某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點爲2006年6月15日。根據委託方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委託方提供的實際成本價格爲1800元/㎡，包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，並計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查覈實.認爲委託方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，爲此，在採用成本法估價時確定該房地產的重置價格爲1800元/㎡。來源：學優網
請問：
1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
答案：
1)錯誤有：
①應採用符合估價時點市場情況的各項成本費用。
②應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發週期，以此計算投資利息2016房產估價師考試《案例分析》考前模擬試題2016房產估價師考試《案例分析》考前模擬試題。
③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
2)還應將重置價格減去折舊
某商業樓建築面積爲5000㎡，於2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓爲鋼筋混凝土結構，耐用年限爲60年。業主於2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉爲出讓，用途爲商業，土地使用年限爲40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止在2004年3月1日，業主擬以該商業樓爲抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委託房地產估價機構估價。
(問題1) 採用成本法估價，計算該建築物折舊時，確定建築物的剩餘經濟壽命應()
A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建築物耐用年限計算
C.按建築物耐用年限扣除建築物已使用年限計算
D.按建築物已使用年限計算
(問題2) 採用收益法估價時，下述觀點不正確的是()
A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩餘年限計算
B.估價時點應設定爲2004年3月1日
C.淨收益中應扣除建築物折舊額
D.應要求委託人提供該商業樓的經營收益和費用資料
(問題3) 估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值爲4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續
另根據拍賣行統計數據，此類房地產快速變現的變現率一般爲其正常市場價格的70%。估價機構向委託人提交的估價結果應該是()萬元2016房產估價師考試《案例分析》考前模擬試題房產估價師。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(問題4) 假設在2005年9月1日，業主委託某估價機構重新評估該商業樓現時的抵押價值，若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是()
A.原抵押權人認爲該商業樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權
B.原抵押權人認爲該商業樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的`債權提供擔保
C.業主認爲該500萬元屬於抵押物價值的新增部分，不屬於抵押範圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優先受償權
D.該500萬元可再次抵押
(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D
①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。
②可能存在的爛尾樓設計過時(落後)等各種原因產生的功能折舊。
③可能存在的由於市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊
