問答題
(一)
某房地產開發公司擬將其開發建設中的綜合樓一幢綜合樓作爲抵押物向銀行申請貸款，委託房地產估價機構評估該在建工程的抵押價值。註冊房地產評估師在實地查勘時獲知該綜合樓的主體結構已封頂，後續建設工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設開發法作爲其中一種估價方法。請問：
1. 【題幹】假設開發法的估價前提有哪幾種?本次估價應選擇哪種估價前提?
【答案】假設開發法的估價前提有3種：(1)估價對象仍然由其業主開發完成，這種估價前提稱爲“業主自行開發前提”;(2)估價對象要被其業主資源轉讓給他人開發完成，這種估價前提稱爲“自願轉讓開發前提”;(3)估價對象要被迫轉讓給他人開發完成，這種估價前提稱爲“被迫轉讓開發前提”。
本次估價是房地產抵押估價，應採用“被迫轉讓前提”。
2.【題幹】在各種不同的估價前提下，假設開發法的測算主要有哪些差別?
【答案】在不同的估價前提下，假設開發法測算的主要差別包括：
(1)預測出的後續開發經營期的長短不同。自行開發前提下，後續開發經營期就是正常的'後續建設期;而自願轉讓開發前提和被迫轉讓開發前提下，需要考慮轉讓的正常期限，從而導致後續開發經營期發生變化。
(2)後續開發的必要支出不同。自行開發前提下，指考慮後續開發的必要支出;而自願轉讓開發前提和被迫轉讓開發前提下，通常會產生新的“前期費用”，在估價後續開發的必要支出時，還應加上這部分的“前期費用”。
(3)測算出的待開發房地產價值不同。一般情況下，自己開發前提下評估出的價值要大自願轉讓前提下的價值，自願轉讓前提下評估出的價值要大於被迫轉讓前提下評估出的價值。
(二)
甲公司擬議其擁有的房地產作價與乙公司合資，委託房地產評估機構評估該房地產於2015年6月5日的市場價值。房地產估價機構採用比較法和成本法進行測算，並於2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限爲1年。後甲乙兩公司合資事項因故延期，於2016年9月20日重新啓動。由於原估價報告使用期限已過，鑑於在此期間房地產市場並無明顯變化，甲公司要求房地產估價機構直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結果後出具新的評估報告。請問：
1.【題幹】房地產估價結構可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由。
【答案】房地產估價報告不能滿足甲公司的上述要求。原估價報告使用期限已過，不能直接使用原估價報告，超過使用期限的，需要重新進行估價、並出具新的估價報告。
2.【題幹】針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產估價機構重新出具估價報告應補充哪些外部作業工作?對原估價報告中兩種估價方法的測算內容必須做出哪些具體調整?
【答案】房地產估價機構重新出具估價報告應補充的外部作業工作包括：
(1)通過市場調查收集相似房地產的交易實例資料、建安造價資料、房地產開發市政配套費用等規費資料、開發利潤率資料等;收集房地產實物狀況和權益狀況的資料。
(2)通過實地勘查確定建築物折舊。
對原估價報告中兩種估價方法的測算內容需要做出的調整包括：
(1)比較法：根據交易實例資料對可比實例成交價格進行調整;對可比房地產狀況進行調整，主要是對房地產實物狀況和權益狀況進行調整，因爲不知道這一年中估價對象是否產生了新的債權債務，需要重點對房地產權益狀況進行調整。
(2)成本法：首先需要調整折舊，然後根據建安造價資料、房地產開發市政配套費用等規費資料，開發利潤率資料對各項成本和開發利潤率進行調整，計算建築物重新構建價格。
（三）
李某於2015年6月向甲房地產開發公司(以下稱甲公司)購置了一處商鋪，2015年9月交房，裝修後即投入使用。同年12月該房屋出現局部基礎沉陷，部分牆體開裂等質量問題，不能繼續使用。經雙方協商，由甲公司負責修復並承擔其他損害賠償。2016年6月該房屋修復工程全部完成，已排除相關安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達成一致意見。雙方協商後決定委託乙房地產估價機構就其他損害賠償的內容及具體賠償金額提出建議並進行評估。
問題：
1.【題幹】若停業損失僅限於房屋修復期間的租金收益損失，請簡述採用報酬資本化法測算的過程。
【答案】報酬資本金化測算過程：(1)測算收益期;(2)確定月租金收益和運營費用，計算月淨收益;(3)確定報酬率;(4)計算租金收益損失。
2.【題幹】除房屋修復費用和停業損失外，該項目損害賠償還應包括哪些內容?
【答案】除房屋修復費用和停業損失外，該項目損害賠償還應包括的內容有：(1)房屋使用人週轉安置費用;(2)房屋耐久性降低、導致剩餘收益年限縮短的損失;(3)修復對臨近房屋損壞的補償;(4)施工影響的補償;(5)修復後對承租人的心理減價;(6)補償協商長期未能得到解決而消耗的相關費用。
