+24-409=637(萬元)
酒店客房及會議室價格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(萬元)
酒店辦公室價格=300×10000=3000000(元)=300(萬元)
該酒店總價格=1800+6007+300=8107(萬元)
標準答案:
1.酒店客房年總收益=250×280×365×60%=1533(萬元)。
2.酒店會議室年總收益=5×1000×20×12=120(萬元)。
3.自用辦公室價值計算重複,因其價值已包含在酒店的整體價值內。
4.總價格中的“酒店及會議室價格”計算有誤,不是6007萬元,應爲6005萬元。
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