2016房估師《經營與管理》真題訓練及答案（單選題）

　單項選擇題

1.【題幹】每宗房地產的市場價值不同，是因爲房地產具有(　)。

【選項】

A.用途廣泛性

B.異質性

C.弱流動性

D.長壽命性

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產投資概述。房地產的異質性，也導致每宗房地產在市場上的地位和價值不可能一致。

【考點】

2.【題幹】與購買股票相比，部分投資者更願意投資房地產的主要原因是(　)。

【選項】

A.房地產投資更易變現

B.房地產投資所需資金少

C.房地產投資收益更高

D.房地產能保值增值

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產投資概述。房地產投資具有保值增值的特性。

【考點】

3.【題幹】能承受較大投資風險並期望獲得較高收益的房地產投資者通常會選擇(　)。

【選項】

A.進入穩定期的優質收益型房地產投資

B.尚未進入穩定期的收益型房地產投資

C.機會型房地產投資

D.剛竣工的收益型房地產投資

【答案】C

【解析】本題考查的是風險對房地產投資決策的影響。能承受較大投資風險、期望獲得較高收益的房地產投資者，則選擇機會型房地產投資。

【考點】

4.【題幹】若房地產市場的平均收益率爲15%，國債的收益率爲5%，商業房地產市場相對於整個房地產市場的風險係數爲1.4，則商業房地產市場的預期收益率爲(　)。

【選項】

A.14%

B.19%

C.21%

D.22%

【答案】B

【解析】本題考查的是投資組合理論。資產預期收益率=無風險資產收益率+市場風險係數×(平均收益率-無風險資產收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%

【考點】

5.【題幹】下列市場監測與預警指標中，反映房地產開發投資與宏觀經濟協調發展總體狀況的是(　)。

【選項】

A.開發強度係數

B.土地轉化率

C.住房可支付性指數

D.住房市場指數

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產市場指標。開發強度係數，是指房地產開發投資與GDP或固定資產投資的比例，反映房地產開發投資與宏觀經濟協調發展的總體狀況。

【考點】

6.【題幹】房地產自然週期中的平衡點，通常是從歷史多個週期變化的資料中計算出的長期(　)。

【選項】

A.平均空置率

B.平均吸納率

C.平均交易量

D.平均租售價格

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產市場的週期循環。從歷史多個週期變化的資料中計算出的長期平均空置率(又稱合理空置率或結構空置率)，就是房地產市場自然週期中的平衡點。

【考點】

7.【題幹】房地產市場上新建商品房過度開發的誘因不包括(　)。

【選項】

A.房地產開發企業對市場預測的偏差

B.購房者對市場預測的偏差

C.房地產開發企業之間的博弈和非理性行爲

D.房地產開發資金的易得性

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產泡沫與過度開發。過度開發的誘因主要有三個方面，即開發商對市場預測的偏差、開放商之間的博弈和非理性行爲以及開發資金的易得性。

【考點】

16.【題幹】張某將現有資金存入銀行，期望10年後增長1倍，若每半年複利計息一次，則年名義存款利率爲(　)。

【選項】

A.7.05%

B.7.17%

C.14.10%

D.14.34%

【答案】A

【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。有題意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，則(1+r/2)20=2，得r=7.05%。

【考點】

17.【題幹】某筆投資分3年回收，投資者期望收益率爲8%，預計未來3年年初回收額分別爲100萬元、150萬元和80萬元。若改爲按年等額回收，則每年年末回收金額爲(　)萬元。

【選項】

A.110.00

B.110.47

C.119.31

D.172.43

【答案】C

【解析】本題考查的是複利計算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/(1.083-1)=119.31。

【考點】

18.【題幹】某倉庫出租期爲15年，年租金於每年年初收取。若租金收入的現值和爲30萬元，年租金增長率爲2%，年折現率爲5%，則第1年的租金收入是(　)元。

【選項】

A.23096.67

B.24308.23

C.24754.28

D.25523.64

【答案】B

【解析】本題考查的是複利計算。因爲年租金是於每年的年初收取，所以P=A1×{1-[(1+s)/(1+i)]n}×(1+i)/(i-s)，求出A1就是所求的結果。

【考點】

19.【題幹】李某向銀行貸款30萬元購買了一套的.住宅，該筆貸款的期限爲20年，貸款年利潤爲6%，按月等額還本付息。如果李某於11年年七年級次性提前償還本金10萬元，則從第11年開始的月還款額爲(　)元。

【選項】

A.948.72

B.1039.09

C.1200.58

D.2149.29

【答案】B

【解析】本題考查的是複利係數的應用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240個月，P=30萬元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元，第11年年七年級次性提前償還本金10萬元，折算爲第11年年初至第20年每月的額度爲A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205元，則從第11年開始的月還款額爲A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元。

【考點】

20.【題幹】某銀行發放了一筆年利率7.5%、期限15年、那年等額還本付息的貸款，若年還款額爲36000元，則該筆貸款第10年的投資回報是(　)元。

【選項】

A.10923.89

B.12673.39

C.23326.61

D.25076.11

【答案】A

【解析】本題考查的是投資回收與投資回報。投資回報是指投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬。P=A/i×[1-1/(1+i)n]=36000/7.5%×[1-1/(1+7.5%)5]=145651.857元，第10年投資回報=P×i=145651.857×7.5%=10923.89。

【考點】

21.【題幹】某房地產投資項目總投資5000萬元，其中資金投入2000萬元，其餘投入爲借貸資金。如果借貸資金的財務費用水平爲10%，資本金投資收益率爲22%，則項目全部投資收益率爲(　)。

【選項】

A.12.00%

B.14.00%

C.14.80%

D.17.20%

【答案】C

【解析】本題考查的是全部投資和資本金評價指標的差異。借貸金=5000-2000=3000萬元，假定全部投資收益率爲R，則3000萬元借貸資金產生的收益=3000×R，借貸資金的財務費用=3000×10%=300萬元，2000萬元的資本金產生的收益=2000×R，資本金收益率水平=(2000×R+3000×R-300)/2000=22%。解得R=14.8%。

【考點】

22.【題幹】在計算房地產投資項目靜態開發成本時，不計算利息的費用是(　)。

【選項】

A.建造費用

B.融資費用

C.其他工程費用

D.專業人員費用

【答案】B

【解析】本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。在計算房地產投資項目靜態開發成本時，融資費用不需要計算利息。

【考點】