《哈爾濱市物業管理規定》業經哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務委員會第八次會議於2004年4月23日通過，黑龍江省第十屆人民代表大會常務委員會第九次會議於2004年6月10日批准，現予公佈，自2004年8月1日起施行。
哈爾濱市人民代表大會常務委員會
2004年7月13日
第一條 爲了規範物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》，結合本市實際，制定本規定。
第二條 本規定適用於本市行政區域內的物業管理活動。
第三條 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，組織實施本規定。
縣(市)房產行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。
建設、規劃、城市管理、工商、物價、公安、環保、供熱、供水、排水、供電、供氣、有線電視、通訊等有關行政管理部門和單位，按照各自治則配合實施本規定。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助做好物業管理工作。
第四條 第四條 房產行政主管部門劃分物業管理區域應當主要考慮下列因素：
(一)業主共用供水、排水、供電、供熱、消防等設施設備;
(二)屬於一個自然街坊或者封閉小區;
(三)與社區居民委員會設置大體相適應。
第五條 業主大會有一個物業管理區域內的全體業主組成。
一個物業管理區域內，房屋出售並交付使用的建築面積達到50%以上，或者首個房屋出售並交付使用滿2年的，應當召開首次業主大會會議。
第六條 具備召開首次業主大會條件的，建設單位應當書面通知街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府街道通知後30日內，會同物業所在地房產行政主管部門組建業主大會籌備組。
籌備組由業主代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府和建設單位所派人員組成。參加籌備組的業主代表由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主推薦產生。
籌備組組建後7日內，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在物業管理區域內書面公告籌備組成員名單;建設單位應當向籌備組提供業主花名、物業建築面積、物業出售交付時間時間等必要的資料。
籌備組按照《業主大會規程》有關規定組織召開首次業主大會會議。
第七條 住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權，按套計算，有單獨房屋產權證的一套計一票。非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權，按物業建築面積計算，不超過100平方米有單獨房屋產權證的計一票;超過100平方米的，每超過100平方米再計一票。
單個業主在首次業主大會上的投票權最高不超過全部投票權的30%，剩餘投票權按照其他業主佔全部投票權的比例分攤給其他業主。
第八條 首次業主大會應當在房產行政主管部門指導下制定業主大會議事規則。
業主大會議事規則應當就業主大會的儀事方式、表決程序、業主投票權決定辦法，業主委員會的組成，委員的資格、任期、改選、罷免，經費籌集、使用、管理等事項作出約定。
第九條 首次業主大會應當在房產行政主管部門指導下選舉產生業主委員會。
業主委員會委員應當有熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主擔當;但不得同時在所聘物業管理企業中任職。業主委員會應當由3人以上單數委員組成，具體人數由業主大會確定。
第十條 業主委員會選舉產生後應當及時在業主管理區域內公告;並在選舉產生之日起30日內，將業主大會會議決定、業主大會議事規則、業主公約、業主委員會委員名單等材料向物業所在地房產行政主管部門備案。
第十一條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定組織召開定期業主大會會議;經20%以上的業主提議或者發生重大事故、經濟事件需要及時處理的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
業主大會會議可以採用集體討論或者書面徵求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主可以委託代理人蔘加業主大會會議，代理人應當出具書面授權委託書。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會做出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金籌集和使用方案的決定，必須經物業管理區域內的全體業主所持投票權2/3以上通過。
第十二條 物業管理企業應當具有獨立的法人資格，取得資質證書後，放可從事與自治登記相適應的物業管理活動。
新設立的物業管理企業辦理資質，應當依法取得供上行政管理部門和發的《企業法人營業執照》後，再向市房產行政主管部門提出申請。市房產行政主管部門經審查，符合條件的，按照有關規定和發資質證書。
房產行政主管部門應當通過網絡信息系統等渠道公開物業管理企業資質、誠信情況等內容。
第十三條 外地物業管理企業進入本市從事物業管理活動的，應當在市房產行政主管部門備案。未辦理備案手續的，由方鏟形整主管部門責令限期備案，並予以通報。
第十四條 建設單位在銷售物業前，應當選聘具有相應資質的物業管理企業實施物業管理，並與其簽訂前期物業服務合同。
建設單位在於物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當明確約定前期物業服務內容、服務費用、物業保修範圍和和時限、違約責任等物業管理具體事項。
前期物業服務合同在期限屆滿或者到業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時終止。
第十五條 住宅物業的建設單位，應當通過公開招標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。但投標人少於3個或者建築面積不超過5萬平方米的，經物業所在地房產行政主管部門批准，可以採取協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施物業管理。
第十六條 建設單位應當在新建物業綜合驗收合格之後，同物業管理企業辦理物業管理承接驗收。
物業管理企業承接物業時，應當重點對物業共用部位、共用設施設備及其他又管事項進行查驗。
建設單位、物業管理企業違法第一款規定爲辦理物業承接驗收的，由房產行政主管部門給予警告，並責令限期改正;逾期拒不改正的，對責任方處以1萬元以上10萬元以下的罰款。
第十七條 建設單位應當按照總建築面積的`0.3%的比例在物業管理區域內提供必須要得物業管理用房，但最低不低於50平方米，最高不超過300平方米。
物業管理方屬於全體也住共同共有;未經業主大會同意，物業管理企業不得將物業管理用房轉讓、出租或者挪作他用。
第十八條 業主大會可以通過公開招標或者根據業主委員會的推薦選聘物業管理企業。
業主委員會向業主大會推薦後選物業管理企業時，應當至少推薦3個以上具備資質條件的物業管理企業。
第十九條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業簽訂書面的物業服務合同。
物業服務合同一般應對物業服務範圍、服務項目、收費標準、違約責任等內容加以約定。
業主委員會在於物業管理企業簽訂物業服務合同時，可以根據物業大會要求就物業共用部分和共用設施設備維護管理、公共區域保潔、公共綠化管理、公共秩序和安全維護、車輛停放管理、物業管理資料管理等服務事項進行約定。
第二十條 物業滾利企業應當自物業服務合同生效之日起30日內，將物業服務合同報物業所在地房產行政主管部門及公傷行政管理部門備案。
如果一方不準備前物業服務合同的，應當自合同期滿前60日通知對方。
第二十一條 物業管理企業應當在物業服務合同終止或者解除後的10日內，向業主委員會移交下列事項：
(一)預售的物業服務費用;
(二)全部物業檔案資料;
(三)物業滾利用方、場地和其他財務。
違反前款第(一)、(二)項規定，由房產行政主管部門責令限期改正，逾期仍不移交的，予以通報，並處以1萬元以上10萬元以下罰款;違法欠款第(三)項規定，由房產行政主管部門責令限期改正，逾期仍不移交的，處以5萬元以上20萬元以下的罰款。
第二十二條 業主委員會與新選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同時，應當辦理物業承接驗收手續。同時移交本規定第二十一條規定的事項。
第二十三條 物業管理企業提供物業管理服務，應當按照物業服務合同的約定，並遵守下列規定：
(一)按照國家、省、市規定的技術標準和操作規範實施管理服務;
(二)向業主和物業使用時用人告知物業共用部位、共同設施設備使用的方法、要求及注意事項;
(三)定期聽取業主大會、業主的意見和建議、改進和完善管理服務;
(四)及時勸阻和制止業主違反法律、法規、規章及業主公約的行爲，並向業主委員會和有關行政管理部門報告。
第二十四條 物業服務收費應當遵信合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
物業服務收費應當實行政府指導價或者市場調節價，具體收費項目、標準和方式按照國家和有關物業服務收費辦法執行。
市人民政府制定指導價時應當按質論價、分等計價，按照物業服務範圍、項目、要求卻頂各級各類物業服務收費標準，報省物價部門批准後實施。
物業管理企業應當實行明碼標價，在物業管理取悅內的顯著位置，將服務內容、服務標準已經收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第二十五條 前期物業服務合同生效之日至物業交付物業買受人前發生的物業管理相關費用，由建設單位承擔。物業交付物業買受人後至前期物業合同終止之日發生的物業服務費用由建設單位和物業買受人在房屋買賣合同中約定承擔;未約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。
第二十六條 房屋自由部位、自由設備的維修養護由業主自行負責，業主委託物業管理企業對自用部位、自用設備進行維修養護的，服務費用由雙方約定。
第二十七條 物業使用中禁止下列行爲：
(一)破壞房屋承重結構、主體結構;
(二)損壞或者擅自佔用物業共有部位、共用設施設備，移動共用設備;
(三)破壞房屋外觀;
(四)違法搭建建築物、構築物;
(五)擅自改變物業的使用性質;
(六)侵佔綠地，損毀花草樹木;
(七)隨意停放車輛;
(八)隨意堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(九)違反規定放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者產生超過規定標準的噪聲;
(十)擅自設置攤點;
(十一)法律、法規、規章禁止的其他行爲。
業主、業主委員會、物業管理企業發現前款行爲的，有權勸阻制止;對拒不改正的有權向有關行政管理部門舉報。
違反前款第(一)、(二)項規定，有房產行政主管部門予以警告，責令停止違法行爲、限期改正;情節嚴重的，對個人處以1000元以上1萬元以下的罰款，對單位處以5萬元以下10萬元以上罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第二十八條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。按照法律、法規的規定需要辦理有關審批手續的，辦理後方可進行。
物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行爲和注意事項告知業主，並與業主就共用部位、共用設施設備損壞賠償、廢棄物清運處置、裝修人員管理等有關事項簽訂協議。
物業管理企業發現業主、使用人在房屋裝飾裝修中出現違反法律、法規、規章或者業主公約的行爲，應當依據有關規定或者約定予以勸阻制止;對拒不改正的，應當及時報告業主委員會並報有關行政管理部門依法處理。
第二十九條 發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業管理企業應當立即組織維修、更新或者採取應急措施，並及時通知業主委員會，維修費用由相關業主承擔。
第三十條 業主對設置於房屋內部的共用設備負有監管責任。
業主應當配合物業管理企業對物業共用部位、共用設施設備實施維修養護。違反規定，由房產行政主管部門予以警告，責令限期改正，並可處以1000元以上1萬元以下的罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第三十一條 任何單位或者個人不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路或者場地。
供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當事先通知物業管理企業，完工後及時恢復原狀;造成損失的，應當予以賠償。
第三十二條 在不影響通行、消防和安全的前提下，確需經常佔用道路或者場地停放機動車輛的，應當徵得業主大會的同意，並按規定交納場地佔用費。所得收益歸全體業主所有，主要用於共用設施設備的維修養護，也可以按照業主大會的決定使用。
對車輛停放有保管要求的，由車主或者車輛使用人與物業管理企業另行簽訂保管合同。
第三十三條 住宅物業區域內屬於建設單位所有的機動車停車庫、停車場在同等條件下應當優先租、售給本物業管理區域內的業主、物業使用人。
第三十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專戶存儲，專項用於保修期滿後物業共用部位、設施設備的維修、更新、改造、不得挪作他用。
第三十五條 業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中發生糾紛時，可以向房產行政主管部門投訴。
房產行政主管部門接到物業管理糾紛投訴後，對屬於本部門職責範圍內的，應當及時調查、覈實、及時處理，並將處理意見回覆投訴人;對屬於其他部門職責範圍的，應當及時移送有關部門處理，並告知投訴人。
第三十六條 物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，業主大會可以決定解除物業服務合同，由物業管理企業承擔違約或者賠償責任。
業主未按照物業服務合同約定交納物業管理服務費用的，應承擔相應的違約責任。
第三十七條 違反本規定應當由其他行政管理部門處罰的，由相應的行政管理部門根據有關法律、法規的規定予以處罰。
