一、問答題(共3 題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)
(一)甲上市公司爲收購其大股東某處空置的商業用房，委託乙評估機構對該商業用房地產進行估價，由於甲上市公司要求出具評估報告的時間短，乙評估機構未能對該商業用房進行實地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業用房的全面詳細狀況，並詢問了其評估期望值。估價中選用收益法爲主要的估價方法，蒐集了3宗類似房地產。分別測算得到該商業用房的月租金爲280元/M2、300元/M2和350元/M2。然後根據最高最佳利用原則選取350元/M2作爲該商業用房的有效毛收入，扣除30%的運營費用後，求出年淨收益爲2940元/M2，再選用銀行貸款利率爲折現率，測算出了該商業用房的市場價值。請問：上述估價工作中有哪些錯誤或不當之處?
(二)甲公司擁有的某汽車加油站，於1年前進行了裝修改造。站內建有營業樓及加油棚各1幢。有若干個儲油罐、加油機和加油槍。現因公司經營方向調整，甲公司擬放棄加油站業務，爲此轉讓該加油站，委託乙房地產估價機構評估該加油站的市場價值.
請問：
1.該估價項目的估價對象範圍具體應包括哪些?
2.乙房地產估價機構應要求甲公司提供哪些資料?
(三)某房地產估價機構接受委託，評估位於某歷史文化街的一臨街小型商鋪的市場價值。該商鋪形狀方正，權利狀況完整，註冊房地產估價師張某對該商鋪進行實地查勘後，擬選用市場法作爲主要的估價方法。但僅蒐集到A、B、C、D四個交易實例。實例A 交易時帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低於市場租金;實例B 是兄弟之間轉讓;實例C 是相鄰商鋪的業主購買後擴大經營靚膜;實例D 平面形狀爲“L”形，是業主將原爲矩形的商鋪臨街面1/2 寬度、1/3深度的部分轉讓給某銀行安裝自動取款初所孤除以上情況外，四個交易實例與估價對象均具有較好的可比性。請問：
1.四個交易實例是否可以選作可比實例?
2.四個交易實例中若有可以選作可比實例的，應如何對它們的成交價格進行修正或者調整?
二、單項選擇題(共3 大題，10 小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)
(一)2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建築面積爲25000 M2的綜合樓申請了期限爲1年的抵押貸款，該綜合樓的市場價值和抵押價值經評估均爲12億元。2010年3月1日，甲公司再次以該綜合樓申請了期限爲2年的抵押貸款，經評估，該綜合樓的市場價值爲15億元。截至該時點，2009年申請的抵押貨款餘額爲2億元。當地同類房地產抵押貸款成數一般爲50%;2011年7月1日，政府因公共利益需要，對該綜合樓做出了徵收決定並公告，經評估，該綜合樓在完全產權狀況下的市場價值爲16億元甲公司尚未償還的抵押貨款餘額爲4 億元。
1.2010年3月1日該綜合樓的再次抵押價值先( )億元。
A 10 B .11 C.13 D 15
2.2011年7月1日該綜合樓的被徵收價值爲( )億元。
A. 12 B. 14 C. 15 D.16
3.徵收補償時，該綜合樓室內裝飾裝修價值和停產停業損失應( )。
A.委託房地產估價機構評估確定
B.由徵收部門根據甲公司提供的發票、完稅憑證等確定
C 由徵收當事人協商確定，協商不成的，可以委託房地產估價機構評估確定
D.由徵收部門根據甲公司提供的發票、完稅憑證等，結合市場情況綜合確定
4.政府發佈的徵收決定公告中，一般不包括的內容爲( )。
A.徵收補償方案 B.行政訴訟權利 C.行政複議權利 D.搬遷期限
(二)甲公司因債務糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發的某幢辦公樓償還債務。乙房地產估價機構接受法院委託，評估該辦公樓的市場價格, 經調查：甲公司債務情況如下：拖欠施工單位工程款欠款300萬元，銀行貸款餘額2700萬元，第三方欠款爲2000萬元。在估價時點，該辦公樓全部可銷售面積爲5萬M2 , 其中已售出3萬M2 ，經評估,該辦公樓市場價格爲6000元/M2，拍賣變現時費用及稅金爲2500萬元。
5.法院第一次拍賣保留價應爲( )萬元。
A.7500 B.9600 C.1200O D l800O
6.拍賣完成後，首先應支付的費用爲( )。
A 施工單位工程款 B.銀行貸款 C 第三方欠款 D.拍賣變現時的費用及稅金
7.拍賣變現時的費用及稅金不包括( )
A.拍賣佣金 B.營業稅及附加 C.評估費 D 房地產稅
(三)甲公司於3年前以出讓方式取得一宗商業用地使用權，土地使用期限爲40年，約定不可續期。經批准規劃建設方案爲：容積率爲12 ，設計高度爲150m，設計用途爲酒店。該項目基礎工程完成時，因城市規劃調整，酒店設計高度降爲120m。酒店現已按期竣工，爲確定規劃調整給該開發項目造成的損失，甲公司委託乙房地產估價機構進行評估。經分析測算，規劃調整導致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元，使用成本均高出2萬元，功能缺陷導致年均收益損失50萬元，報酬率爲7%。
8 對該酒店進行損害賠償估價，不適宜採用的估價方法爲( ) o
A.修復費用法 B.損失資本化法 C.賠償實例比較法 D.損失前後差價法
9.規劃調整該開發項目造成的損失不包括( )
A.投資利息損失 B.土地價值減損
C.前期工程費損失 D.酒店品質受損造成經營收益損失
10.規劃調整給該酒店造成的價值減損額爲( ) 萬元。
A. 655.85 B. 682.08 C 1675.85 D.1702.08
三、請指明下列房地產估價報告其中的13處錯誤，(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號後面空格處的不計分)
房地產估價報告
項目名稱：xx 市xx 區xx 東街xx 號商業用房徵收補償價格評枯報告
估價委託人：xx 市房屋徵收管理辦公室
估價機構：xx 市房地產估價有限公司
估價人員：x xx (註冊號：xxx )
x xx (註冊號：x xx )
估價作業日期：2011年8月8日至8月18日
估價報告編號：xx 估字第xx 號
目錄(略)
致委託人函(略)
註冊房地產估價師聲明(略)
估價假設和限制條件(略)
估價結果報告
(一)估價委託人(略)
(二)估價機構(略)
(三)估價對象
1.實物狀況
(l)土地狀況
估價對象位於xx 區xx 街，四至：東至xx 劇院，西至火x 東街，南至xx 商場，北至xx 餐廳。土地使用權面積爲1000M2，地塊形狀規則，呈矩形，地勢平坦，土地開發程度爲“三通一平”(其他情況略)。
(2)建築物狀況
估價對象建於1999年8月，坐東面西，爲鋼混結構建築，總層數爲4 層。建築面積爲3000 M2，分割爲9個零售商鋪和餐飲賣場，統一由某資產經營公司裝修、經營(其他情況略)。
2.權益狀況
( l )土地使用權
根據委託人提供的資料，(國有土地使用權證》證號爲x xx 號，用地面積爲1000M2，使用權類型爲出計，用途爲商業，起止日期爲1997年8月8日至2037年8月7日，約定不可續期。
( 2 )房屋所有權
估價對象已辦理了《 房屋所有權證》，證號爲x xx 號，產權人爲xx 公司，建築面積爲3000 M2(其他情況略)。
( 3)他項權利
估價對象已於2010年11月辦理了抵押貸款，貸款額度爲1000萬元人民幣，抵押貸款期限爲1年，至今尚未償還。
( 4 )租賃情況
估價對象由某資產經營公司租賃使用，根據雙方簽訂的租賃合同，月租金爲65元/M2，租賃期從201D年8月8日至2030年8月7日，租賃期內不調整租金，租賃稅費按規定各自承擔。合同到期後，資產經營公司可優先租賃。
3.區位狀況(略)
(四)估價目的
爲房屋徵收部門與被徵收人確定被徵收房屋價值的補償提供依據，評估被徵收房屋的價值。
(五)估價時點
2011年8月8日，即房屋徵收決定公告之日。
(六)價值定義
被徵收房屋價值是指被徵收房屋及其佔有範圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價時點自願進行交易的金額。
