2017房地产估价师考试理论与方法复习试题

房地产估价师主要是对房屋建筑进行合理的估价，下面本站小编为大家整理的房地产估价师考试理论与方法复习试题，希望大家喜欢。

1.用市场法对房地产进行估价时，需要进行( )修正。

A.交易过程

B.交易情况

C.交易日期

D.交易价格

答案:BC

2.现行的土地权属证书有( )。

A.《国有土地所有证》

B.《国有土地使用证》

C.《集体土地所有证》

D.《土地他项权利证明书》

答案:BCD

3.移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在实际运用中，移动平均法有( )和( )之分。

A.指数平滑法

B.简单移动平均法

C.指数移动平均法

D.加权移动平均法

答案:BD

4.《城市房屋拆迁管理条理》规定拆迁补偿的方式有( )。

A.货币补偿

B.房屋产权调换

C.实物补偿

D.等价补偿

答案:AB

5.假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即( )。

A.估价时点

B.待开发项目开工之日

C.待开发项目取得土地使用权之日

D.该开发项目开始销售之日

答案:A

6.抑制房地产价格上涨的措施是多种多样的，它们影响房地产价格低落的速度和幅度不尽相同。抑制房地产价格的措施主要有( )。

A.制定最高限价或标准价格

B.政府通过调整房地产的供给来平抑房地产价格

C.征收房地产交易税或增值税

D.建立一套房地产交易管理制度

答案:ABCD

7.某宗房地产土地面积300 m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。 A.62500

B.62000

C.61000

D.61500

答案:A

普通的估价业务，具有大量性、重复性等特点，房地产估价机构及估价师已经能够完全熟练掌握。对于损害赔偿估价而言，则呈现出个别性、差异性的特点。要做好该项工作，可借鉴的方面较少，需要针对每个损害的案例进行具体分析的基础上确定不同的估价思路与估价技术路线与方法，从而使估价技术过程呈现出更大的灵活性;

损害赔偿估价技术要与具体赔偿案例相结合

损害赔偿估价的主要技术方法原则上源于房地产估价的几大方法、但在实践中又需要灵活运用。

[例一]结合具体案例采用传统的估价方法。例如，一般对于施工质量缺陷引起的房地产贬值，如果属于可修复的情形，可以采用成本法的思路，根据按照修复方案进行造价及相关费用的估价确定估价结果，其估价结果依赖于具体的修复方案。

对于无法完全修复的赔偿案例估价，可采用不同的估价技术处理。依赖于处理方案有两种估价方案：一种是进行必要的修复程序，根据修复的方案进行计算，还需要计算修复后状态下的贬值，另一种是未进行该修复程序，从而直接计算损害现状下的贬值。在上述两种方案中，可能要借助其他的方法例如市场比较法进行，或者根据非估价传统主流方法的其他方法如支付意愿法等进行。

[例二]通过基本公式的逆向或其他方式的综合运用，求取赔偿金额。例如小区规划变化，业委会提出的`房屋容积率上升，引起绿化率下降的损害赔偿案例则可以从开发商减少绿化的造价以及多建房屋的开发利润所得进行求取，在此过程中，绿化造价采用成本法进行求取，开发利润通过变形的假设开发法进行求取。

[例三]非传统估价方法的应用。例如环境质量引起的房地产贬值估价，需要通过对消费者的市场调查问卷，结合专家会议法、支付意愿函数的建立等多渠道进行，从方法的意义而言，已超出传统的估价方法，但从估价结果看，最终仍回归到房地产估价的范畴。

利率政策：

我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。住房公积金的存贷款利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准执行。

(一)个人存贷款利率

1.存款利率

职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息;上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。

2.贷款利率

个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平;遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息;贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

(二)管理中沉淀资金的利率

管理中心在受委托银行的住房公积金专户中的沉淀资金，按单位存款相应期限档次利率计息。

税收政策：

住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。

(一)关于个人住房公积金的免税

单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资l2%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。个人实际领(支)取原提存的住房公积金时，免征个人所得税。个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税。

(二)关于住房公积金管理中。的免税

管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收人，免征营业税;管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定的受委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。