優先購買權又稱先買權，是指特定人依照法律規定或合同約定，在出賣人出賣標的物於第三人時，享有的在同等條件優先於第三人購買的權利。下面是本站小編整理的放棄優先購買權證明，歡迎閱讀參考。
衆所周知，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有優先購買權。但是，在目前上海這個房地產交易市場上，要取得承租人放棄優先購買權的書面證明材料並不簡單。於是，實務操作過程中，當事人往往口頭徵求甚至不徵求承租人意見，就先行與第三人簽訂了房地產買賣合同。該種房地產買賣合同的效力常常成爲當事人爭論的焦點，特別是在目前上海房地產下跌的這個市場環境下，許多買受人也以此作爲退房的理由。筆者覺得有必要對這個問題進行深入研討，在此發表一些個人的拙見，望讀者斧正。
一、出租人出賣房地產前通知承租人期限的法律規定
《合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”《上海市房地產轉讓辦法》第十四條對承租人的優先購買權也有類似的確定。但《合同法》中所說的“合理期限”到底是多久呢?
《城市私有房屋管理條例》第十一條規定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。”《上海市房屋租賃條例》第三十七條規定：“房屋在租賃期間出售的，出租人應當在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。”由此可見，三個月是法定的提前通知期限。根據對該條款的通常理解，所謂提前通知即同時授予了承租人考慮選擇的期限。若承租人在接到通知後未立即作出表態，出租人勢必等候三個月後方能出賣給第三人，否則可能面臨被撤銷其與第三人在此期間簽訂的買賣合同的.危險。
二、出租人取得承租方放棄優先購買權的現實困難
上海的房地產市場已經告別了“有房不愁賣”的時代，房地產買賣已進入了買方市場，出售房屋除了要求業主有理智的判斷，同時還要求業主能抓住稍縱即逝的機會。然而承租方的優先購買權卻成爲了一個巨大的障礙。
1、出售的同等條件發生變化
根據規定，出租人必須提前三個月通知承租人。在房地產價格日新月異的今天，三個月的時間顯然太長了，三個月前通知出售的價格，很有可能在三個月後甚至十天後發生變化。舉個例子，出租人2005年5月通知承租人要出售上海浦東的某套房屋，價格爲人民幣150萬，承租人放棄優先購買權。但出租人到了2005年7月才找到購買者，而房價已經下跌只能賣120萬。此時承租人完全可以表示出租人現在願意以120萬出售房屋，應當提前通知他，承租人仍然擁有優先購買權，於是，出租人出售房屋還是受到限制。
2、承租人短期內無法出具放棄優先購買權的證明
在上海這個國際型大都市，有越來越多的企業爲員工提供了良好的住房福利，特別是大型的外企，由企業爲高級管理人員承租一套房屋進行居住已經非常普遍。然而出租人要出售此類房屋時，就碰到了很大的麻煩，明明承租的員工表示不會購買出租房屋，但要讓公司出具一個這樣的證明可要花上大力氣，這通常要經過多個部門簽字，作無數說明與闡述，等實際拿到了證明。也許有意向的購買者，早就買了其他的房屋了。
3、承租人惡意製造障礙
承租人往往對出租人提出讓其出具放棄優先購買權的證明難以理解，總感覺會對其權益產生損害，也對新的產權人是否遵守租賃合同產生疑惑。更有甚者，承租人以此作爲談判的“籌碼”，要求出租人續租、降低租金、增添設備等，若出租人拒絕承租人的不合理要求，承租人即使不願意購買房屋，也不會配合，甚至出具表示對購買事宜予以考慮的證明拖延時間，惡意給出租人出手房屋製造障礙。
三、出租人未取得放棄優先購買權證明就簽訂買賣合同的效力認定
綜上所述，出租人在出售房屋前取得承租人的放棄優先購買權證明有較大的難度，往往造成交易機會的錯失。但實際交易中，承租人真正願意購買承租房屋的又極少。因此，實務操作過程中，出租人通常“先斬後奏”，先與買受人達成買賣合同，再去詢問承租人是否願意購買，甚至產權過戶完成後，直接通知承租人業主發生了變更。那對於這種買賣合同的效力應當如何認定呢?
1、承租人認可房屋買賣事實，未提出異議
出租人通知承租人後，承租人出具放棄優先購買權證的證明或未提出任何異議的，應當認定買賣合同有效。若承租人對買賣行爲不存在異議，那是否在簽訂買賣合同前徵求承租人的同意，就無關緊要了，承租人不能既不願以同等條件購買房屋，又要求撤銷合同或以在簽訂合同前未經他的同意而要求賠償。
2、產權登記前，承租人要求行使優先購買權
產權登記前，承租人得知出租人已出賣承租房屋的，承租人要求以同等條件購買的，承租人有權申請法院撤銷出租人簽署的買賣合同。但承租人提出解除合同的前提是願意按照出租人與購買人簽訂買賣合同的同等條件購買房屋，而不能以新的購買方不履行租賃合同、租賃的糾紛等其他事宜要求撤銷買賣合同。
若買賣合同因爲上述承租人要求行使優先購買權的原因而撤銷，則業主應當按照買賣合同的約定向購買人承擔違約責任。合同被撤銷，並不意味着合同中規定的違約責任無效，出售方因未取得承租人的優先購買權而導致合同被撤銷，應當承擔違約責任。
3、產權登記後，承租人要求行使優先購買權
a.租賃關係已經辦理了租賃登記備案手續。租賃雙方若已辦理了租賃登記備案手續，則該租賃關係在上海市的房地產交易中心已經進行了公示，隨時可以查詢，應受法律保護。因此，購買人在購買時就應當要求房東出示承租人的放棄優先購買權的證明，否則，即使已經辦理了產權過戶手續，承租人也可以要求行使優先購買權撤銷買賣合同。而購買方並不能以自己不知情，是善意第三人的理由予以對抗。
b.租賃關係未辦理租賃登記手續。租賃雙方若未辦過理租賃登記手續，根據上海市高院《關於處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》，若無其他相反的證據，可以認定爲買受方是善意第三人。若買賣雙方已經辦理產權轉移登記手續，則承租人不能以行使優先購買權撤銷買賣合同，只能要求出租人予以適當的賠償。
四、出租人未取得放棄優先購買權證明，買受方要求撤銷買賣合同
隨着上海的房地產市場逐漸走冷，房價不斷下跌。房地產交易過程中也出現了一種新的現象，那就是“簽訂買賣合同後，買受人以出租人未取得承租人的放棄優先購買權爲由，要求撤銷或者解除買賣合同”。這類情況目前已在上海的房地產市場屢屢出現，筆者認爲，優先購買權是專屬於承租人的權利，以優先購買權爲基礎產生的針對買賣合同的撤銷權也是專屬於承租人的。買受人、甚至出售人都不能以此作爲解除已經生效的買賣合同的合法理由。買賣合同一旦簽訂，買賣雙方就應當受到合同的約束，買受人以此爲由拒絕履行合同，是無法獲得法律支持的，反而應當承擔相應的違約責任。
但有一種例外情況：若租賃關係在房地產交易中心已經登記備案，而上海很多區縣的房地產交易中心目前都要求買賣雙方提供承租人放棄優先購買權的書面證明，甚至要求承租人本人到場參與辦理轉移登記手續。若由於出售方無法提供上述材料，造成雙方無法按買賣合同的約定辦理產權轉移登記手續，買受方是可以根據買賣合同中的約定追究出售人的違約責任的，若違約情節已符合買賣合同的約定，買受人亦可以主張解除買賣合同。
總結：綜上所述，承租人未放棄優先購買權的房屋買賣合同效力並不能一概而論，而是根據不同的情況產生不同的法律後果。合同當事人和承租人應當站在各自的立場上，作充分的考慮後，再決定自己的行爲，從而充分保護自己的權益，避免承擔不必要的法律責任。
放棄優先購買權證明篇2鑑於：
北京××公司(棄權股東)爲北京××有限責任公司(以下簡稱"目標公司")的合法股東之一，並依據公司章程規定持有目標公司百分之五十一(51%)的股份。
北京××有限公司(股權出讓方)爲目標公司的另一股東。依據公司章程規定合法持有目標公司百分之二十(20%)的股份。
2003年×月×日，依法召開目標公司股東會，股東同意並形成決議，北京××有限公司(股權出讓方)向上海××股份有限公司(股權受讓方)轉讓其持有目標公司百分之二十(20%)的股份。
北京××公司(棄權股東)在此聲明：
1.本公司無條件放棄依據《中華人民共和國公司法》和《北京××目標公司章程》對出讓股份所享有的優先購買權。
2.本公司放棄股權優先購買權的決定是無條件的和不會撤銷的，並承諾在目標公司股權轉讓的過程中不反悔。
3.本公司同意就出讓相關事宜對《北京××目標公司章程》進行相應修改。
北京××公司(棄權股東)(蓋章)
授權代表(簽字)
日期：
放棄優先購買權證明篇3鑑於：
(棄權股東)爲有限公司(以下簡稱“目標公司”)的合法股東之一，並依據公司章程規定持有目標公司百分之一(1%)的股權。 (股權出讓方)爲目標公司的另一股東。依據公司章程規定合法持有目標公司百分之九十二點五(92.5%)的股權。2009年1月5日，依法召開目標公司股東會，股東同意並形成決議， (股權出讓方)向 (股權受讓方)轉讓其持有目標公司百分之四(4%)的股權。 (棄權股東)在此聲明：
1.本人無條件放棄依據《中華人民共和國公司法》和《投資有限公司章程》對出讓股權所享有的優先購買權。
2.本人放棄股權優先購買權的決定是無條件的和不可撤消的，並承諾在目標公司股權轉讓的過程中不反悔。
3.本人同意就出讓相關事宜對《有限公司章程》進行相應修改。
聲明人(簽字)：
日 期： 年 月 日
