一、單項選擇題(共4大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意)
(一)若您已通過全國房地產估價師執業資格考試並註冊，在某房地產估價機構執業，現該房地產估價機構接受委託對某住宅小區進行評估，並出具房地產估價報告。
1.要完成一份合格的房地產估價報告，需要選用適當的估價方法。下列關於房地產估價方法選用的表述中，不正確的有( )。
A.同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行評估
B.選用多種估價方法的評估結果可以採用加權平均法進行綜合
C.若估價對象適宜採用多種估價方法進行估價，應同時採用;若必須取捨，應當在估
價報告中說明並陳述理由
D.估價方法的選用必須徵得委託人的同意
2.估價技術路線的確定，就是確定估價對象房地產價格形成的過程，反映其( )，
進而確定需要採用的估價方法。
A.估價原則
B.價格內涵
C.產權
D.用途
(二)王先生有一幢私房，因資金緊缺欲以該房地產向銀行申請抵押貸款。爲此，王先生找到與其相熟的房地產估價師李某，欲請其評估。
3.在接洽過程中，李某可以承諾( )。
A.現場查勘後馬上口頭告知評估價格，之後再按約定提交正式估價報告
B.評估收費給予優惠，低於其他估價機構的收費水平
C.在王某與李某所在房地產估價機構簽訂估價委託合同後，經機構同意和指派由自己親自估價
D.由自己親自承接該估價業務，以個人名義出具估價報告
4.對該房地產評估的抵押價值應是該房地產( )。
A.在抵押期終了時的價值
B.設定抵押權時的價值
C.現時的市場價值
D.未來拍賣、變現時的價值
(三)某房地產的現狀用途爲商業用途，擬對該房地產進行估價。
5.若估價目酣爲拆遷補償，該房地產應按( )評估。
A.商業用途
B.工業用途。
C.估價師確定的.用途
D.商業與工業混合用途
6.若委託方提供了上級公司允許該房地產改變用途的說明，但尚未辦理相關手續，進行抵押貸款委託評估時應按( )評估。
A.商業用途
B.工業用途
C.估價師確定的用途
D.委託方確定的用途
7.若委託方提供了城市規劃行政主管部門同意該房地產改變爲商業用途的文件，但尚未辦理用地變更手續，評估時應假設估價對象用途爲( )。
A.工業用途
B.商業用途
C.工業用途，且不考慮補地價因素的影響
D.商業用途，並考慮補地價因素的影響
8.若以改變用途的假設爲前提進行評估，需在估價的假設和限制條件中對估價結果進行限制。以下說法中，不正確的是( )。
A本次評估未考慮變更用途費用對估價結果的影響
B.本次評估已考慮補地價因素對估價結果的影響並予以扣減
C.若估價對象變更用途未獲批准，則估價結果不能成立;需另行評估
D.若估價對象變更用途未獲批准，則估價結果應適當調整
(四)有一個大型購物中心，總建築面積100000m2。現有一投資商欲整體購買該購物中心用於自營或者出租，開發商也有意整體出售該購物中心，現委託房地產估價機構其公開市場價值進行評估。根據市場調查結果，當地商業房地產市場已趨於飽和;根據城市規劃，該購物中心周邊同一供需圈內未來還將興建兩個大型購物中心;當地有關部門發佈的當年房地產資本化率如下表所示：
9.如果採用收益法評估該購物中心，資本化率的合理取值範圍應是( )。
A.4%～5%
B.5%～6%
C.6%～7%
D.7%～8%
10.根據市場調查結果及該商業房地產的自身特點和區域因素，並結合估價的需要，根據你的經驗，判斷該商業房地產最可能的淨收益流量類型是( )。
A.前若干年內等額或等比增長，剩餘經營期內維持在一定水平
B.在全部經營期內持續增長
C.在全部經營期內保持不變，
D.前若干年內遞增，之後遞減，最終將穩定在一定水平
二、下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號後面空格處的不計分)
××商務樓估價報告
報告封面及目錄(略)
致委託方函(略)
估價師聲明(略)
估價的假設和限制條件(略)
估價結果報告
一、委託方
××××商貿有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××號。
二、估價方
××××房地產估價有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級
三、估價對象
1.××商務樓位於××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有××××商貿公司1999年4月1日以出讓方式獲得×x商務樓用地的土地使用權(使用年限爲40年，即1999年4月：1日至2039年3月31日)，土地用途爲商業。
××商務樓爲8層鋼筋混凝土現澆框架結構，建築面積6611m2。總用地面積2560m2。籌資金開發建設，於2001年4月全部竣工並進行了精裝修後投入使用。
