簡介:基層法院法官,法律本科,2008年取得法律資格證書,現工作於安徽省蕪湖縣人民法院,曾從事過民事,行政,商事,立案等工作.能守住清貧,善於孤獨.業餘時間擅長寫點理論研討文章,許多不太成熟的觀點在實踐中未得到應用,但仍然堅持把它寫出來,以待時間檢驗.本博所有文章除特別說明外,皆爲原創,若需轉載,請與本人聯繫.
[案例]:原、被告於2004年元月5日簽訂了一份房屋買賣契約，契約約定，被告將自己所有的四間房屋、豬籠、廁所等房前屋後的宅基地全部出售給被告，價款爲人民幣13000元；契約還約定，被告將其戶所承包的4.83畝農田全部永久性無償轉讓給原告承包。此後，原、被告雙方按約定履行了各自的義務。原告從此開始在受讓經營的土地上進行農業生產。原告還將戶籍從宣城市遷入蕪湖縣某組。原告將戶籍遷出後，原告原籍村裏將其原來承包的土地收回並已發包給本村其他村民承包。
2008年，被告因對自己永久性無償轉讓土地承包經營權產生悔意，欲收回4.83畝土地承包經營權（該4.83畝土地共分三塊），並在其中二塊土地上播種小麥，導致原告無法耕種，訴爭的4.83畝土地，現原告實際佔有其中一塊，被告佔有其中兩塊。原告認爲自己已經取得該土地的合法承包經營權，被告的行爲侵害了原告的合法權益，遂向本院提起訴訟，請求判令被告立即停止侵害，並賠償因此造成的損失。原、被告達成房屋出售及土地轉讓協議後，村委會的臨聘文書王某填寫了一份與被告編號相同日期相同的《農村土地承包經營權證》，該證除了將承包方戶主姓名變更爲原告外，其餘記載事項與被告持有的農村土地承包經營權證相同，在鎮農村合作經濟經營管理站登記簿上，土地承包經營權人（戶）未進行任何變更，亦未發生轉包備案事實。
案件審理過程中，被告提出反訴，請求解除原、被告於2004年元月5日簽訂的農村土地轉讓條款。[審判]: 蕪湖縣法院經審理後判決:變更原告與被告2004年1月5日簽訂的關於農村土地承包經營權永久性無償轉讓條款。在第二輪土地承包期內，原告享有4.83畝農地中的一塊地約1.2畝土地承包經營權，被告享有4.83畝農地中的兩塊約3.6畝地承包經營權。
[分歧]:本案在審理過程中，對土地承包經營權轉讓條款的效力存在三種意見：
一、轉讓條款有效。協議是雙方真實意思表示，協議簽訂後，雙方均履行了主要義務，原告也因此將戶籍遷入成爲承包土地所在地集體組織成員。此後，村裏的承包地分戶登記表，農業納稅證明通知書、農民負擔監督卡及種糧補貼儲蓄卡都登記於原告名下，並履行了相關農業稅費交納義務。雖然原告取得的農村土地承包經營權證不能作爲認定原告享有土地承包經營權的依據，但是鑑於被告在村裏任書記這一特殊職務，作爲發包方應該知道原被告之間轉讓承包地的行爲，以承包方未經發包發同意爲由否認轉讓合同的效力顯然與事實不符。因此雙方的轉讓條款未違反法律規定，合法有效。
二、轉讓條款無效。承包土地是農民的生存之本，農民失去土地即意味着將失去生存的基本保障。因此，農村土地承包經營權的流轉應當遵循依法、有償的原則。而對於承包經營權轉讓的規定更加嚴格，只有在承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源的前提下，經承包方申請和發包方同意，纔可以轉讓農村土地承包經營權。而本案被告顯然不具備上述條件。所以，原被告雖然簽訂了轉讓條款，但原告未能舉證證明事先經過發包方同意或者經過申請，發包方拖延表態，雖然原告直接向發包方交納各項費用，這只是發包方爲便於收取土地稅費，簡化繳費程序的一種方式，而且鎮農村合作經濟經營管理站作爲土地承包主管部門證明訴爭土地至今承包經營權人未進行任何變更。因此轉讓條款無效。三、轉讓條款可變更。根據最高人民法院關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋第十六條的規定，因承包方不收取流轉價款或者向對方支付費用的約定產生糾紛，當事人協商變更無法達成一致，且繼續履行又顯失公平的，人民法院可以根據發生變更的客觀情況，按照公平原則處理。安徽省實施《中華人民共和國農村土地承包法》辦法第三十七條規定，承包土地流轉後，因國家重大政策調整導致合同內容顯失公平的，經雙方協商可以對合同條款作相應的修改。協商不成的，按照土地承包經營權糾紛處理。從以上規定可以得出，在土地流轉合同糾紛中，因情勢變更而導致合同顯失公平的，人民法
院可以按照公平原則變更或解除合同。本案中，原被告之間簽訂無償轉讓承包地條款後，已經履行了主要義務，但尚未完成土地經營權變更登記，合同仍在履行之中。2004年以來，國家相繼出臺了一系列扶持糧食生產、促進農民增收的措施，逐步取消了農業稅，並對種糧農民直接補貼。國家“一免兩補”惠農政策的出臺，使原本在農業稅不免不補，而且還要交納統籌和提留費的合同基礎發生了不可歸責當事人意考慮到本案原告已將戶籍遷入爭議土地的村民組，因此適宜對合同進行變更。根據原、被家庭成員狀況，原、被告對現在所佔有的土地分 [評析]:筆者認爲,原、被告簽訂的土地使用權轉讓條款（協議）成立，但還沒有生效。理由如下：《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。”
合同成立和合同生效是兩個相對獨立的概念。兩者之區別主要表現在以下四個方面：第一，合同成立是解決合同是否存在的問題，而合同生效是解決合同效力的問題；第二，合同成立的效力與合同生效的效力不同，合同成立以後，當事人不得對自己的要約與承諾任意撤回，而合同生效以後當事人必須按照合同的約定履行，否則，應承擔違約責任；第三，合同不成立的後果僅僅表現爲當事人之間產生的民事賠償責任，一般爲締約過失責任。而合同無效的後果除了承擔民事責任之外，還可能應承擔行政或刑事責任；第四，合同不成立，僅涉及合同當事人之間的合同問題，當未形成合同時，不會引起國家行政干預。而對於合同無效問題，如果屬於合同違法時，即使當事人不作出合同無效的主張，國家行政也會作出干預。《農村土地承包法》 第三十七條規定：“土地承包經營權採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。採取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意；採取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發包方備案”。也就是說土地使用權可以依法轉讓，形式要件上要簽訂書面合同，實質要件上還要經發包方同意後，才能生效。發包方同意的方式也即是農村合作經濟經營管理站作爲土地承包主管部門辦理土地承包經營人變更登記，未辦理變更登記的，視爲發包方未同意。土地是農民的生存之本，農民失去土地即意味着將失去生存的基本保障，正因爲土地對農民的重要性，決定了發包方是否同意轉讓必須謹慎，發包方的同意必須採取明示的態度，不應採取推定、默示的方式。最高人民法院《審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律的解釋》規定，採用轉讓方式流轉土地使用權的，未經發包方同意轉讓合同無效。也就是未經變更登記不發生農村承包土地使用權轉讓的效力。
《物權法》也作出了類似的規定，農村土地承包經營權屬於用益物權的一種。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。
本案中，原、被告達成土地轉讓協議後，村委會的臨聘文書王某雖填寫了一份與被告編號相同日期相同的《農村土地承包經營權證》，但該證除了將承包方戶主姓名變更爲原告外，其餘記載事項與被告持有的農村土地承包經營權證相同，鎮農村合作經濟經營管理站也證明，原告與被告簽訂農村土地承包轉讓合同後，至今承包經營權人（戶）未進行任何變更。王某也作爲本案的證人證實，當初爲原告辦理《農村土地承包經營權證》時，未徵得村委會同意，也即是說原、被告簽訂的土地使用權轉讓協議未經發包方同意，故該土地轉讓條款未生效。
本案爭議的解決方式。原告要想訴訟請求得到支持，必須先要求被告履行土地轉讓條款，徵得村委會明示同意後，共同到鎮農村合作經濟經營管理站辦理土地承包經營權人（戶）變更登記。若被告拒絕，可要求其承擔締約過失責任。
被告以本案土地轉讓條款未經登記，要求解除轉讓條款的理由也不成立，被告可以情勢變更爲由，與原告協商變更條款內容，原告若不同意，可向法院提起訴訟，法院可採取第三種意見作出本案判決。
篇二：土地承包合同一、常見糾紛類型
（一）承包合同糾紛
（二）承包經營權侵權糾紛
承包經營權是公民、集體對於集體所有的或者國家所有由集體經濟組織使用的土地佔有、使用、收益的權利。承包經營權糾紛是指因發包人、承包人之外的第三人，違反我國《民法通則》第80條第2款的規定，侵害承包人對土地的承包經營權而引發的糾紛。此類糾紛屬於侵權糾紛。
（三）承包經營權流轉糾紛
通過家庭承包取得的土地承包經營權，可以依法採取轉讓、轉包、出租、互換等方式流轉。承包經營權流轉協議糾紛就是土地承包經營權流轉當事人因轉讓、轉包、出租和互換土地承包經營權，在履行土地承包經營權流轉協議過程中而發生的糾紛。
（四）承包地徵收補償費用分配糾紛
農業承包合同履行期限一般較長，承包人爲了生產經營的需要，一般要進行先期投入。在承包期內，因工業佔地或其他項目徵地，承包合同需要解除。承包合同解除後，承包方與發包方就補償問題達不成協議就會引發糾紛。
（五）承包經營權繼承糾紛
此類糾紛涉及：承包人死亡後其所得承包收益的繼承問題；林地承包人死亡後其繼承人在承包期內繼續承包的問題；其他方式承包中，承包方的繼承人或者權利義務承受者請求在承包期內繼續承包的問題等。
二、產生糾紛的主要原因
（一）因外部承包而引發糾紛
上世紀八十年代後期，由於從事農業生產的收益相對較低，一些農民不願種地，部分農村土地被髮包給集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營。隨着農村經濟結構的調整，有些地方的土地在升值，農民又開始願意種地，此時就出現了農民對集體經濟組織以外的人承包土地不滿的情況，一些地方的集體經濟組織迫於壓力只得要求與承包人解除合同。因外部承包引發的糾紛，有的是因承包人違約引起的，有的是因訂立合同未經民主程序引起的。
（二）因承包方違約而引發糾紛
承包方不履行合同義務的主要有兩種：一是承包人拖欠承包費。拖欠的原因有的是因爲對發包方在履行合同義務方面有意見；有的是因爲經營不善，交納承包費困難；有的是故意不交納承包費。有的承包費經發包方同意予以減少，但由於沒有書面證據，發包方負責人更換後不能得到繼續認可也是發生糾紛的一個原因。二是承包人擅自改變土地用途，進行破壞性、掠奪性經營。
（三）因發包方違約而引發糾紛
主要有：1、干涉承包方的經營權、自主權； 2、非法變更或解除合同，單方收回土地或將承包土地部分發包於第三人；3、強迫或阻礙土地承包經營權的流轉或侵犯婦女的合法承包權；
4、沒有按合同約定交付承包地。
（四）因合同解除後對承包方的補償問題而引發糾紛
因合同到期，合同按約定解除，但由於承包方在承包期內對承包地進行了較大投資，使原承包地的使用價值及其後的可得利益有了較大提高，承包方要求發包方給予相應補償，發包方不予認可或雙方協議未果而引發糾紛。
三、審判實踐中應注意的幾個問題
（一）承包合同的訂立程序是否合法
在程序方面主要應注意以下幾個問題：一是審查合同的訂立是否遵守了有關民主程序方面的法律規定。二是對採用招標方式訂立承包合同的依據我國關於招投標方面的法律規定進行審查。三是關於違反法律規定的民主議定原則的承包合同是否應認定無效。我國法律對重要承包事項都規定了民主議定原則，其法理依據是土地的經營管理者必須依照所有權人的集體意願行事。如果發包方違反法律的強制性規定越權發包，法院應認定該承包合同無效，並根據當事人的過錯確定其應承擔的責任。由於農產品生長週期長，季節較強，因此法院在審理農村土地承包合同糾紛案件時，基於保護農業生產穩定發展的考慮，對承包合同效力的認定應特別慎重。根據最高人民法院《關於審理農業承包合同糾紛案件若干問題的規定（試行）》，承包合同簽訂滿一年或雖未滿一年，但在承包人已實際做了大量投入的情況下，法院不因發包方違反法律規定的民主議定原則越權發包而確認該承包合同無效，但可對該承包合同的內容進行適當調整。單從字面上看，該《規定》只適用於發包方所屬的半數以上村民以發包方爲被告，要求確認承包合同效力而提起的訴訟。但筆者認爲，最高院此項規定對承包合同效力的認定具有普遍意義，因爲法院對同一事實關係的法律認定須保持一致，同一份承包合同效力的認定結果不應因訴訟主體或訴訟請求的不同而有所不同。最高院就承包合同違反民主議定原則的無效請求設定了1年的除斥期間，只要在承包合同簽訂後的一年以內沒有提起訴訟，法院就不能再以此認定合同無效，所謂“進行適當調整”也是以法院確認合同有效爲前提，對無效合同已無事後調整的必要。
（二）承包合同的內容是否明確、合法
承包合同對承包地的面積（四至界限）、履行期限、承包費的數額及交納時間、違約金等內容應當明確約定。除此之外，還要注意兩個方面：一是農村土地利用的合法性問題。我們在審理中發現一些合同的內容不合法主要表現在將承包地用於非農業建設。二是合同期限問題。根據法律規定，農村土地承包期限一般爲30年，而在發生的農業承包合同糾紛中，有些承包期限不足30年。筆者認爲30年是倡導性的法律規範，爲了土地資源的合理開發和利用，當事人應當儘可能遵守。
（三）解除合同的理由是否充分
對於已生效的合同，當事人應按照合同約定履行義務，不得擅自違約，更不得單方解除合同。合同的解除分爲協議解除和法定解除兩種情形，協議解除一般來講不會發生糾紛。法定解除具體包括：不可抗力；合同期限屆滿；合同約定解除的條件成就；不能實現合同承包目的；承包方全家搬遷且戶口轉爲非農業戶口；承包方無力經營且本人自願解除；承包方在承包期內死亡且無人繼承其承包經營權；承包方長期不予經營，造成承包地閒置的；承包方在承包期內進行破壞性、掠奪性經營，經發包方勸阻無效而導致合同解除；承包方隨意改變土地用途，經勸阻無效的；合同的繼續履行將影響一方重大利益的等情形。一般而言，只有符合上述情形方可解除合同。實踐中，發包方常常以合同約定的承包費偏低爲由要求解除承包合同，這與《農村土地承包法》第三十五條的規定不符。
（四）徵地補償問題及土地承包經營權依法流轉時對承包方的補償是否合理
在對農村承包經營地徵用過程中如何對被徵地農民給以合理補償，因同時受國家徵地補償法律和承包合同的雙重調整而使具體操作變得複雜。根據目前的補償辦法，耕地的土地補償費和安置補助費一般歸集體經濟組織所有，通常不分到農民個人手中。但對於存在承包合同關係的耕地來說，其補償辦法應該有所區別，除了附着物和青苗補償費外，還應當根據承包地
的收益情況給予承包人一定的預期收益補償。這種預期收益的補償標準可以依據兩種方法確定：一是地方政府有關部門制定一個比較合理的`計算方法；二是發包方與承包方在合同中約定土地徵用後的補償方法。
《土地承包法》第43條規定，承包方對其在承包地上投入而提高土地生產能力的，土地承包經營權依法流轉時有權獲得相應的補償。該條規定可以理解爲承包方在承包經營期間對承包地有較大投入，使承包地的使用價值有了較大改善與提高的，在土地承包經營權依法流轉時有要求獲得相應補償的權利。對此類問題應妥善處理，否則既侵害權利人的合法權利，也影響到新一輪的發包。
（五）土地承包經營權的流轉是否得到了依法保護在審理承包經營權流轉糾紛時，首先要審查土地承包經營權的流轉效力，主要從以下幾方面來把握：1、流轉是否改變了土地所有權的性質和土地的農業用途；2、流轉期限是否超過了承包期的剩餘期限，超過部分應無效；3、受讓方是否有農業經營能力，對此筆者認爲應從寬把握，只要受讓方不造成承包地長期閒置、荒蕪，不進行破壞性、掠奪性經營即可，對於其受讓後承包收益比之從前降低或明顯減少則不在法院的審查範圍之內；4、在同等條件下是否考慮了集體經濟組織成員的優先權；5、流轉是否違背平等協商、自願的原則，違背則流轉無效；6、土地承包經營權採取互換、轉讓方式流轉的是否辦理了登記，未經登記不能對抗善意第三人。
四、離婚案件中婦女責任田權益的法律保護問題
在當前審理的農村離婚案件中，普遍存在分割男女雙方責任田承包經營權問題。我國法律和司法解釋中對離婚案件中婦女責任田權益的法律保護問題已做出明確規定，因此法院在審理中應首先正確適用上述規定，採取調解優先的原則。如調解達不成協議，可採取以下方法處理：
（一）按照有利於生產、有利於生活的原則，在原承包地範圍內爲離婚婦女分配適量的責任田。制定分配方案時一要考慮方便雙方當事人管理，二要兼顧土地的優劣、管理的方便程度和雙方當事人的管理能力。這樣的分配附有一定條件，即當該婦女在其它組織取得責任田後，此項權利即告終止。此外，已離婚的婦女也可以採取承包經營權流轉的方法，將所分責任田轉包他人管理，從取得轉承包費中實現其責任田權益。
（二）採取全家責任田輪耕的方法來解決，直到離婚婦女另行取得責任田爲止。具體方法是：按照離婚時男方的家庭人口數量，規定每隔幾年可以讓已離婚的婦女對土地進行輪耕，爲離婚婦女確定合理的輪耕年度。法院在判決中應註明男方將其全家責任田交付已離婚婦女的時間和女方將責任田交還男方的時間，同時在判決中寫明雙方均不得進行取土等掠奪性生產的條款，保證判決的順利執行。
（三）離婚婦女如不從男方處取得責任田，則男方應用管理女方責任田所取得的收益對女方進行經濟補償。具體補償數額按當地責任田的平均毛收入扣去勞動成本和資金投入後的差額計算。這筆補償由男方按年度定期支付給已離婚婦女，或用於折抵應付的撫養費，直到已離婚婦女另行取得責任田爲止。
篇三：未經民主議定而簽訂的土地承包合同合同效力根據《中華人民共和國村民委員會組織法》規定，涉及村民利益的一些重大事項“村民委員會必須提請村民會議討論決定，方可辦理”。同時“召開村民會議，應當有本村十八週歲以上村民的過半數參加，或者有本村三分之二以上的戶的代表參加，所作決定應當經到會人員的過半數通過”。據此，有的村處於本身現實利益的考慮，隨意終止村委會未召開“村民會議”的對外民事法律義務。更多的是村委會換屆選舉後，很多新班子不承認老班子對外實施的法律行爲，甚至拒不承擔對銀行的借款合同還款義務。更有個別鬧派性的因此帶領部分村民上訪滋事。
筆者觀點：僅僅是沒有召開村民會議，不存在其他違法情形，相對人也沒有過錯的，合同有效；其他問題具體問題具體分析。
1、村集體做爲一個法人組織，村民選舉產生的村民委員會即爲其實施民事法律行爲的常設機構，村委會主任即爲其法定代表人。村委會蓋章、村主任簽字、要件完備的合同，應當履行。
2、《村民委員會組織法》是村一級集體組織的行政性管理法，屬於規範村委會自身行爲的法律，適用對象在於村集體經濟組織內部。該法開宗明義第一條就是“爲了保障農村村民實行自治，由村民羣衆依法辦理自己的事情”。該法律規範的對內性特徵非常明顯；而《合同法》針對的是社會平等主體當事人自由、誠實、信用地簽訂穩定的協議，屬於調整外部民事法律關係的法律規範。內部事務由內部法調整，外部事務由外部法調整，法律關係不同，調整對象和手段也不一樣，內外有別。如果村委會違反《村民委員會組織法》，該召集會議討論的沒有召集會議討論，也只能按照該組織法的規定承擔法律後果，而不是導致合同無效。《村民委員會組織法》第二十二條規定的法律後果是：“經查證確有違法行爲的，有關人員應當依法承擔責任”。
3、“村民委員會未經村民會議討論與他人簽訂合同無效”的觀點，來源於對《合同法》第五十二條第（五）項關於“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無效的錯誤理解，以爲違反了村民委員會組織法關於召集會議的規定，就是違反行政法規的強制性規定，因而合同無效。其實不然：⑴《合同法》關於“強制性規定”是指國家強制性規範中的效力性強制規範，而非一般管理性強制規範。只有效力性規範纔可導致合同無效，管理性規範並不導致合同無效，管理性規範的法律後果是行政處罰。《村民委委員會組織法》做爲村民自治性的管理性規範，並不導致對外經濟合同的無效。
⑵效力性強制規範是面向公衆的，大家都有知曉、遵守的義務；管理性強制規範是調整組織內部管理關係的，在一定範圍內適用，外部相對人沒有知曉該規範的義務和遵守的必要。以村民委員會組織法爲例，村委會對外簽訂合同前是否按組織法召集了會議，屬於內部事務，合同的相對人不可能知曉，也不存在瞭解的法律義務，相對人不是該法調整的對象。因村集體自己內部組織、管理瑕疵而損害外部相對人的合法權益，讓沒有法律義務的人承擔義務性法律後果，顯失公平。
⑶假如認同象《村民委員會組織法》這樣對內的法律規範對外也有效，那麼社會經濟秩序將無法得到保障。設想，既然對村裏不利的合同村裏可以憑藉沒有召開村民會議而終止，那麼同樣道理，如果對合同的相對人不利了，是否對方也可以籍此終止合同呢？《公司法》第十八條也有類似規定”公司研究決定經營方面的重大問題，應當聽取公司工會的意見，並通過職工代表大會或者其他形式聽取職工的意見和建議”。如果公司對外簽訂一筆重大定單，事後發現前景不妙，那麼他是否就可以藉口自己先前沒有聽取本單位工會的意見而否認自己事前的民事行爲效力，不再承擔約定的義務責任呢？顯然不行。法律講究調整對象，講究效力範圍，所以在適用法律上也是內外有別的。
4、關於村委會負責人員與相對人惡意串通損害村集體的利益該如何處置的問題。依法應該走這樣幾種救濟途徑： ⑴簽訂了合同的，根據《中華人民共和國合同法》第52條屬於無效經濟合同；
⑵沒有簽訂合同的，根據《民法通則》第58條，屬於無效民事行爲；
⑶涉及物權的，根據《物權法》第63條，可以申請法院撤銷。當然，可以撤銷的民事行爲是指對集體財產“侵佔、哄搶、私分、破壞”之類確實“侵害集體成員合法權益”的行爲，而不指一般經濟交往中的賠償問題；
⑷構成犯罪的，按《刑法》處理，非法所得及贓物予以追繳。
但是，需要明確的是，以上種種無效情形均與是否召開村民會議沒有必然聯繫。同時需要強調的是，民事法律行爲無效不代表法律責任的終結，依據無效法律行爲獲取的財物按照法律是應該返還的，比如銀行貸款，也不是因爲借款合同無效就可以非法佔有。民事法律規範雖浩如煙海，但還是相互銜接、相互補充的，幻想籍片面的某一條款擴張自己的權利、縮減自己的義務，甚至只享有權利不承擔義務，與法律精神相違背，是實現不了的。
綜上，村民委員會的對外民事法律行爲是否事前經村民會議討論通過，不是衡量該行爲是否有效的法律要件。對於村民委員會的民事法律行爲，村集體應享有權利、承擔義務。對現任村委會藉故隨意否認前任村委會的行爲應該堅決反對。
