2016房地產估價師馬上就要到了，不知道大家的複習都進行得怎麼樣了?爲了幫助大家做好最後的複習工作，本站小編爲大家帶來一份《案例與分析》部分的考前強化試題，文末附有答案，希望能對大家有幫助，更多內容歡迎關注應屆畢業生網!
一、問答題：
(一)某建築物爲28層框架剪力牆結構樓房，於2003年建成並投入使用，現對2層進行估價，2層套型設計較爲合理，朝向爲南，工程質量優，目前保養維護較好，有專業物業管理公司維護和管理，其外牆貼有白色條形磚，客廳臥室內牆面刷白色塗料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設施、室內預留電視電話、空調插孔、小區設有專門的消防系統。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有。現已被司法機關扣押。
請問：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?爲什麼?
2、寫出估價技術路線。
(二)某企業購得一個已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1-4層爲商業裙樓，5-27層爲住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝。現該企業擬以商業裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。
請說明擬優先選用的估價方法及技術路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。
(三)甲、乙合作投資開發一房地產項目，雙方各出資1000萬元，經葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建築面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費爲售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建築面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元，現因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認爲該套房屋的成本爲25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元，自己應分得 1368.55萬元。
若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應該怎樣分配?爲什麼?
二、單項選擇題
(一)有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積爲2km2，適宜進行“五通一平”的開發後分塊有償轉讓;可轉讓土地面積的比率爲60%;附近地區與之位置相當的“小塊”“五通一平”熟地的單價爲800元/m2;開發期需要3年;將該成片荒地開發成“五通一平”熟地的開發成本、管理費用等經測算爲2.5 億元/km2;貸款年利率爲10%;投資利潤率爲15%：當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費爲轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費爲轉讓價格的4%。
1.該成片荒地開發完成後的總價值爲( )億元。
A.5
B.8
C.9.6
D.10.6
2.該成片荒地的總價爲( )億元。
A.1627
B.2.135
C.2.726
D.2.938
3.假設開發方不可爲房地產投資者提供的數據是( )。
A.測算擬開發場地的最高價格
B.測算擬開發場地的最低價格
C.測算開發項目的預期利潤
D.測算開發中可能出現的最高費用
(二)某舊廠房的建築面積爲5000m2。根據其所在地點和周圍環境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，並可獲得政府批准，但需補交土地使用權出讓金等400 元/m2(按建築面積計)，同時取得40年的土地使用權。預計裝飾裝修改造期爲1年，裝飾裝修改造費爲1000元/m2;裝飾裝修改造完成後即可全部售出，售價爲4000元/m2(建築面積);銷售費用和銷售稅費爲售價的8%;購買該舊廠房買方需要繳納的稅費爲其價格的4%(折現率爲12%)。
4.該廠房裝飾裝修改造後的'總價值爲( )萬元。
A.2240
B.2000
C.1785.71
D.1760
5.需補交土地使用權出讓金等費用爲( )萬元。
A.100
B.200
C.240
D.300
6.利用現金流量折現法測算該舊廠房的正常購買總價爲( )萬元。
A.1785.71
B.1313.25
C.1170.39
D.933.07
7.不屬於待開發的土地是( )。
A.生地
B.毛地
C.耕地
D.熟地
(三)6年前，甲提供一宗土地面積爲1000m2、使用年限爲50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設3000m2建築面積的房屋。房屋建設期爲 2年，建成後，其中1000m2建築面積歸甲所有，2000m2建築面積由乙使用20年，期滿後無償歸甲所有。現今，乙有意將其現在使用的房地產使用期滿後的剩餘年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準並有爭議，協商請一家房地產估價機構進行估價。
8.該房地產估價機構的估價思路不宜採用( )。
A.市場法
B.成本法
C.收益法
D.假設開發法
9.該宗房地產未來16年的淨收益現值之和爲。( )萬元。
A.1044.79
B.1000.00
C.973.82
D.829.94
10.該宗房地產未來16年後的28年土地使用權和房屋所有權在今天的價值爲( )萬元。
A.106.08
B.214.85
C.829.94
D.1044.79
參考答案：
(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因爲該房地產是在遵循合法原則的前提下，根據估價對象的情況以維持規劃用途(爲公寓)來實施的。
2、①市場法技術路線：蒐集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區域因素修正;進行個別因素修正，求出比準價格。②收益法技術路線：蒐集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算淨收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出收益價格。
(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之爲“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8 層住宅的哪一部分，即待估房地產的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產在委託估價時的公開市場價值扣除法定優先受償的款額後的餘額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。
2.具體地說，商業裙樓部分可以收益法爲主，輔之以市場法與假設開發法，住宅部分可以市場法爲主，輔之以成本法。無論採用什麼方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啓用，續建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數;如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。
3.除需考慮以上問題外，對商業裙樓以收益法或市場法、假設開發法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業位置、環境基本要素、開發經營期、當地類似商場及住宅的售價、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發成本、報酬率(資本化率)等。
(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。
3.因爲，如果乙拿走的房屋用於銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由於送禮是乙的個人行爲，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。
單項選擇題
(一)1.C
2.A
3.B
(二)4.C
5.B
6.D
7.C
(三)8.B
9.D
10.B
