綜合分析題(共3大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上塗黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)
(一)孫某自2008年通過考試取得房地產估價師執業資格證書及註冊證書，執業單位是市金地房地產評估諮詢有限責任公司(以下簡稱金地公司)，2010年3月亨通不動產評估中心因不足法定的估價師人數要求，便向孫某借用其估價師執業資格證書進行資質升級，並取得了相應的`資質等級證書。客戶李某欲轉讓半年前購買的自有住房，向孫某諮詢。孫某說，如果委託自己評估，可以使房屋評估價格比其他評估機構所得結果高，在辦理過戶手續時，還可另籤一份假合同，減少成交價格，一來李某可以少交增值稅，二來買方可以少交契稅。根據孫某的諮詢意見，李某與孫某簽訂了委託估價協議，並順利將房子賣給了錢某。
1.一級房地產評估機構應具備的條件爲( )。
A.註冊資本100萬元以上
B.有七名以上專職房地產估價師
C.從事房地產價格評估業務連續三年以上
D.每年獨立承擔估價標的物建築面積10×104m2以.上
2.土地增值稅應由( )繳納。
A.孫某
B.李某
C.錢桌
D.金地公司
3.土地增值稅的計稅依據是( )。
A.土地價格
B.房地價格
C.土地增值額
D.房屋增值額
4.轉讓房地產時應繳納的稅費有( )。
A.營業稅
B.城市維護建設稅
C.印花稅
D.個人所得稅
5.孫某的違法行爲有( )。
A.同時在金地公司和亨通公司註冊執業
B.私自接受估價委託
C.在估價報告上署自己的名字
D.房屋價格評估不合法
(二)某房地產公司(以下簡稱A公司)現場拍賣獲得某城市內100000 m2土地(含代徵道路、綠化用地10000 m2)70年使用權，擬開發爲商品住宅。經初步規劃和可行性研究，計劃建造5棟樓，每棟均爲5個單元，均爲7層，每層均爲一梯兩戶，每戶建築面積爲120m2。
6.A公司獲得土地使用權後，( )，才能合法使施工隊進駐工地。
A.向規劃管理部門申辦建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，並向市政工程部門辦理相關手續
B.向建設管理部門辦理開工許可證即可
C.交付剩餘土地出讓金，辦理建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，向市政工程部門辦理相關手續，取得開工許可證後方可
D.取得預售許可證
7.由於該地塊位於文物保護區，建設單位必須送審設計方案，由城市規劃行政主管部門審查，送審設計方案要求提供的必備文件爲( )。
A.建設用地位置圖
B.總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖
C.設計說明書
D.透視圖和模型
8.根據所給數據，該開發項目的容積率爲( )。
A.0.42
B.0.47
C.0.84
D.4.2
9.開發商在建設工程完成前三棟後發現辦公需求較大，欲將未建土地建成辦公樓兩棟，開發商如想變更土地性質，則( )。
A.該公司由單位出面，提出申請報城市規劃主管部門
B.規劃主管部門依據城市規劃和相關法律審查批准，報市政府備案
C.如有必要須報市政府審批
D.如果影響城市總體規劃，需報規劃的原審批部門審批
10.開發商未經批准，直接在原使用土地上建設辦公樓。如( )，則判定此工程建設爲違法建設。
A.違反建設工程規劃許可證的規定
B.擅自變更批准的規劃設計圖紙
C.未取得建設工程規劃許可證
D.違反批准文件規定的臨時建設工程
(三)某開發公司通過拍賣方式獲得一塊土地進行住宅開發建設，總地價8000萬元，擬建設高層住宅。該用地土質較差，地下水位較高，在住宅建設時，需採取排水措施，並對地基採取人工加固措施。工程建設過程中，因資金缺乏，開發公司以在建工程抵押貸款，銀行爲避免貸款風險，不僅自己購買了保險，還要求開發公司購買保險。該住宅建成後，銷售情況良好，其中70%的住宅全部銷售完畢，剩餘30%用作出租用房，並且還清了所有貸款。
11.按照城市用地的適用性評價，該用地屬於( )。
A.一類用地
B.二類用地
C.三類用地
D.四類用地
12.根據題意，本例中的基礎採用( )比較適宜。
A.條形基礎
B.獨立基礎
C.筏板基礎
D.箱形基礎
13.在會計覈算時，70%的住宅銷售過程中發生的銷售費用，應列入( )會計科目。
A.資產類
B.損益類
C.所有者權益類
D.成本類
14.銀行可要求開發公司購買( )。
A.保證保險
B.信用保險
C.工程保險
D.責任保險
15.總地價8000萬元屬於( )。
A.建安工程費
B.工程建設其他費用
C.預備費
D.直接工程費
