【案例一】
某企業購得一個已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1-4層爲商業裙樓，5-27層爲住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝。現該企業擬以商業裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。
問題：
請說明擬優先選用的估價方法及技術路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。
參考答案：
1. 題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之爲“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產在委託估價時的公開市場價值扣除法定優先受償的款額後的.餘額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。
2. 具體地說，商業裙樓部分可以收益法爲主，輔之以市場法與假設開發法，住宅部分可以市場法爲主，輔之以成本法。無論採用什麼方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啓用，續建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數;如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。
3.除需考慮以上問題外，對商業裙樓以收益法或市場法、假設開發法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業位置、環境基本要素、開發經營期、當地類似商場及住宅的售價、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發成本、報酬率(資本化率)等。
【案例二】
某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點爲2006年6月15日。根據委託方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年 6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委託方提供的實際成本價格爲1800元/㎡,包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，並計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查覈實.認爲委託方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，爲此，在採用成本法估價時確定該房地產的重置價格爲1800元/㎡。
問題：
(1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
(2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
參考答案：
(1)錯誤有：
①應採用符合估價時點市場情況的各項成本費用。
②應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發週期，以此計算投資利息。
③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
(2)還應將重置價格減去折舊：
①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。
②可能存在的爛尾樓設計過時(落後)等各種原因產生的功能折舊。
③可能存在的由於市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。
【案例三】
某城區缺少辦公用房，兩年前四公司兼併了該城區中二個有沿街二層標準工業廠房的工廠，兼併後自行將廠房改造、重新裝修爲辦公樓用於出租。現政府欲將該區段規劃改造爲辦公商務區，上述房屋需拆遷。甲公司爲獲得最有利的拆遷補償，向房地產估價機構進行專業諮詢。
據《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司開發中心可能提出哪些評估要求?
對甲公司可能提出的評估要求，房地產估價機構該如何解答?
參考答案：
一、甲公司可能提出的要求：
1.按改造後的辦公用途市場價值進行評估;
2.對辦公樓承租人損失進行評估;
3.對裝修、改造費用進行評估。
二、房地產估價機構可做的答覆：
1.應按改造前的工業用途評估(筆者注：按法定用途)，評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失;按工業用途評估時可以另行委託評估停產停業損失補償。
2.經拆遷當事人協調同意或者經城市規劃行政管理部門確認，可以按照改造後辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失。
3.對承租人的損失由甲公司與承租人協商解決。
