某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單後，前往其中一家估價機構諮詢，假如你作爲該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中瞭解到其房屋原爲私有住房並於5年前被改造爲自營副食店。
請問：
1.你所在的估價機構通過什麼途徑獲取委託後才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應如何確定作爲拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1)經被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式確定本估價機構爲該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委託。
2)該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：
①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載爲準;
②當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規定的，從其規定;
③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協商一致的，按協商結果確定;
④對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的，向城市規劃行政主管部門申請確認。
某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點爲2006年6月15日。根據委託方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001 年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委託方提供的實際成本價格爲1800元/┫，包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，並計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查覈實.認爲委託方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，爲此，在採用成本法估價時確定該房地產的重置價格爲1800元/┫.
請問：
1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
答案：
1)錯誤有：
①應採用符合估價時點市場情況的各項成本費用。
②應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發週期，以此計算投資利息。
③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
2)還應將重置價格減去折舊：
①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。
②可能存在的爛尾樓設計過時(落後)等各種原因產生的功能折舊。
③可能存在的由於市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。
某管道工程建設項目，在施工過程中未經監理工程師事先同意，施工單位根據業主的建議在某銷售單位訂購了一批鋼管。鋼管運抵施工現場後，經監理人員檢驗發現，鋼管質量存在下列問題：
2、鋼管外觀粗糙、標識不清，並且存在鏽斑。
3、施工單位已經取樣送檢，經具有實驗資質的單位試驗質量合格，並出具了試驗報告。
問題：
1、對上述問題應如何處理?
2、如果管材不合格進行退場等損失如何處理?
答案：
1、由於該批鋼管是由施工單位採購的，經監理工程師檢驗發現該批鋼管外觀不良，標識不清，且無產品合格證等資料。故監理工程師應書面通知施工單位不得將該批鋼管用於本工程項目，並抄送業主備案。
2、監理工程師應要求施工單位提交該批鋼管的產品合格證、質量保證書、材質化驗單、技術指標報告和生產廠家生產許可證等資料，以備監理工程師對生產廠家和材質保證等方面進行書面資料的審查。
3、如果施工單位提交了上述資料，經監理工程師審查符合要求，則施工單位應按技術規範要求對該產品進行有見證員簽證的取樣送檢，自行取樣送檢是無效的'。監理工程師不能同意使用該批管材。如果經見證抽樣並檢測後，證明材料質量符合技術規範、設計文件和工程承包合同要求，則監理工程師方可進行質檢簽證，並書面通知施工單位。
4、如果施工單位不能提供第二條所述的資料，或雖提供了上述資料，但經見證抽樣檢測後質量不符合技術規範、設計文件或工程承包合同要求，則監理工程師應書面通知施工單位不得將該批鋼管用於本項工程，並要求施工單位將該批鋼管運出施工現場。
5、監理工程師應將處理結果書面通知業主。工程材料的檢測費用由施工單位承擔。
6、在購買過程中，業主只是建議某單位買鋼管，並沒有直接參與買賣，因此，購買、運輸、退場等全部損失應有施工單位承擔，施工方與供貨廠商之間的經濟、法律等問題，由他們雙方根據供貨合同解決。
單項選擇題
(一)某公司有一鋼筋混凝土結構廠房，於1997年12月31日建成投入使用，經濟壽命爲50年。經批准，該公司於2005年12月將該廠房改爲二手汽車交易市場，並在辦理二手汽車交易市場手續時補交了土地使用權出讓金，將土地轉變爲出讓商業用地，土地使用期限爲40年，自2005年12月31 日起至2045年12月30日止，不可續期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產作價出資。
1.若評估二手汽車交易市場房地產的作價出資價格，下列說法中正確的是( )。
A、作價出資價格應爲二手汽車交易市場房地產的原始價值
B、作價出資價格應爲二手汽車交易市場房地產的賬面價值
C、作價出資價格評估應採用公開市場價值標準
D、作價出資價格應較評估出的價值低
2.如果採用成本法估價，且建築物的經濟壽命等於其自然壽命，應按( )年計算建築物的折舊。
A、38.5
B、40.5
C、48.0
D、50.0
3.如果採用收益法估價，經調查，在估價時點該二手汽車交易市場房地產的客觀年淨收益爲300萬元。且未來每年不變，報酬率爲7.5%，則收益價格爲( )萬元。
A、3752.92
B、3786.20
C、3875.70
D、3892.44
4.若合資期限約定爲20年，合資結束後的淨資產按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準確的是( )
A、業主方的作價出資額爲二手汽車交易市場房地產現值
B、業主方的作價出資額爲二手汽車交易市場房地產現值扣減20年後房地產剩餘價值的折現值
C、業主方的作價出資額爲二手汽車交易市場房地產的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費用。
D、業主方的作價出資額在合資期限內應隨二手汽車交易市場房地產的市場價格變動而適時調整
(二)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積爲50萬m2的住宅用地。某房地產開發公司擬取得該宗土地。出讓文件規定可以分期開發，該開發公司擬用滾動開發的模式進行房地產開發，具體計劃如下：
開發期 | 開發面積 | 開工時間 | 完成時間 | 開始銷售時間 |
第一期 | 20萬m2 | 第1年6月 | 第3年6月 | 第3年1月 |
第二期 | 15萬m2 | 第4年6月 | 第5年6月 | 第5年1月 |
第三期 | 15萬m2 | 第5年6月 | 第6年6月 | 第6年1月 |
由於開發規模較大且擬採用新的施工技術方案，預計實際開發成本比社會平均開發成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，預計住宅市場價格會以每年 5%的速度上漲。現該開發公司委託房地產估價機構評估其能承受的最高掛牌出讓地價。、房地產估價機構在選用假設併發法進行估價時，用現金流量折現法進行測算。
5.房地產估價師確定現金流量折現法技術路線時，正確的做法是( )。
A、對三期開發的土地分別估價，將各期淨現金流量分別折現至當期開發活動起始點
B、對宗地整體估價，將各期淨現金流量分別折現至各期開發活動起始點
C、對宗地整體估價，將各年淨現金流量折現至整個開發活動起始點
D、對宗地整體估價，對各期開發投資分別計息至各期開發活動結束點
6.在確定開發完成後的房地產價值時，應採用( )。
A、目前住宅市場價格
B、未來住宅市場價格，折現至估價時點
C、各期開始銷售時的市場價格，分別折現至估價時點
D、各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現至估價時點
7.在確定開發成本時，應採用( )。
A、該開發公司測算的開發成本
B、現時的客觀開發成本
C、各期銷售時的客觀開發成本
D、各期開發時的客觀開發成本
8.在計算扣除項時，除開發成本、管理費用外，還應包括( )。
A、銷售費用、銷售稅費和開發利潤
B、銷售費用、銷售稅費和所得稅
C、銷售費用、銷售稅費和購地稅費
D、銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費
(三)某房地產估價師運用市場法和假設開發法對一宗4270m2的商業用地於2007年10月21日的土地使用權價格進行評估，該宗地的剩餘使用期限爲39年，兩種估價方法測算出的結果分別爲2000元/m2和2300元/m2。假設2006年10月和2007年10月該區域的該類土地定基價格指數分別爲102、106;土地報酬率爲6%。
9.運用加權算術平均法得出的最終估價結果的分佈範圍是( )。
A、[2000，2300]
B、[2030，2270]
C、[2060，2240]
D、[2090，2210]
10.假設該宗地於2007年10月21日的土地使用權價格爲2250元/m2，則該宗地於2006年10月21目的土地使用權價格是( )元/m2。
A、2136
B、2165
C、2179
D、2206
