營業稅改增值稅在今年5月1日要全面鋪開，這項改革不僅牽涉企業，也牽涉到個人，比如個人賣出二手房，就需要按規定繳納增值稅。增值稅該怎麼繳?跟以前的營業稅相比，納稅人的稅負是增加還是減少了?
1、國家稅務總局：“營改增”將首次涉及自然人繳納增值稅徵管
國家稅務總局局長王軍近日在人民大會堂“部長通道”回答媒體提問時表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅徵管，比如個人二手房交易。
2、專家：營改增”後應該不會增加購房負擔
營業稅改成了增值稅，會導致老百姓買賣二手房的負擔增加嗎?這無疑是很多人都關心的話題。中國人民大學財政金融學院教授朱青解釋說，“營改增”之後只是稅種和計稅方式的替代，並不會增加普通老百姓的購房負擔。
按照財政部網站2015年3月30號發佈的《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，從2015年3月31日起，個人轉賣已購普通住房，免徵營業稅的期限由購房超過5年下調爲超過2年。也就是說，購買超過2年的普通住房免徵營業稅;購買不足2年的住房對外出售則全額徵收營業稅;購買超過2年的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的`差額徵收營業稅。
朱青表示，營業稅原來是5%，增值稅法規定不經常發生增值稅納稅義務的單位和個人從事增值稅銷售活動，按小規模納稅人處理，小規模納稅人的徵收辦法就是3%的徵收率。所以老百姓銷售二手房，是稅收負擔的下降。
3、爲增值稅算筆賬
多位業內人士表示，個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。
首先是出售購買2年內的房屋
以出售價300萬一套住宅，2年內無論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬。
如果以11%的增值稅計算，房屋出售價還是300萬，但最初買入價是150萬，抵扣掉進項稅後大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會超過營業稅。
比如出售價格爲400萬元，按照營業稅需繳納22萬元;增值稅就需繳納24.77萬元。
另一種是出售購買已滿2年的房屋
對普通住宅而言，售價300萬計算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是14.7萬元。
對非普通住宅而言，售價300萬計算，和2年內的情況類似，可能差別不是很大。
值得指出的是，二手房交易稅費除了營業稅還涉及到契稅、個稅、土地增值稅、印花稅等稅費。也就是說，同樣出售一套300萬不滿兩年的住宅，抵扣掉進項稅後，大概需要繳納8.7萬元。
4、真正影響較大的羣體是誰?
據報道，目前房地產的營業稅主要按5.5%來徵收，但是按照此前業內的猜測，房地產納入營改增後適用稅率在11%，這就有了稅負增加的擔憂。不過，王軍明確表示，營改增將確保不增加企業負擔。
王軍表示，第一個保障，是政策有保障。在實施方案中已經確定原則上延續過去的優惠政策，並且在這個基礎上，根據不同行業的特點和情況，新制定了一些過渡措施，以確保所有行業的稅負只減不增。第二是執行有保障，80萬國稅、地稅幹部，已經把依規減免稅同依法徵好稅，作爲兩項同等重要的基本職責之一。
而在前幾天的兩會記者會上，財政部部長樓繼偉則表示，我們可以做到行業不增負，但初期不同企業可能有稅負的變化，這是一個消化的過程。
二手房交易稅費由誰交?
按國家相關部門規定，個人所得稅、營業稅及土地增值稅、教育附加費均是賣方支付的，前二者是房屋賣出所產生，而賣方就是所得者，所以，這以上稅費由賣方支付纔是合理的。但這幾個稅費所佔比例較大，就成了賣方定價的一個重要標準。因此，很多賣家相應降低房價，搞一刀切，淨收房價，所有稅費由買方負責了。不過生意場上，一個願打一個願挨，當各自認爲物有所值時，買賣就成功了。
但實際上稅費與房價是相互關聯的，如果賣家交稅費，那麼房價可能就高一些，買家交稅費，房價就相對低一些。合同中約定由誰交稅費是符合民法上自治原則的，從這個角度講稅費由買家交也是合理的。
二手房交易目前要繳納哪些稅費?
1、契稅
(1)符合住宅小區建築容積率在1.0(含)以上、 二手房交易稅費單套建築面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎上上浮16.7%)、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視爲普通住宅，徵收房屋成交價或評估價的1.5%。反之則按3%。
(2)新政下的契稅：
普通住宅：90平米以下：1%;90-140平米：1.5%;
140平米以上或是非普宅：3%;商業房或公司產權：3%。
2、城市維護建設費
營業稅的7%。
3、教育費附加
營業稅的3%。
4、個人所得稅
(1)普通住宅2年之內：{售房入—購房總額—(營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;
(2)2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入—購房總額—印花稅)×20%。出售公房;
(3)5年之內，(售房收入-經濟房價款-土地出讓金-合理費用)×20%，其中經濟房價款=建築面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建築面積。出售不是家庭唯一住房的個稅按房價的1%徵收。
5、交易手續費
3元/平方米×建築面積
6、印花稅
房屋成交總額×0.05%
7、營業稅
2011 年1月27日新通知規定：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。住宅5年內：房屋評估總額×5.6%;5年或5年以上普通住宅無營業稅。
8、土地增值稅
普通住宅免徵;非普通住宅3年內：房屋成交總額×0.5%;3年至5年：房屋成交總額×0.25%;5年或5年以上：免徵。
9、房屋所有權登記費
80元，共有權證：20元。
10、買賣合同公證費
買賣合同需要公證時才須繳納，房屋成交總額×0.3%。
11、過戶費用
(1)契稅：90平方米以下首次購房的按1%繳納;90-140平方米按房價1.5%繳納;140平方米以上按房價3%繳納。(二套房按3%收取)
(2)營業稅：房屋產權取得滿五年的免徵，未超過五年的按房價5.6%繳納。
(3)土地增值稅：房屋產權取得滿五年的免徵，未超過五年的按房價1%繳納。
(4)個人所得稅：房屋產權取得滿五年的免徵，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)
(5)房屋交易手續費：按房屋建築面積6元/平方米交納。
(6)房屋所有權登記費：80元。
(7)房屋評估費：按評估額0.5%繳納。
