知識是引導人生到光明與真實境界的燈燭，愚闇是達到光明與真實境界的障礙，也就是人生髮展的障礙。以下是本站小編整理的2017房地產估價師《案例分析》鞏固訓練試題，歡迎來學習!
案例一
甲酒樓一年前重新裝修後出租給乙餐飲公司經營，租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。
請問：
1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊注意哪些環節?
2.裝修補償應如何確定?
3.對已存在的租賃關係，估價時應如何處理?
(1)估價程序上應特殊注意：
1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應做好無利害關係第三人見證工作。並在報告中作出相應說明。
2)估價機構應將分戶初步估價結果向被拆遷人公示7日，並進行現場說明。
3)公示期滿後，估價機構將整體估價報告和分戶估價報告提交委託人，並由委託人向被拆遷人轉交分戶報告。
(2)房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的，可以通過委託評估機構確定。
(3)價不考慮的房屋租賃因素的影響。
案例二
(題 幹) 某商業樓建築面積爲5000㎡，於2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓爲鋼筋混凝土結構，耐用年限爲60年。業主於2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉爲出讓，用途爲商業，土地使用年限爲40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業主擬以該商業樓爲抵押物向銀行申請兩年期的'抵押貸款，委託房地產估價機構估價。
(問題1) 採用成本法估價，計算該建築物折舊時，確定建築物的剩餘經濟壽命應( )。
A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建築物耐用年限計算
C.按建築物耐用年限扣除建築物已使用年限計算
D.按建築物已使用年限計算
(問題2) 採用收益法估價時，下述觀點不正確的是( )。
A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩餘年限計算
B.估價時點應設定爲2004年3月1日
C.淨收益中應扣除建築物折舊額
D.應要求委託人提供該商業樓的經營收益和費用資料
(問題3) 估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值爲4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據，此類房地產快速變現的變現率一般爲其正常市場價格的70%。估價機構向委託人提交的估價結果應該是( )萬元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(問題4) 假設在2005年9月1日，業主委託某估價機構重新評估該商業樓現時的抵押價值，若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )。
A.原抵押權人認爲該商業樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權
B.原抵押權人認爲該商業樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
C.業主認爲該500萬元屬於抵押物價值的新增部分，不屬於抵押範圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優先受償權
D.該500萬元可再次抵押
(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D
