第一章 第一太平戴維斯公司簡介 第二章 實際管理經驗 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章
第一太平戴維斯的優勢 物業管理模式 物業前期顧問服務（交付使用前） 物業管理服務（交付使用後） 第一太平戴維斯管理的主要項目 5-10 11 12-15 16-20 21-23
第一章
第一太平戴維斯公司簡介
第一太平集團是在香港上市的大型跨國公司，經營地產、零售、電訊、銀行四大核心業務，是香港聯交所中恆生指數成份股和藍籌股。第一太平戴維斯（中國）有限公司是該集團下屬的一家在中國大陸主要從事物業代理和物業管理的綜合顧問服務公司，九七年通過與英國四大顧問行之一，亦爲上市公司的“Savills”進行合併，使我們的服務網絡順利延伸到整個歐洲地區，成爲一個規模更大、服務範圍更廣、遍及歐亞美的環球公司。本着既往的專業精神，更爲高效地服務於我們的國際客戶。
在中國，我們首先在香港註冊執業，專長負責高級住宅及商業樓宇的專業管理，擁有豐富的經驗，並於九八年取得了國際認證的ISO9001優質管理證書，主要管理的項目有全港最大的商場西九龍中心，甲級辦公樓力寶中心，使創中心，尖沙嘴新文化中心及左敦區的倫敦廣場等。在國內，一九八八年已經開始管理北京東湖別墅直至現在，至今所管理的樓宇超過50座，面積超過370萬平方米。在上海浦東陸家嘴金融中心區88層的全國最高級智能形及設計最強的金茂大廈與集全國期貨交易的上海期貨交易中心，位於南京東路的第一百貨新綜合大樓等大型物業及淮東中路由香港瑞安集團發展的瑞安廣場，其業主亦先後委任我們爲其物業提供全權物業管理服務。這些大廈不僅因所在位置佳而聞名，而且還因其完善的管理和維護保養服務而享譽。敝司之高層管理人才均具有多年的管理經驗，並能以獨有的工作方針去經營業務，使得物業管理質量能達到系統化、標準化。故此，能爲客戶提供首屈一指的服務。
實際管理經驗
第一太平戴維斯從事物業管理具有豐富的經驗，爲迎合各發展商不同需要，我們採取了多種靈活的管理模式，根據每個物業不同情況，切實地爲國內客戶提供管理不同類型的物業服務，包括高級內、外銷住宅、綜合物業樓宇、大型商場、高智能寫字樓及各類特殊功能的物業。
第一太平戴維斯自1988年開始，將國際上高效，科學的物業管理概念和運作方式首先帶入大陸市場。憑着豐富的管理經驗，加上對國內的市場瞭解，和對政策法規的充分認識，使我們的市場不斷擴大。九八年中旬，敝司已將管理拓寬至天津市場。管理的項目有位於市區的綜合性辦公樓天津遠洋大廈，該項目原由香港一家專業物業管理公司管理，因發展商及業主對物業管理要求有更高的標準，故於99年初改聘第一太平戴維斯進行物業管理。敝司接管後解決了許多從客戶入住以來一直未能解決的難題，在管理過程中，我們按照國際質量服務體系ISO9002的最高標準去培訓員工，加強管理，並通過了國家質量體系的認證。通過一年多的管理,服務水平明顯提高，管理費用卻明顯下降，因而得到了發展商及業主們的普遍認可，並已有像英美菸草公司這樣世界知名企業入住遠洋大廈。在天津的管理項目中，還有經濟開發區的泰豐家園小區，該項目開工前敝司已進入現場定期參加其工程會議，從管理和客戶角度爲其圖紙設計和功能設置提供可行性建議，對工程的質量進行監督。
目前，第一太平戴維斯已成爲國內最大，管理物業最多，發展最穩健的專業物業管理公司。
第一太平戴維斯的優勢
若貴司委任我們爲…………. 提供物業管理或顧問服務，將有助於貴司向業主提供完善的售後管理服務保證，加上我們公司在北京、上海、廣州、天津等地建立的多年的高檔管理形象，亦將有利於物業的銷售及推廣，而委任我們爲貴公司的物業提供管理服務有以下幾個優點： 1.物業包裝
現在國內物業銷售數量衆多，一般投資者對所購物業的物業管理公司要求嚴格，尤其是一些世界知名跨國公司往往選擇世界知名的物業管理公司管理的樓宇。目前在樓宇空置率較高的情況下，樓宇的租售價格幾乎已到甚至低於成本價，租售的競爭從某種意義上來說就是物業管理服務上的競爭。良好信譽的物管公司肯定可給市場帶來促銷作用。發展商可藉助我們的豐富管理經驗及已建立的信譽，加強物業銷售之推廣及宣傳，以達致理想的價格及銷售成績。
2.運用ISO9002的體制對物業進行管理
按ISO9002國際質量體系標準，結合第一太平物業管理經驗，對具體項目制定高標準的質量管理稽查體系，對公司各部門工作進行監督和檢查，使各種已發生的或潛在的隱患和問題能及時被發現，並得以妥善解決。稽查工作分三部分有層次深入開展：
行政稽查：即爲各部門內部工作的一種稽查辦法； 專業稽查：根據各部門不同專業範圍進行的職能稽查；
值班稽查：由高層次管理人員對整個管理工作的檢查，採用定時值班或日常巡視等辦法，深入瞭解管理公司的工作情況。
3.0專業培訓
爲使今後物業的運做和管理達到較高水平，首先要有一支技術精良，作風過硬的管理隊伍，而這支隊伍的建立有賴於長期系統的培訓和日常的監督控制。我們會委派富經驗的高層管理人員從事物業公司新員工的培訓，使他們加深瞭解物業管
理之概念和運做之方式。同時，有針對性的分析、解決在管理中出現的問題。令所有受聘員工按照我們及貴司之要求執行任務。 具體分爲三個階段培訓：
1.各部門主管以上管理人員的培訓。
2.物業公司全體員工的培訓。
3.針對性培訓。
主要培訓內容如下：
一、物業管理基本概念
1. 用戶守則
2. 裝修指南的作用
3. 物業管理前期應把好的四個關
4. 成功物業管理的五大要素
二、人事行政管理要求
三、財務管理要求
1. 物業管理的收支原則
2. 物業管理費的內容
四、服務質量及服務意識的要求
五、管理、清潔、綠化要求
六、保安基礎知識和工作要求
1. 保安人員應具備的禮儀及當班時所需注意事項
2. 監控錄象及控制要求
3. 報警的處理程序
4. 值班記錄要求
5. 交接班要求
6. 停車場管理
7. 門衛管理
8. 巡樓要求
9. 物品進出管理
10. 臨時用電
11. 動用明火管理
12. 施工管理
七、工程管理
1. 接管驗收應具備的條件
2. 工程接管與驗收
3. 消防驗收的要求
4. 設備維修保養與要求
5. 設備的運行及記錄
6. 工程修理工作要求
7. 節能計劃
8. 應急方案
4.0集團的支持
物業管理在第一太平集團內一直爲主要的業務，本着對自身業務的不斷深化和發展，集團無論在人力及財務資源均做大量投資，吸收一批具有高素質，高技能，富經驗的專業管理人才，組成一支高效率的中央管理隊伍。我司高層管理人員非常重視各項目的管理質量，並會定期走訪，在管理公司自行稽查的基礎上，再進行深入的現場服務質量稽覈與評估，並對現場人員提供專業意見與指導，我司會對稽查的結果作出總結並書面彙報發展商，以確保管理項目能達到第一太平的服務素質。最佳的服務質量與最低的費用支出是我司一直追求的目標。
5.0能源管理
能源消耗佔管理支出的最大比例，如何節能是第一太平項目管理中的工作重點，也是集團的特有優勢。我司的中央管理隊伍在長期的項目管理中，總結出一套特有的節能措施，並會在定期的項目稽查中提出有針對性的專業意見，以達到降低耗能，節約開支。在項目管理中，我司的管理人員亦會嚴格地要求每位員工提高節能意識，嚴格按工作規程控制能源消耗。
6.0平衡預算
管理費的收入、支出是發展商、業主和客戶共同關心的大問題，制定管理費用的標準、管理費收取和日常管理費支出均由管理公司經手操辦。控制支出、開源節流是管理公司首要任務，我司無論在接到任何項目，都將按以下步驟執行：
6.1合理測算出管理支出，作爲管理費收取標準的依據；
6.2制定嚴格的費用控制制度，保證各項費用的科學使用；
6.3管理隊伍精幹，作到人盡其才，物盡其用；
6.4注意各項設備的日常維護工作，制定並實施嚴格的節能措施；
6.5嚴格控制不必要之交際應酬活動。
7.0設備運行之考覈
爲保證………..的各項設備運行正常，增長使用壽命，這就需要從技術指標、操作規程、設備運行記錄、設備的定期保養等諸多方面給以考覈。我司如獲聘用，在管理中定會制定一套科學嚴格的設備運行考覈計劃，規範操作，制定設備保養計劃，嚴格要求設備運行記錄，作到公司內部的自查，我司亦會定時委派一名富有經驗之高級工程管理人員定期由香港集團總部到訪………進行各設備和能源的審覈和評估，並從運行、維護、養護等角度提出專業意見，彙編成報告書。通過每次的審覈，我們可找出設備運行之問題所在，同時更能爲來年的整改計劃和節能目標提供有利的依據。
8.0物業管理電腦軟件系統
敝司爲使物業管理與能源管理達到系統化、標準化的目的，我司將會推薦貴司聘用有經驗的電腦程序公司，設置一套我司行之有效的完整的物業管理軟件、工程管理系統、保安管理系統、財務管理系統、倉庫管理系統等等，利用電腦系統運作整個管理服務，大大提高工作效率，減輕勞動強度，使經濟效益顯著提高。該系統亦可與敝司的中央計算機系統聯網，由我司直接進行監控與詳細分析，並每月總結分析情況彙報發展商。該系統將具有如下功能：
8.1 可提供全面預防性維護計劃，使運作人員可根據敝司制定的運作標準，踏實的開展每項工作；
8.2 收集各方資料，制定與各項目相配合的節能計劃，節省大廈能耗開支；
8.3 財務系統將準確地記錄管理公司的收支狀況，並進行嚴格地控制，達到量入爲出，開源節流，把開支規限在特定預算範圍內；
8.4 通過網絡可以加強與其他項目的溝通，對整個物業管理工作進行全面地監管、分析及提供專業意見。
9.0一條龍綜合物業服務
第一太平戴維斯是一家多元化的綜合服務物業公司，業務包括市場策劃、推廣，物業租售代理，物業管理，資產評估，投資分析，俱樂部管理等一條龍服務體系，在香港我司亦擁有獨立的清潔、保安、康體等與物業管理相配套的下屬公司，通過單一的委任能享受不同的物業服務。我們將根據…….….的具體情況，從多方面提供專業服務，不斷在我們的客戶網絡中展示………..是一座高質量、高性能的物業。
10.銷售策劃
我司除在物業管理中有豐富經驗，同時也擁有一支技術精良的銷售隊伍，他們的信息網絡聯通了歐、亞、美三大洲，並擁有一批較爲固定的大客戶，例如愛立信、米其林、GE、ABB、Price Water House 等。爲體現一條龍服務的概念，我司會對每一個客戶推薦我們在管的項目，以使他們遷入後，在服務方面得到良好的保障。我司在國內的公司所有代理部職員亦將全力以赴，爲………..創造佳績。
第一太平的管理經驗是公司幾十年來在實際項目管理中的經驗積累和總結，相信敝司的管理會避免下列問題的發生：
1. 前期施工階段由於設計時物業經驗不足，往往不能全面的從使用、日後管理、及節能之角度考慮，造成設計不完善，使工程產生先天不足，後天難補的局面。
2. 工程接管驗收階段，往往由於對接管驗收經驗不足，造成接管混亂，遺漏內容較多，責任不明確，給發展商造成經濟上的損失。
安保配合及施工管理經驗不足，造成物料丟失等問題發生。
3. 由於經驗缺乏，對客戶入住前編制的管理公約，客戶手冊，裝修手冊，入住程序等方面主要管理要求考慮不全面，造成責任不明確，而影響管理公司日後的管理工作。甚至破壞該物業的聲譽，影響租售業績。
4. 初期管理階段，由於對管理工作人員架構缺乏準確的把握，出現人員浪費現象。或因追求節省支出使一些必要的服務不到位。人員上崗前缺乏系統性和針對性的培訓，造成服務程序、標準不清而降低服務質量。
5. 對二次裝修的施工審批管理經驗不足，出現因施工影響樓宇公共設備系統的良好運行、客戶正常辦公、公共衛生的清潔、物業的外觀等現象。
6. 對樓宇設備系統缺乏科學系統的管理經驗，造成設備故障率偏高，設備使用壽命縮短，能源的浪費，導致物業費用的極大浪費。
7. 缺乏對不可預測性事件的預防和管理，使大廈的預防和應急措施不完善，並造成事故發生時大廈出現混亂，使原可預防或避免的事件產生不必要的損失。
第四章
第一太平戴維斯物業管理模式
經過多年的經驗積累，我們對國內物業管理的情況，客戶的需要已有很深的認識，憑着這種優勢，我們曾屢次協助不少客戶成功策劃其發展項目，達到高銷售率、及維持高出租率的指標。爲確保樓宇有完善的管理系統，我們對每個樓宇均會個別設計出一套最合適的物業管理系統，確保每個客戶都能享受到符合經濟效益及高素質的物業管理服務。我們的服務模式包括：
1. 全權管理
客戶可選擇將物業管理運作全權交由敝司負責，一切有關物業管理的運作，包括財務管理及人事管理等都由經本公司統籌。此項服務的優點是客戶可以繼續專注其本身的業務，而不必爲管理其物業操心及分散公司資源。
2. 委託管理
客戶可保留管理及財務的主要審批權，但委託本公司對其餘部分的管理運作提供服務。同樣的，我們會根據客戶的需要來定出適合的服務模式，提供高素質的物業管理服務。
3. 前期管理顧問服務
此項服務適用於發展項目落成之前，敝司可協助客戶策劃及籌備物業管理的前期工作，例如：工程顧問、制定財務預算、人手招聘及培訓、樓宇驗收及交付使用等；樓宇入夥後，本公司會派員定期到場稽覈物業管理服務水平，提供改善意見，及對員工深化培訓。
第五章
物業前期顧問服務
物業管理是房地產開發的延續和完善，是一個複雜完整的系統工程。爲保證物業管理有條不紊的順利啓動和正常進行，從規劃設計開始到物業管理工作的全面運行，有若干環節不能忽視。因爲規劃僅考慮了房屋和配套設施兩個重要組成部分。另外設計人員也往往從技術角度考慮問題，而忽視日後物業管理的問題。因此物業管理是一種對物業全過程的管理，其首要環節即是物業的前期管理。因此，我們建議委任我司爲…..…..的物業管理前期顧問，提供專業項目的顧問服務，工作範圍包括下列內容：
1. 前期顧問工程策劃
1.1 參與物業規劃設計
我司工程及管理人員可根據以往專業的管理實踐，及從用戶的角度就…..…..的施工圖紙提出規劃設計問題或缺陷，以物業顧問工作報告的形式建議一切必需之改善及改良工程，以節省工程費用及至最高效率，使這些問題在規劃設計實施過程中，能夠予以避免。同時亦是爲發展商創造優質工程的重要保證。
1.2 提供物業施工標準
爲保證…..…的建設施工質量符合標準的工程設計及確保工程施工順利完成，我司將根據國家有關規定，從物業管理角度對現時樓宇已籤批工程合約之安裝規格及工程進度，技術質量等方面。並在物業顧問工作報告中，提供改善主要設備及改良服務等意見，以避免物業落成後，方加裝需要的設備而影響其他設施之運行及整個物業之外觀形象，爲日後的物業管理打下堅實的基礎。同時亦盡到爲發展商服務的義務。
1.3 參與物業施工質量監督
我司可代表發展商與………..的.施工監理共同制定驗收標準，加強設備質量監理力量使施工質量多一份保證，同時能保證建築順利交付使用和日後管理的連續性，既節省了時間，又有利於提高工質、工期及售後服務諸多方面的信譽。
1.4 物業建築之選料方面
我司從管理角度，並根據以往自身在工作實踐中掌握的有關設備及建材情況分析及比較………..建造材料之選用及安裝方法等。向發展商提供專業意見，同時就…………有關機電等系統，並列舉該等系統之優劣，如有關維修檢查通道之位置，各層冷氣分佈控制及電量供應等，以便設計單位擇優選用。
1.5 與建築商定期會議方面
我司之工程及管理人員會定期參與…………重要工程協調會議，就工程進度及基本設計之改動提供意見及改善方法，以配合將來物業管理及工程的順利完成。
2 前期物業管理籌劃
我司對…….…..進行實際的現場考察後，經過我們之專業人事初步分析研究，我們將就………..獨立設計一套物業前期全面之管理計劃，主要範圍及重點詳列如下：
2.1 物業管理公約
制定…………物業管理公約的目的是要清楚和明確各項規劃，並對全體業主、使用者和物業管理公司均有約束力的有關物業管理、使用、維修、保養等方面的權利與義務的行爲準則。管理公約一般由發展商和物業管理公司一起制訂，但須經房地產管理部門登記備案後，方可生效。我司會按照國家有關規定，屆時根據…...…..物業的特點，草擬一份物業管理公約提供發展商參考。
2.2 用戶守則
用戶守則是由物業管理公司發給各業/租戶，並由其保存的文件。其目的是爲了使業/租戶更明瞭自己應有的權利與義務及注意事項。同時也使各業/租戶瞭解物業管理公司各種管理、服務、設備、守則及安全措施等通過用戶守則可以加強物
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業管理公司與業/租戶的聯繫。創造良好的工作環境。
我司將按照各業/租戶的需要，協助發展商制定用戶守則。我司將按不同類型物業提供不同的用戶守則，供有關業主/租客遵守。
3 管理預算
物業管理公司在對物業進行管理過程中，所發生的各項支出，一般稱之爲物業管理費。對物業管理費的核算是物業管理公司財務管理工作中的一項非常重要的內容。………….在投入運行之前，必須制定管理費的核算。我司將按現有資料制定一份管理預算，提交貴司參考。制定物業管理費的原則將會量入爲出，以平衡所有收入及支出。在制定物業管理費的標準也應以客戶的承受及市場外同等物業水平爲依據。
此外，對已確定各類型物業應呈交當地物價局審批方可作實。
4 規章制度之指定
物業管理公司管理規章制度是加強公司內部管理，提高管理服務質量和工作效率，擔負起物業管理的各項職責而制定的規章和制度。在貴司交付使用前，我司將各項規章制度編制完善，提供貴司以備物業運做之用。
5 員工招聘計劃
我司會在驗收調試與物業交付使用前，制訂有關物業人員的聘用條件及薪金標準，供貴司參考。同時建議於物業落成前2-3個月，先行招聘骨幹班底，然後按實際需要招聘其他部門員工，以便安排合適員工儘早入職，熟悉管理運做及設備操作，並由我司立即進行上崗培訓。令管理公司能開始即時提供高質量的管理服務。
6 專業培訓
爲使今後的物業的運做和管理達到較高水平，首先要有一支技術精良，作風過硬的管理隊伍，而這支隊伍的建立有賴於長期系統的培訓和日常的監督控制。我們會委派富經驗的高層管理人員從事培訓，使他們加深瞭解物業管理之概念和運做之方式。同時，有針對性的分析、解決在管理中出現的問題。令所有受聘員工按照我們及貴司之要求執行任務。主要培訓內容包括：
物業管理有關法規、權利與義務培訓
超前的預防性保養計劃培訓
服務技巧的培訓
節約能源培訓
優質管理服務標準ISO9002培訓
內部稽覈制度培訓
系統的財務管理培訓
對第一太平管理的同類型物業進行個案分析
爲配合上述服務，我們建議簽訂委任合同後，即時開展工程前期策劃工作，在發展商全力配合下從管理角度對物業的規劃設計、施工標準等方面提供意見，並且在簽訂合同的同時，我司將委派一名富經驗的專職工程師長駐現場，提供前期顧問工作。
7 物業竣工及驗收
7.1 物業及設施驗收調試
驗收調試是物業前期管理過程中不可缺少的環節，我司會根據………..的實際情況，依據國家有關工程驗收的技術規範及質量標準制定一套物業接管驗收程序提供給發展商參考，以確保今後物業管理的正常開展。
在…..…….工程竣工及交付使用期內，我司將協助發展商成立一個驗收隊伍，並編制一份全面驗收方案，與建築師及總承包商一同進行全面仔細檢驗及調試。記錄有關數據，或尚未符合工程標準之項目，供發展商及總承包商跟進返修。保證物業本身之素質符合國家規範及發展商的要求。
7.2 遺漏工程及跟進
我司之驗收隊伍，對…..…..各項遺漏工程存案歸納，然後提交建築師及總承包商做出改善或補救，以免影響各業/租戶對物業的質量投訴，影響經營及物業本身的形象。
第六章
物業管理服務
爲配合…..…..之交付使用及能令物業管理服務保持在一個高的水平，我司建議委任第一太平戴維斯爲…..…..提供專業之物業管理服務，務求使物業能順利交付給客戶使用，同時確立完善管理制度，使大廈在最短之時間內形成科學的管理物業。 如獲委任，我們將特爲……….度身定做一套全面之管理計劃：
1.0 管理策劃
1.01 協助發展商草擬管理公約，通過政府審批，作爲物業銷售文件之一 1.02 制定各有關物業管理之文件及各項規章制度。
1.03 籌組物業管理公司及根據物業的實際需要，向發展商提供公司各部門、崗位及人事編制的可行意見並協助籌建工作。
1.04 根據第一太平的經驗和實際情況，協助發展商建立一個完整的工作標準，管理程序和監管體系。
1.05 制定用戶守則，編制業主/租戶手冊，裝修指南等管理文件。
1.06 於交付前聯絡各業主，計劃及制訂適當步驟及規則，以配合業戶的進入。 1.07 制訂物業管理財務及制訂不同類型的物業所應付管理費，平行各項開支。 1.08 制訂全面之保安計劃，爲分期進入之業戶提供保安服務。
1.09 爲物業的綠化及清潔服務之外包工作提供意見，制訂計劃與方案，以配合物業的設計
2.0 二次裝修管理
緊密而全面的裝修工程監管，可避免公共地方及中央系統之運作受不必要之破壞，同時，減低對已遷入部門及訪客之滋擾。
裝修圖則均需有管理處事前批准和現場監管。任何涉及結構之改動工程均需由專業人士審批。工程結束要對之進行驗收。
3.0 人事行政管理
3.01 爲物業制訂管理員工編制，各級職員新酬，津貼，福利之標準，供發展商審批。
3.02 草擬各級管理員工之工作細則，責任及權限。
3.03 爲管理處制訂人事制度，員工守則及協助編制員工勞動合同。
3.04 協助發展商與當地勞動局聯繫，安排一切有關員工聘用之登記，轉職等事宜。
3.05 協助發展商安排整個管理隊伍之制服設計，務求爲隊伍塑造一個好的形象。 3.06 對各級員工進行系統的崗前培訓，和禮儀培訓，使員工儘快勝任本職工作。 3.07 建立行政檔案系統和辦公室內部的管理制度及行政稽查制度。
3.08 制訂員工考覈制度。
4.0財務管理
4.01 爲管理處設立會計財務制度及編制財務用文件表格，包括各級員工財務權限及支出批准之程序，務求有效控制管理支出。
4.02 按中國現行之法例，制訂處理欠繳管理費及其他費用之程序，以確保穩定之管理收入。
4.03 根據現行之中國稅法，協助發展商與稅務局聯繫，協商有關管理本物業所需繳付之稅項及稅率。
4.04 協助建立財務及業戶之資料儲存庫，以提供準確資料及財務狀況預測，作爲未來發展及投資之根據。
4.05 協助爲物業開設必須之銀行戶口，制訂有關收取費用之安排，如幣制及協助發展商與外匯管理局商討有關匯出款項之程序等。
4.06 建立電腦軟件財務管理系統，加強財務監督，增進效率，進行財務科學管理，降低人手操作的錯誤率。
4.07 按每月的管理費用及收入制訂下一月的管理預算，年底制訂下一年或半年管理預算，形成良好的財務運作管理。
4.08 嚴格控制管理營運支出，一切管理開支均不得超越已批准之預算。（額外批准者例外）
4.09 爲使業主能監察物業管理的財務運作，定期提交一份關於財務收支，應收款及解釋與原來預算有較大出入項目的報告。
5.0 管理稽覈及支援提供
5.01 根據發展商之要求及需要，爲國內聘用之各級員工，安排合適的培訓課程，
以便能於最短之時間內，使各級員工可以有效執行運作物業之各項管理規章及制度。
5.02 交付使用前一個月，爲各級員工安排短期入職培訓課程，使他們能夠充分
認識本身應負之責任及工作範圍，同時灌輸正確之物業管理概念及知識。 5.03 在服務期內，我司將協助發展商監管整個物業之管理服務工作，我司之中
央管理隊伍的專業人員亦將會到現場，進行深入的現場管理質量、服務質量的稽覈與評估，並對現場人員提供專業意見與指導，提高物業的管理水平。 5.04 管理公司對各部門建立監督和檢查制度，使各種潛在問題及時發現，妥善處理，分三部分有層次深入開展：
行政稽查：各部門內部的一種稽查辦法。
專業稽查：根據各部門不同專業範圍而進行的職能檢查。採用定時值班或日常巡視等辦法，深入瞭解公司的工作情況。
5.05 提供工作重溫及在職培訓，務求員工服務的質量能達到即定之標準。以後，我司亦會定期安排有關課程考覈員工培訓後之實際服務水平，直至合同期滿爲止。
6.0 樓宇管理服務
6.01 我們負責指導所有公共地方的日常保養及維修。推行經常檢查的特定計劃，作爲預防性保養措施，監督所有維修工程之進行。挑選服務及收費合理之承包商，爲公共設備及系統（包括室內地方）進行保養及維修之工作。
6.02 樓宇設備控制：我們全面負責指導所有樓宇設備的操作，配合有經驗之管理及工程人員，以其最符合經濟效益及效率之方式實行全面性控制。
6.03承包公司之委託：我們建議視所需進行維修保養的工程的價值，邀請多間業績良佳的承包公司/承派商提供詳細報價或進行投標，經分析競投報價及詳細考慮後，委任及監管承包公司。有關和約通常按年簽訂，如表現滿意才予以續約。管理處會按實際情況對該分包的項目爲發展商提供建議。並須獲得貴司批准。 6.04物業環境美化：我們建議基本園林管理服務內容及支出，包括園區綠化及在各入口大堂擺圍擺放時花和植物。
6.05執行樓宇物業守則：我們會安排管理處根據……….管理公約及用戶守則，經常監督物業情況及確保所有業戶遵守有關的規定。亦會通知他們有關…….….的緊急措施，以及不時做出修訂。同時，處理客戶投訴，訪問客戶，收集反饋意見，加強物業管理服務。
6.06聯絡：我們會代表發展商及所有業主與政府部門及公用事業機構聯絡，商討有關物業管理之問題，如環保、稅務、保安等。
6.07停車場管理：我們會爲…..….的停車場制定經營及運做計劃，包括車位的月租及時租安排，制定停車出租及使用規則等，由管理處負責日常運做之管理，包括出入口控制、清潔、指示牌安裝及一切保養維修事項。
6.08節日裝飾：……….爲天津市較大規模的高級商業樓宇之一，爲了塑造一個獨特的形象及增加於各大節日及假期之氣氛，我們會爲…..……提交建議，供你們參考。
6.09標牌：爲配合….……的設計，我們會幫助貴公司設計一套統一及全面之指示牌、告示牌、警示牌等標牌，以配合物業之整體佈局。同時，於入口處設立大型詢問處，爲客戶提供諮詢服務。
7.0 清潔
我們對所管理物業之清潔極爲重視，因爲樓宇管理之素質的首次印象足以在物業清潔的水準反映出來。我們會爲….……草擬一份清潔準則，包括需要清潔之地方、材料，所需之次數等，並按此準則，考慮邀請最有規模及經驗之清潔公司參與招標或公司安排人員自己管理。我們會安排管理人員作監督。
8.0 保安
除爲….……制定一個全面保安計劃外，我們認爲一個完善之閉路電視及出入口監察系統，可分擔部分保安人員之工作，同時，於非開放或辦公時間外之進出及探訪等，均可保持嚴格之監控。
8.01進出車輛的管理
8.02組建消防隊
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8.03監控管理
8.04施工管理
8.05非開放時間的管理
8.06應急鑰匙的管理
8.07動用明火的審批和管理
8.08進出物品及人員的管理
9.0 保險
我們協助….……釐定最合理的投保額，並安排購買必須之保險，保障之範圍包括財產一切險，公衆責任險等。
第六章
第一太平戴維斯所管理的物業、 香港(部分)
商業樓宇
第一太平銀行中心
西九龍中心
始創中心
住宅樓宇
嘉慧苑
喜蓮閣
Helene Tower
恆安閣
冬青閣
峯景花園
工業樓宇
建業工業大廈
利來廣場
新明大廈
灣仔告士打道 九龍深水亢 九龍旺角彌敦道
香港馬己仙峽道 香港壽臣山道 香港淺水灣道 香港壽臣山道 香港跑馬地冬青道香港寶雲道
九龍長沙灣 九龍長沙灣 九龍九龍灣
2、 北 京 全權管理
(1) 東湖別墅 北京市東直門外大街 (2) 豐聯廣場大廈 北京朝外大街 (3) 香江花園 北京市香江路 (4) 朝陽園 朝陽區甘露園 (5) 金玉大廈
北京市海淀區阜成路
(6) 京潤水上花園別墅 北京市朝陽區霄雲路 (7) 方圓大廈 北京市白頤路
(8) 中國人壽大廈 北京市朝外大街 (9) 中關村大廈
海淀區中關村
(10) 青島豐合廣場 青島香港中路12號 78,000
11) 百強商貿中心 北京市朝內大街
12) 金菲中心
北京市朝外大街 170,00013) 山西東大盛世華亭 太原市三牆路
14) 天行建大廈 北京市復興路 180,00015) 和安名人錄 河北省三河縣 565,000
3、上 海
22
45,000平方米 117,000平方米 333,350平方米 89,000平方米 90,000平方米 200,000平方米 81,000平方米
110,000平方米 38,000平方米
平方米
150,000平方米
平方米
239,000平方米
平方米
平方米
(1) 金茂大廈
(2) 瑞安廣場
(3) 第一百貨新商業大樓
(4) 浦東時代廣場
(5) 金陵海欣大廈
(6) 期貨大廈
(7) 國際航運大廈
(8) 百富勤廣場
(9) 新建設大廈
(10) 愛儷軒
(11) 嘉匯廣場
(12) 上海萬里城
(13) 頤德名苑
(14) 華麗家族
(15) 達安花園
(16) 中凱城市之光(威海花園)
4、 廣 州
(1) 中僑大廈
上海浦西方路921-923號 上海淮海中路333號
上海南京東路800號
上海浦東新區張楊路500號
上海福州路666號
上海浦東新區松林路300號
上海浦東新區浦東大道720號上海淮海中路1325號
上海浦東新區浦東南路500號上海市鎮寧路98號
上海斜土路2601號
上海交通路
上海延安西路1390弄6號樓
上海錦鏽路666號
上海長壽路
上海威海路 廣州先烈中路76號
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(2) 廣東銀豐國際大廈
(3) 捷泰廣場
(4) 億安廣場
(5) 廣州信德商務大廈
(6) 東莞虎門黃河時裝城
(7) 中旅商業城
(8) 穆天子山莊
(9) 匯華商貿大廈
(10) 芳草園
(11) 清漪園
(12) 麒龍溪園
5、 天 津
天津遠洋大廈
泰鴻大廈
長春豪園
6、 青 島 青島豐合廣場
青島光大國際金融中心
7、 南 京
廣州天河體育東路 廣州中山六路218-222號 廣州一德路與解放南路交界 廣州中山四路244-332號 東莞市虎門港口路 廣州中山五路217-255號 南海市獅山區天子路東北 廣州先烈中路80號
廣州天河 廣州白雲山天湖區 貴陽市貴烏中路
天津東站遠洋廣場
天津市河北區獅子林大街 長春市人民大街 青島市香港中路 青島市香港中路
南京聯通廣場
南京太平洋電子商城
南京國際商城
8、 杭 州 杭州雲棲廣場
杭州晶暉商務館
杭州廣利大廈
餘杭新城花苑
餘杭中央廣場
9、 深 圳 賽博韋爾園
深圳大世紀花園
10、 昆 明
昆明世紀廣場
南京市中央路320號
南京市珠江路653-655號
南京市中央路
杭州市之江路
杭州市中山北路與文暉路交接杭州市慶春路
餘杭市府前路與南街交接 餘杭市臨平鎮北大街
深圳市蛇口科技園
深圳市布吉鎮中心
昆明市南屏街88號
