(一)甲酒樓一年前重新裝修後出租給乙餐飲公司經營，租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。
請問：
1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊注意哪些環節?
2.裝修補償應如何確定?
3.對已存在的租賃關係，估價時應如何處理?
(二)法院委託估價機構對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經調查，該辦公樓是甲企業因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權爲劃撥方式取得。該次拍賣的`拍賣規則規定，拍賣所得價款除法律規定優先受償的以外，全部用於償還銀行貸款，買受人承擔全過程相關稅費。
請問：
1.估價機構是否有義務將估價結果告知借款企業?爲什麼?
2.拍賣保留價應由誰確定?如何確定?
3.乙公司欲競買該辦公樓，現向估價機構諮詢競買價格。估價機構應提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發生哪些稅費?
(三)某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作爲可比實例，測算估價對象房地產的淨收益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年淨收益分別爲280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作爲估價對象房地產的年淨收益。
請問：
1.這樣的做法有哪些錯誤?
2.若估價對象的年淨收益保持不變，具體可採用那些方法求取估價對象的年淨收益?
參考答案
(一)答：
1.在估價程序上應特殊注意：
(1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應做好無利害關係第三人見證工作(未說明無利害關係給0分)並在報管中做出相應說明。
(2)估價機構應將分戶初步估價結果向被拆遷人公示7日，並進行現場說明。
(3)公示期滿後一估價機構將整體估價報告和分戶估價報告提交委託人並由委託人向被拆遷人轉交分戶報告。
2.被拆遷房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協商確定：協商不成的，可以通過委託評估機構確定。
3.拆遷估價不考慮房屋租賃因素的影響。(或按完全產權評估)
(二)答：
1.估價機構沒有義務將估價結果告知借款企業：估價機構應將評估結果提交法院，由法院將評估結果告知債權債務執行雙方當事人(或：①估價機構不需要向委託方之外的第三方提供估價結果;②估價機構僅對委託人負責;③法院是委託人，借款企業不是委託人)。
2.拍賣保留價由法院確定，應以評估價格爲基礎確定。
3.應注意以下費用：
(1)拍賣機構佣金;
(2)補繳土地使用權出讓金;
(3)房地產交易相關稅費;
(4)估價機構的評估費用;
(三)答
1.錯誤
(1)由於三個交易實例經營規模不同，其中與估價對象房地產經營規模差異較大的交易實例不宜作可比實例;
(2)未說明三個交易實例的淨收益是否屬於客觀收益;
(3)不應採用年總淨收益，而應採用單位面積的年淨收益;
(4)不應選用350萬元作爲估價對象的年淨收益(或應採用三個可比實例的平均值作爲估價對象的年淨收益)
2.具體可選擇過去數據簡單算術平均法，未來數據簡單算術平均法，或未來數據資本化公式法確定。
