2016房產估價師考試就快到了，剩下的複習時間不多了，大家要提高複習效率，下面本站小編帶來一份《案例與分析》部分的考前提升試題，歡迎大家閱讀參考，更多內容請關注應屆畢業生網!
一、問答題：
(一)某酒店從1998年開始興建，但由於開發物業的資金問題造成工程爛尾。後由現權利人甲公司進行後續工程建設，並於2005年12月23日取得《×× 市建築工程施工驗收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產產權證》，以該房地產向銀行抵押貸款。
1.簡述評估該酒店的技術路線。
2.確定評估價值時還應考慮的因素有哪些?
(二)某房地產開發商欲參加一宗規劃用途爲公寓、(環球網校房地產估價師頻道爲您整理)寫字樓的出讓地塊的投標，委託房地產估價人員，在全面瞭解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之後，還需做哪些專業工作?
(三)某市房地產開發公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積爲10000m2，且土地形狀規則：允許用途爲商業、居住;允許建築容積率爲7;允許建築覆蓋率爲不大於50%：土地使用權年限爲50年;出售時間爲2010年9月1日。需要評估出該塊土地在2010年9月1日的售價。如果選用假設開發法進行估價，它的計算公式和技術路線是什麼?
二、單項選擇題
(一)某工廠有甲、乙兩個廠區，當初兩個廠區的土地均爲劃撥方式取得。其中甲廠區在20世紀90年代已經補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使用權出讓手續。現在甲廠區爲危險房，乙廠區爲嚴重損壞房，房地產行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠爲了生存和發展，決定轉讓甲廠區、抵押乙廠區房地產，用籌得的資金在乙廠區經有關部門批准後重新建造廠房。現請某估價機構同時對兩廠區進行估價。
1.針對以上情況，在估價時最恰當的做法是( )。
A.將兩個廠區視爲一個估價項目一起估價，出具一份估價報告
B.將兩個廠區視爲兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告
C.兩個廠區分別估價，出具一份估價報告
D.視委託人要求進行估價並出具估價報告
2.委託人要求估價機構按照委託人的估價目的對甲、(環球網校房地產估價師頻道爲您整理)乙兩個廠區的房屋和土地進行估價。估價機構認爲( )。
A.可以按委託人要求對兩個廠區的房屋和土地進行估價
B.只能對兩個廠區的土地進行估價
C.可以對甲廠區的土地、乙廠區的房屋和土地進行估價
D.可以對乙廠區的土地、甲廠區的房屋和土地進行估價
3.對乙廠區土地估價的思路應當是( )。
A.按出讓土地使用權評估其公開市場價值
B.按出讓土地使用權評估其公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
C.用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
D.用假設開發法估價，先估算其改造完成後的價值，再減去開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發土地應負擔的稅費
(二)某房地產的用途爲工業，現狀用途爲商業用途，擬對該房地產進行估價。
4.若估價目的爲拆遷補償，該房地產應按( )評估。
A.商業用途
B.工業用途
C.估價師確定的用途
D.商業與工業混合用途
5.若委託方提供了上級公司允許該房地產改變用途的說明，但尚未辦理相關手續，進行抵押貸款委託評估時應按( )評估。
A.商業用途
B.工業用途
C.估價師確定的用途
D.委託方確定的用途
6.若委託方提供了城市規劃行政主管部門同意該房地產改變爲商業用途的文件，但尚未辦理用地變更手續，評估時應假設估價對象用途爲( )。
A.工業用途
B.商業用途
C.工業用途，且不考慮補地價因素的影響
D.商業用途，並考慮補地價因素的影響
7.若以改變用途的假設爲前提進行評估，需在估價的假設和限制條件中對估價結果進行限制。以下說法中，不正確的是( )。
A.本次評估未考慮變更用途費用對估價結果的影響
B.本次評估已考慮補地價因素對估價結果的影響並予以扣減
C.若估價對象變更用途未獲批准，則估價結果不能成立，需另行評估
D.若估價對象變更用途未獲批准，則估價結果應適當調整
(三)某宗房地產現行的價格爲2000元/m2，年淨收益爲200元/m2，(環球網校房地產估價師頻道爲您整理)報酬率爲10%。現獲知該地區將興建一座大型的現代化火車站，該火車站將在6 年後建成投入使用，到那時該地區將達到該城市現有火車站地區的繁華程度。在該城市現有火車站地區，同類房地產的價格爲5000元/m2。據此預計新火車站建成投入使用後，新火車站地區該類房地產的價格將達到5000元/m2。
8.獲知興建火車站後該宗房地產的價格爲( )元/m2。
A.2983.72
B.3203.78
C.3693.42
D.5000元/m2
9.收益法的本質是( )。
A.以房地產的預期未來收益爲導向求取估價對象的價值
B.以房地產的現期收益爲導向求取估價對象的價值
C.將房地產收益直接資本化
D.將房地產收益報酬資本化
10.以資金時間價值觀念考慮，收益性房地產的價值就是其未來淨收益的現值之和，該價值的高低不取決於( )因素。
A.未來淨收益的報酬率
B.未來淨收益的大小
C.獲得淨收益期限的長短
D.獲得淨收益的可靠性
參考答案：
(一)1.通過實地考查和對周邊區域的調查並分析有關資料後，根據估價對象酒店物業的特點和實際情況進行估價方法的具體選擇，酒店物業作爲一種能直接獲取長期收益的經營不動產，區別於其他各類房地產，特別是中大型星級酒店物業，其房地產價值已並非各項要素資產的簡單估價相加，據此我們確定將收益法作爲本次公開市場價值評估的基本方法，同時在酒店房地產構成要素資產的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價合理性的一面，能夠保守地測算估價對象的現有價值，因此我們採用成本法作爲本次酒店房地產估價的輔助方法。通過以上兩種方法加權平均得出估價對象的公開市場價值，再扣除法定優先受償款，即得出本次估價對象的抵押價值。2.大型星級酒店的整棟物業的市場交易實例缺乏，所以通常不採取市場法對其評估，酒店的收益年限較長，所以對未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應考慮的因素。
(二)解法一：擬選用假設開發法和市場比較法對該宗地塊進行估價，還需要進一步瞭解類似土地近期
公開招標地塊的若干成交實例的成交價格及房地產(土地)狀況，瞭解同一供求圈範圍內類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租賃成本，進而分析確定該宗土地的.最佳開發方案，以及該地塊開發完成後的市場經營模式(出售或出租)，運用市場法和收益法等預測建成以後該宗房地的總價值，需調查瞭解類似房地產的開發成本費用、建安工程費用、開發經營期、前期費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、專業費用、開發利潤及投資者購買待開發房地產(土地) 應負擔的稅費，在此基礎上測算土地的價格。再選取若干可比實例進行交易日期調整、交易情況修正、房地產狀況調整後，確定地塊的比準價格。最後綜合以上兩種估價結果，確定最終的估價價格，再根據《房地產估價規範》，(環球網校房地產估價師頻道爲您整理)撰寫並出具該宗土地的規範估價報告。
解法二：
1.選用假設開發法和市場法進行估價。
2.瞭解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產狀況。
3.瞭解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本。
4.分析確定土地的最佳開發方案。
5.開發完成後的市場經營模式(租或售)運用市場法收益法等預測建成後房地產總價值調查瞭解類似房地產的開發成本費用等;前期費用如建安工程費，專業費等，測算土地價格。
6.選取比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格。
7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果。
8.根據《房地產估價規範》的要求，撰寫並出具估價報告。
(三)
選用假設開發法進行估價時地價的計算公式爲
地價=開發完成後的房地產價值-由熟地建成房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-買方購買熟地應負擔的稅費。
選用假設開發法進行估價的技術路線爲預計估價對象開發完成後的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
二、單項選擇題
(一)1.B2.C3.D
(二)4.B5.B6.D7.A
(三)8.C9.A10.A
