2016房產估價師考試的時間越來越近了，剩下的複習時間十分寶貴，下面本站小編帶來一套《案例與分析》部分的臨考練習題，歡迎大家閱讀參考，更多內容請關注應屆畢業生網!
案例一：
甲房地產估價機構(以下簡稱甲機構)於2007年8月出具了一份房地產抵押估價報告，銀行據此發放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產時實現的價格比甲機構當時的評估價值低很多，銀行認爲甲機構存在高估，並委託乙房地產估價機構對甲機構2007年8月出具的估價報告進行復核估價。
問題：
1.複覈估價時應如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產市場狀況?
2.複覈估價的估價目的和價值定義應如何表述?
【參考解析】：
1.複覈估價時，若甲機構在確定估價時點時無誤，應以甲機構的估價時點爲複覈估價的估價時點。估價對象的產權性質、使用性質、建築物狀況、周圍環境等估價對象狀況以及房地產市場狀況，也應以原估價時點時的狀況爲準。
2.複覈估價的估價目的可表述爲：受××銀行委託，對甲機構出具的房地產抵押估價結果進行復核;價值定義可表述爲：在甲機構出具的房地產抵押估價報告的估價時點時的房地產市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。
案例二：
甲公司爲購買某在建工程項目委託乙房地產估價機構評估其市場價值，估價結果爲7500萬元。購得該項目後，甲公司對原設計方案進行了修改並取得了政府主管部門的批准。該項目重新開工半年後，甲公司爲籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委託丙房地產估價機構評估其抵押價值，估價結果爲9000萬元。
問題：
若上述兩個估價結果均是合理的，產生兩者差異的原因有哪些?
【參考解析】：
1.估價時點不同。乙估價機構評估在建工程的估價時點與丙估價機構評估估價對象抵押價值的估價時點相距半年以上，由於時間的變化，房地產市場行情會發生變化，房地產價值也會發生變化。
2.估價目的和價值類型不同。乙估價機構的估價目的是轉讓目的，評估的'是估價對象的市場價值，而丙估價機構的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。
3.設計方案變更。由於甲公司修改了原設計方案並經過政府主管部門批准，估價對象用途、規模均有可能發生了改變，僅從改變設計方案角度看，改變前後價值也會有差異。
4.購買後投入建設資金。項目購買後投入建設資金建設半年，估價對象價值與購買價值會有差異。
案例三：
某城市規劃建設一條環城公路，經過某商品住宅小區南側。該小區已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建築面積爲14000┫。建設環城公路需佔用該小區500┫綠地，並拆除一幢面積爲900┫的住宅樓。政府擬按規定進行有關補償和賠償，委託房地產估價機構進行評估。
問題：
理論上政府補償和賠償的內容應包括哪些方面?
【參考解析】：
1.政府應對佔用的小區500┫綠地進行賠償，依據《中華人民共和國物權法》第六章第七十三條之規定，建築區劃內的綠地屬於小區全體業主所有，即使是市政建設需要佔用，也應給予小區全體業主綠地損失賠償費，同時，由於修建環城公路，給小區業主帶來的噪聲污染、出行不便也應給予相應賠償。
2.《中華人民共和國物權法》第四十二條規定，徵收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益;徵收個人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。政府應對被拆除的900┫的住宅樓的業主(或產權人)依法進行補償。理論上的補償內容包含：被拆除的住宅樓的房地產補償費(含被拆除的住宅樓室內業主自行裝修裝飾的補償費)、搬遷補助費、過渡補助費，安置補助費(針對住房困難的低收入家庭的)等。
