某商業樓建築面積爲5000㎡，於2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓爲鋼筋混凝土結構，耐用年限爲60年。業主於 2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉爲出讓，用途爲商業，土地使用年限爲40年，自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日，業主擬以該商業樓爲抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委託房地產估價機構估價。
(問題1) 採用成本法估價，計算該建築物折舊時，確定建築物的剩餘經濟壽命應( )
A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建築物耐用年限計算
C.按建築物耐用年限扣除建築物已使用年限計算
D.按建築物已使用年限計算
(問題2) 採用收益法估價時，下述觀點不正確的`是( )
A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩餘年限計算
B.估價時點應設定爲2004年3月1日
C.淨收益中應扣除建築物折舊額
D.應要求委託人提供該商業樓的經營收益和費用資料
(問題3) 估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值爲4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計數據，此類房地產快速變現的變現率一般爲其正常市場價格的70%。估價機構向委託人提交的估價結果應該是( )萬元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(問題4) 假設在2005年9月1日，業主委託某估價機構重新評估該商業樓現時的抵押價值，若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )
A.原抵押權人認爲該商業樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權
B.原抵押權人認爲該商業樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
C.業主認爲該500萬元屬於抵押物價值的新增部分，不屬於抵押範圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優先受償權
D.該500萬元可再次抵押
參考答案：
1A、2C、3 C、4 D
