房產估價是一門複雜的學問，相信買賣過房產的朋友都經歷過討價還價，或許有對市場和價格的判斷不夠準確，下面就爲大家介紹一下房產估價的三大方法，希望對大家有所幫助!
第一種是比較法(comparison approach)，
一般是房產經紀人通過競爭市場分析(competitive market analysis， CMA)估算出的價格，也就是常說的經紀人認定價格(broker'sopinion)。這種方法一般適用於居住房產價格的確定。在使用該方法的時候，我們首先在售房(目標房)附近區域內尋找相近的房屋，包括正在出售和已售房源(對比房)。通常的選擇是幾套在售房，幾套已經簽完合同但尚未過戶的在售房(under contract, pending)，和過去半年內已售已過戶的。其次，我們需要根據目標房和對比房的差別做出適當調整。舉例說，如果對比房比目標房多出一個臥室，假設一個臥室的估價爲5,000美元，那麼在做調整的時候就會將對比房的房價減掉5000美元。其他需要考慮調整的因素包括出售的時間，出售是市場的狀況，具體位置的差異，房屋居住面積大小(Square footage)、房產佔地面積的大小、房屋外觀、格局和裝修、以及前後院子園藝狀況等等。
可以看到這種估價方法有主觀的因素，不是準確的計算方法而是更多的藝術性的估算。房屋經紀人一般可以提供更可靠的估計。主要原因有兩個，第一經紀人能夠從已售房數據庫裏得到一手的房屋售價資料，包括在售房的歷史交易信息。第二經紀人對目標房和對比房差異通常具有更系統的評估方法，因此做出的價格調整相對靠譜(只能說靠譜了，不會精確)。
房屋的年齡和折舊也是價格調整考慮的因素，但是應該爲次要。原因是在選擇對比房的時候，我們應該儘量選取房齡相當的對比房屋。其實不光是房齡，其他條件也應該儘量相近，這是這個方法適用的一個前提條件。通常來講同一個居民區的開發時間前後不會相差太多，而且在該區內同一個開發商一般有多個類似房型。
也有情況例外，就是在相對舊一些的區，比如休斯敦的紀念城(Memorial City)附近，很多土豪買了舊房子然後拆掉重新翻蓋的。這種情況怎麼估價呢?呵呵，如果你能負擔的起拆舊蓋新的話，小編我勸你就不用考慮那麼多了，直接請專業運作團隊幫你吧。
第二種常見的房產價格評估方法叫做造價分析法(cost approach)，
主要是估算土地和重新建造該房產的花費，然後扣除掉房產折舊之後的價格。該方法主要用於像圖書館、教堂以及消防站等公共設施。使用該方法的主要幾個關鍵問題是估算地皮的價值，估算不動產的造價，估算折舊。
比較容易計算的應該是房產的造價和折舊。造價可以通過分析建造中的設計、材料和人工費用而得到;折舊費用可以通過線性化造價和使用年限來得到。土地本身的估價比較複雜，一般需要經過專業的評估師來評估價格。舉個例子，讓我們來評估一個建成10年的圖書館的價格。假如圖書館的使用年限是50年，地皮的現在市場價格是50萬美元，圖書館建造的人工和材料價格是50萬美元。那麼這個使用了10年的圖書館的價格就是50萬 + 50萬/50年x 10年 = 90萬(美元)。
地皮的價值通常跟房產價值相互補充。如前所說，我們的房產估值兩部分，一部分是土地(land)另一部分是房子(improvement)。通常來說，土地價值在新房蓋起來之前特便宜，等房子和小區開發起來之後，土地價格有一個突飛猛進的增長，然後基本土地價格基本趨於平衡狀態。家住休斯敦的'讀者可以去查一下縣政府給自己房子估值的歷史記錄(應該會有至少5年的記錄)，有新房的一般能看到原先土地價格。你會驚奇的發現開發商拿地是多麼的便宜啊!買賣地產是不錯的一個投資方向哦，我們以後再來探討。
第三種常用的方法是收益分析法(income approach)。
這種方法主要是用於商業房產，也可適用於投資房產。這個方法的主要依據是投資者的期望年收益率(rate of return)和對淨收益(net income)的估計。我們通過一個例子來說明這個方法。某投資者準備投資一間公寓並且他期望的年收益率是10%。假設每月的房租爲1,000美元，每年的空置時間爲兩個月，每年的維修和維護等所有費用爲2,000美元，每年的房產稅等費用爲3,000美元，那麼給出租房的每年淨收益爲5千美元。那麼該投資者對該公寓的估價是5千美元除以10%等於5萬美元。
很多人在投資出租房產的時候，經常會使用另外一種更爲簡單的收益估算方法，總租金因子(Gross Rent Multiplier，GRM)，就是房屋售價和月租金的比值，也就是房屋估價等於月租金乘以GRM。在一個出租房比較集中的地區，房屋差異比較大，對比法不太適用，完整的收益分析法也不完全適用，因爲是居住房產。這個時候，估價人通常更願意使用GRM法。
雖然這三種方法通常適用於不同類型的房產，如果可能的話，最好用兩種或以上方法同時估算一個房產的價格，作爲最後價格估算的參考，也就是估價師整體考慮調和(reconciliation)價格。比如投資出租房可以考慮比較法和收益分析法同時估算價格。當然，最後調和不是簡單的取平均值，而是參考實際的加權考慮。
到這裏，三種常用股價方法的基本道理就講完了。很多讀者還是會說，原理明白了，但還是不能估算準確啊;有主觀的因素，有比較難獲得的房屋售價信息。實際上也是如此，房產估價是一門複雜的學問，房產估價師(appraiser)跟房產經紀人一樣，需要持證上崗的。
那麼，就普通購房者來講，能做到的就是找一個靠譜的房產經紀。房產經紀人的其中一個作用就是要提供給你一個靠譜的市場競爭分析(CMA)。小編說到這裏自己都哭了，當年買房的時候自己的經紀人哪裏提供過什麼分析啊，就是一個勁建議出100%的要價，甚至加價。話說回來，拿到經紀人的CMA後，要自己分析一下，因爲你現在已經明白了估價的原理，又有了素材，又是要自己掏腰包買房子，一定要上心。遇到事情，要跟經紀人商討，你的經紀人是要站到你這一邊的，這是經紀人的職責要求。
