2017房地產估價師考試《理論與方法》精選試題
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1.某房地產在2006年3月的價格爲2009元/m2,現要調整爲2006年9月的價格。已知該類房地產2006年3月至9月的價格指數分別爲:99.4,94.8,966,105.1,109.3,112.7和118.3(均以上個月爲基數100),則該房地產2006年9月的價格爲( )元/m2。
A.2700.8
B.2800.1
C.2800.8
D.2817.7
答案:D
2.某宗房地產交易的成交價格爲30萬元人民幣,其中首期支付30%,餘款在一年後一次性付清。該房地產公攤面積爲建築面積的10%,套內建築面積爲100m2,假定折現率爲6%,則該房地產按照建築面積計算的實際單價爲( )元/m2。
A.2593
B.2619
C.2727
D.2862
答案:A
3.某宗房地產交易,買賣雙方約定:買方付給賣方2385元/m2,買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉,該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費爲正常成交價格的6.8%,應由買方繳納的稅費爲正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔,並在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格,則調整後買方應付給賣方的價格約爲( )元/m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
答案:D
4.在市場法中,對房地產狀況進行間接比較調整,其中可比實例的房地產狀況優於標準房地產狀況,得102分;
估價對象的房地產狀況劣於標準房地產狀況,得97分,則房地產狀況修正係數爲( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
答案:A
5.下列各類房地產中,特別適用於成本法估價的是( )。
A.某標準廠房
B.某酒廠廠房
C.某待出讓土地
D.某寫字樓
答案:B
6.某企業開發某土地,土地重新取得成本爲1000元/m2,正常開發成本爲1500元/m2,管理費用爲前兩項的5%,投資利息佔直接成本的5%,銷售費用爲1005元/m2,直接成本利潤率爲6%,則開發後的地價爲( )元/m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
答案:D
7.某宗房地產建築物建成於1991年10月1日,經濟壽命爲60年。後於1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續,土地使用權出讓年限爲50年(從補辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產進行評估。經計算,該房地產的土地重新購建價格爲2000萬元,建築物重新購建價格爲3000萬元,殘值率爲0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產的評估價值爲( )萬元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000
答案:B
8.某幢寫字樓,建築物重新購建價格爲2000萬元,經濟壽命爲50年,有效經過年數爲10年。其中,門窗等損壞的修復費用爲10萬元;裝修的重置價格爲200萬元。平均壽命爲5年,有效經過年數爲4年;設備的重置價格爲250萬元,平均壽命爲15年,有效經過年數爲9年。假設殘值率均爲零,則該幢寫字樓的物質折舊額爲( )萬元。
A.400
B.628
C.656
D.700
答案:C
9.某企業擁有一辦公樓,建成於1996年1月,1998年1月補辦了土地出讓使權手續,出讓年限爲50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時,建築物剩餘尚可使用經濟壽命爲45年,則在計算建築物折舊時,經濟壽命應取爲( )年。
A.45
B.50
C.52
D.55
答案:C
10.某在建工程,土地使用權年限爲50年,自取得權證日起開工。預計該項目建成後的建築面積爲17500m2,年淨收益爲350萬元。目前該項目己建設2年,估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產報酬率爲7%,則評估該項目續建完成時的總價值爲( )萬元。
A.375
B.3942.03
C.3966.10
D.476985
答案:D 11.某估價機構於2005年8月10日至20日爲某房地產抵債進行了評估,估價時點爲2005年8月16日。因估價結果有爭議,2005年12月15日進行復估,則復估的估價時點爲( )。
A.2005年8月16日
B.2005年12月15日
C.估價作業期間的任意一天
D.估價人員與委託人商定的某天
答案:A
解析:可參考教材162頁,最後一個自然段的內容。因爲是復估,即要對估價對象重新估價,並與原估價對比,爲保持可比性,估價時點應不變。
12.一般認爲,交易實例的成交日期與估價時點相隔( )以上的不易採用。
A.1年
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