不少考生反映《案例與分析》是房地產估價師考試中的難點，其實多做練習對於我們是很有幫助的。下面是小編分享的房地產估價師《案例與分析》訓練題，一起來看一下吧。
案例1：
某企業購得一個已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1-4層爲商業裙樓，5-27層爲住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝。現該企業擬以商業裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。
問題：
請說明擬優先選用的估價方法及技術路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。
參考答案：
1.題中所給出的已停工5年的`在建工程，俗稱之爲“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產在委託估價時的公開市場價值扣除法定優先受償的款額後的餘額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。
2.具體地說，商業裙樓部分可以收益法爲主，輔之以市場法與假設開發法，住宅部分可以市場法爲主，輔之以成本法。無論採用什麼方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啓用，續建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數;如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。
3.除需考慮以上問題外，對商業裙樓以收益法或市場法、假設開發法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業位置、環境基本要素、開發經營期、當地類似商場及住宅的售價、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發成本、報酬率(資本化率)等。
案例2：
甲、乙合作投資開發一房地產項目，雙方各出資1000萬元，經葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建築面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費爲售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建築面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元，現因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認爲該套房屋的成本爲25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元，自己應分得1368.55萬元。
問題：
若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應該怎樣分配?爲什麼?
參考答案：
1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。
3.因爲，如果乙拿走的房屋用於銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由於送禮是乙的個人行爲，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。
案例3：
某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建築面積爲460m2。因年久失修，經房屋鑑定部門鑑定爲危房，由上級總公司批准翻建，建築面積可增至600m2，該公司認爲建600m2經濟上不合算，擅自建成建築面積1000m2的寫字樓。現該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業，擬請某估價機構對該寫字樓進行估價。
1.能否翻建的最終批准權在( )。
A.政府房地產管理部門
B.政府規劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級總公司
2.評估時依據的建築面積應爲( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個面積都不行
3.該公司委託評估應選擇( )。
A.房地產管理部門
B.資產管理部門
C.有資格的房地產估價機構
D.驗資機構
標準答案：B,D,C
解析：2.因爲評估時，估價對象爲一新建成的寫字樓，沒有經過政府規劃部門批准，不能辦理房產證，無法確定其合法建築面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
