我們只有每天不斷地學習鍛鍊，才能漸漸掌握立定跳遠的動作要領，漸漸的接近那根優秀線，最終超越那根優秀線。只有付諸行動，纔算是真正懂得了每天都進步一點的道理。 今天應屆畢業生考試網小編爲大家搜索整理了房地產估價師案例與分析真題模擬，希望能夠幫助到大家。
一、問答題
(一)某大廈坐落地點爲一級用地，屬公建集中區，四周環路，該大廈原用途爲集商場公寓和寫字間於一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力牆結構，地上1-3層整體設計爲商場;塔樓A座爲28層，設計爲大戶型公寓。大廈總面積爲83594.27m2。大廈自1994年6月15日開工，於1995年12月停建，停建時大廈主體與外牆面裝修已完工，室內裝飾裝修和設備設施安裝未完成。
請問：1、2005年對該大廈進行估價是否可採用成本法?爲什麼?
2、寫出估價技術路線。
(二)某房地產估價機構接受委託評估一棟於5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途爲商業，估價目的爲評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告後，委託人發現估價報告中收益法所採用的年淨收益與委託人提供的財務報表中該商場近三年平均的年淨利潤不同，收益年限也與該商場建築物的剩餘經濟壽命不同：成本法所採用的成本也與委託人提供的成本數據不同。
請你分析說明房地產估價師這樣做的理由。
(三)某估價公司於1999年8月1日對一宗房地產進行了估價，估價目的爲抵押貸款，按當時正常市場價格評估的結果爲1000萬元，銀行據此貸款給其業主800萬元。2001年10月1日，因該業主無力償還貸款，銀行申請，經法院判決將該房地產拍賣。拍賣所得扣除各項稅費後爲600萬元，加上業主已償還給銀行的部分本金及利息，業主仍欠銀行100萬元。爲此，銀行要求估價公司賠償該l00萬元的損失，而估價公司認爲自己沒有責任。
請問估價公司應如何說明自己沒有責任和解釋其原因?
二、單項選擇題
(一)某工廠爲企業改制進行資產重組，委託估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均爲工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢爲廠房，另一幢原爲廠房，後自行改爲辦公樓用於出租。
1.應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價，以下說法正確的爲( )。
A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價
B.根據估價人員現場勘察結果的現狀用途進行估價
C.根據企業改制、資產重組後該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
2.將該兩幢房屋的用途由工業改變爲其他，應通過下列途徑中的( )。
A.自行改變
B.經上級主管部門批准改變
C.經政府房屋管理部門批准，並辦理變更手續
D.經政府規劃主管部門批准，並按法定程序辦理變更手續
3.該工廠若爲擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則爲抵押目的評估的價值應爲( )。
A.該兩幢建築物的抵押評估價格之和
B.該兩幢建築物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改爲出讓土地時應補交的土地使用權出讓金
C.該兩幢建築物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的.價格
D.該兩幢建築物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的價格
4.該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則爲保險目的評估的價值應爲( )。
A.該兩幢房屋的正常市場價值
B.該兩幢建築物的重新建造成本
C.該兩幢建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值
D.該兩幢建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值加上土地的價值
(二)某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建築面積爲460m2。因年久失修，經房屋鑑定部門鑑定爲危房，由上級總公司批准改建，建築面積可增至600m2，該公司認爲建600m2經濟上不合算，擅自建成建築面積1000m2的寫字樓。現該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業，擬請某機構對該寫字樓進行估價。
5.能否改建的最終批准權在( )。
A.政府房地產管理部門
B.政府規劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級總公司
6.評估時依據的建築面積應爲( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個面積都不行
7.該公司委託評估應選擇( )。
A.房地產管理部門
B.資產管理部門
C.有資格的房地產估價機構
D.驗資機構
(三)爲評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/m2，成交日期2004年10月末。另調查獲知2004年6月末至2005年2月末該類房地產的價格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。
8.交易日期調整的主要方法是( )。
A.百分率法
B.價格指數法
C.價格變動率法
D.價格指數變動率法
9.對該可比實例的價格進行交易日期的調整，應調整爲( )元/m2。
A.3415
B.3484
C.3586
D.3658
一、問答題
(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因爲該房地產是在遵循合法原則的前提下，根據估價對象的情況以維持規劃用途(爲公寓)來實施的。
2、①市場法技術路線：蒐集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區域因素修正;進行個別因素修正，求出比準價格。②收益法技術路線：蒐集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算淨收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出收益價格。
(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之爲“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產在委託估價時的公開市場價值扣除法定優先受償的款額後的餘額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。
2.具體地說，商業裙樓部分可以收益法爲主，輔之以市場法與假設開發法，住宅部分可以市場法爲主，輔之以成本法。無論採用什麼方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啓用，續建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數;如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。
3.除需考慮以上問題外，對商業裙樓以收益法或市場法、假設開發法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業位置、環境基本要素、開發經營期、當地類似商場及住宅的售價、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發成本、報酬率(資本化率)等。
(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。
3.因爲，如果乙拿走的房屋用於銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由於送禮是乙的個人行爲，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。
二、單項選擇題
(一)1.C
2.A
3.B
(二)4.C
5.B
6.D
7.C
(三)8.B
9.D
10.B
