計算分析題
1.A公司有關房地產的相關業務資料如下：
(1)2009年12月，A公司與B公司簽訂租賃協議，將其自用的一棟辦公樓出租，以賺取租金，採用成本模式進行後續計量，租賃期開始日爲2009年12月31日，租期爲3年，每年收取租金360萬元，租金於每年年末收取。該辦公樓的原價爲5400萬元，採用直線法計提折舊，預計總的使用年限爲30年，至轉換日已使用10年，預計淨殘值爲零，已計提折舊1780萬元(含2009年12月份折舊額)，已於2008年底計提減值準備420萬元。稅法上折舊方法、折舊年限、預計淨殘值與會計上一致。
A公司在2009年底所做的會計處理爲：
借：投資性房地產3200
累計折舊1780
固定資產減值準備420
貸：固定資產5400
(2)2010年末，A公司對該項投資性房地產計提折舊、確認租金收入的處理如下：
①2010年計提折舊：3200÷20=160(萬元)
借：管理費用160
貸：投資性房地產累計折舊160
②2010年12月31日確認租金收入：
借：銀行存款360
貸：其他業務收入360
(3)2011年1月1日，該項房地產所在地的房地產交易市場已比較成熟，已滿足採用公允價值模式計量的條件，A公司決定對該項投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。2011年1月1日公允價值爲3240萬元，假設A公司按淨利潤的10%計提盈餘公積。
A公司在2011年1月1日的賬務處理如下：
借：投資性房地產一成本3240
投資性房地產累計折舊160
貸：投資性房地產一寫字樓3200
公允價值變動損益200
(4)2011年12月31日，該項投資性房地產的公允價值爲3400萬元。A公司2011年底做的
①確認公允價值變動：
借：投資性房地產一公允價值變動160
貸：公允價值變動損益160
②確認租金收入：
借：銀行存款360
貸：其他業務收入360
(5)2012年12月31日，與B公司的租賃合同到期，A公司將該房地產出售給C公司。售價
爲4000萬元，C公司已用銀行存款付清。
A公司2012年底做的賬務處理如下：
①確認租金收入：
借：銀行存款360
貸：其他業務收入360
②編制出售投資性房地產的相關會計分錄：
借：銀行存款4000
貸：投資性房地產一成本3240
一公允價值變動160
(6)假定不考慮所得稅等相關稅費。
要求：根據上述材料，逐筆分析、判斷A公司所做的會計處理分錄是否正確，如不正確，請說明理由，並做出正確的會計處理。(答案中金額單位用萬元表示)
參考答案：
1.【答案】
(1)A公司2009年底所做的`會計處理不正確。
理由：固定資產轉化爲採用成本模式計量的投資性房地產時，應按該固定資產在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別對應轉入“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊”、
“投資性房地產減值準備”科目。正確的分錄爲：
借：投資性房地產5400
累計折舊1780
固定資產減值準備420
貸：固定資產5400
投資性房地產累計折舊1780
投資性房地產減值準備420
(2)A公司2010年底所做的計提投資性房地產
折舊的處理不正確。理由：成本模式下，投資
性房地產的折舊額應計入其他業務成本。正確的分錄爲：
借：其他業務成本160
貸：投資性房地產累計折舊160
確認租金收入的處理正確。
(3)A公司2011年1月1日所做的處理不正確。理由：投資性房地產由成本模式轉爲公允價值模式，屬於會計政策變更，變更日投資性房地產公允價值與原賬面價值的差額，應計入留存收益。正確的處理爲：
借：投資性房地產一成本3240
投資性房地產累計折舊1940
投資性房地產減值準備420
貸：投資性房地產一寫字樓5400
利潤分配一未分配利潤180
盈餘公積20
(4)A公司2011年12月31日所做的處理正確。
(5)A公司2012年12月31日確認租金收入的處理正確。出售投資性房地產的相關會計分錄不正確。理由：處置投資性房地產時，應該按實際收到的金額，計入其他業務收入，同時按投資性房地產的賬面價值，確認其他業務成本，不通過營業外收支覈算。正確的處理爲：
借：銀行存款4000
貸：其他業務收入4000
借：其他業務成本3400
貸：投資性房地產一成本3240
一公允價值變動160
借：公允價值變動損益160
貸：其他業務成本160
