2017房地產估價師《案例分析》強化練習題精選 - 房地產估價師百科知識

學習的過程就是思考的過程，就是提出問題，思考問題，尋找問題答案的過程，以下是小編整理的2017房地產估價師《案例分析》強化練習題，就跟隨小編去了解下吧，想了解更多相關信息請持續關注我們應屆畢業生考試網!

甲公司2002年通過有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權，土地用途爲高檔住宅，樓面地價爲3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設50棟別墅。當第一期20棟於2003年竣工時，因債務糾紛，被法院裁定強制拍賣還債。拍賣行委託乙房地產估價公司評估出拍賣底價爲3900元/㎡。拍賣行據此進行了拍賣，成功賣出了8棟，平均成交價格爲4000元/㎡，其餘12棟流拍。當2005年第二期30棟竣工後，建成的別墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指責乙房地產估價公司於2003年評出的拍賣評估底價太低，而且當時別墅的拍賣底價竟然只比2002年的樓面地價高400元/㎡，遠低於其當時投入的建設成本，很不合理。而乙評估公司堅持當時的估價結論是合理準確的。

請問：乙評估公司堅持當時的估價結論合理準確的理由有哪些?

　　標準答案：

乙評估公司堅持當時的估價結論合理準確的`理由有

1.拍賣時的時點與第二期工程竣工時點相距兩年左右，房地產市場情況已發生了變化。

2.爲還債而強制拍賣的成交價格一般都會低於正常市場交易價格。

3.拍賣時只賣出了20棟中的8棟，說明在當時的拍賣成交價格水平上，市場的需求並不旺盛，需求不足也會導致成交價格較低。

4.整個別墅區在一期工程竣工與二期竣工時的整體小區環境、基礎設施完備程度、配套設施建設方面不可同日而語。

5.2002年取得土地時的土地市場狀況與2003年拍賣別墅時不同，2002年的拍賣地價與2003年拍賣別墅的地價不具可比性，更不能與2003年拍賣別墅的拍賣底價相提並論。

　　指錯題:

甲公司欲抵押貸款，委託某估價公司對其擁有的某酒店進行估價。該酒店共8層，每層建築面積2000㎡，其中1層有600㎡爲酒店大堂，900㎡出租用於餐廳和咖啡廳，1層其他面積爲酒店配套設施;其餘各層爲酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建築面積40㎡;會議室5間，建築面積共500㎡;自用辦公室3間，建築面積共300㎡。該估價公司瞭解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產的正常市場價格爲建築面積20000元/㎡，同檔次辦公樓的正常市場價格爲建築面積10000元/㎡;當地同檔次酒店每間客房每天的平均房價爲250元，年平均入住率爲60%;本文來源於考試大。該酒店正常經營平均每月總費用佔客房每月總收入的40%;會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天;當地酒店類房地產的報酬率爲10%，該酒店剩餘使用年限30年。下面爲該估價公司估價技術報告的部分內容，請指出錯誤並改正：

1層餐廳和咖啡廳價格=20000×900=18000000(元)=1800萬元

酒店客房年總收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022萬元

酒店會議室年總收益=1000×20×12=240000(元)=24(萬元)

酒店年總費用=1022×40%=409(萬元)

酒店客房及會議室年淨收益=1022+24-409=637(萬元)

酒店客房及會議室價格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(萬元)

酒店辦公室價格=300×10000=3000000(元)=300(萬元)

該酒店總價格=1800+6007+300=8107(萬元)

標準答案：

1.酒店客房年總收益=250×280×365×60%=1533(萬元)。

2.酒店會議室年總收益=5×1000×20×12=120(萬元)。

3.自用辦公室價值計算重複，因其價值已包含在酒店的整體價值內。