比較法，是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。那麼土地估價方法的市場比較法是怎麼樣的呢?一起來看看!
第一 市場比較法概述
1、市場比較法的定義和基本原理
基本含義：根據替代原則，將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。
市場比較法以替代原則爲理論基礎，因此具有現實性和富有說服力。還可以利用租賃實例，測算土地的租金，這就是租賃實例比較法。市場比較法更適宜於市場比較發育地區的經常性交易的土地價格的評估。
2、市場比較法中的有關概念
13個概念：類似土地、比較宗地、標準宗地、估價期日、交易情況修正、容積率、區域因素、個別因素、地價指數、區域分析、同一供需圈、相鄰區域、類似區域
3、市場比較法的基本公式
根據實際中比較基準的不同，可分爲直接比較分析和間接比較分析。
(1)直接比較過程：以待估土地的狀況爲基準，用公式表示爲，
公式1pd=pb×a×b×d×e
(2)間接比較過程：以一個標準宗地或條件俱佳的土地爲基準，用公式表示爲，
公式2pd=pb×a×b×c×d×e
(3)有關指數的基值：可設比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數爲基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優，則其條件指數〉100%，否則，其條件指數〈100%。
(4)公式中總是以待估宗地相應因素條件指數爲分子，比較案例宗地相應因素條件指數爲分母(c除外)。如a=待估宗地情況指數/比較案例宗地情況指數。哪個爲比較基礎，哪個就取值爲100，另一方的`值通過比較進行加或減。
(5)對區域因素和個別因素修正，當因素內存在多個不同因子影響時，可根據因子條件指數確定的途徑，分別採用積算(採用單因子與地價相關關係分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎上進行因子分解)的方式確定因素條件指數。
4、市場比較法的特點與應用範圍
(1)市場比較法的特點：比準價格
(2)市場比較法的使用條件
僅適用於市場比較穩定，有大量豐富交易案例的地區，並且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性。
(3)市場比較法的適用範圍
從適用條件來看，主要用於地產市場發達、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區;
從評估目的和評估結果的形式來看，可直接用於評估土地的價格或價值，可用於評估土地或房地產的租金，可用於其他評估方法中有關參數的求取。
第二 市場比較法估價的程序與方法
1、市場比較法估價的程序
收集交易資料——確定比較交易案例——進行市場交易情況修正——期日修正——區域、個別因素修正——使用年限修正——容積率修正——地價確定
2、市場比較法每個步驟介紹
(1)收集交易資料
(2)確定比較交易案例
明確5個具體要求，還應建立價格比較基礎
(3)市場交易情況修正
是指排除掉交易行爲中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。
修正方法：a=待估宗地情況或正常情況指數/比較案例宗地情況指數
(4)期日修正
交易案例的交易期日與待估土地估價期日是有差異的，可採用地價指數或房屋價格指數的變動率來分析計算，將交易價格修訂爲估價期日的價格。進行期日修正時，要特別注意價格指數的基期，要先調整到定基值數。
b=估價期日的價格指數/交易時期價格指數
(5)區域因素修正
區域因素的實質和內容。區域因素修正是市場比較法中的一個基本修正。
修正方法：修正方法的三個步驟，及區域因素條件指數的計算。
d=待估宗地區域因素條件指數/比較案例宗地區域因素條件指數
(6)個別因素修正
個別因素的實質、內容和個別因素修正的目的。
修正方法程序及計算公式基本同於區域因素的修正方法。
(7)土地使用權年限修正
土地使用權年限屬於特殊的個別因素，修正方法是先計算使用年期修正係數，再利用年期修正係數對交易案例地價進行年期修正。
年期修正係數k=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
年期修正後地價=比較案例價格×k
(8)容積率修正
容積率也屬於特殊的個別因素，同樣用修正係數來修正地價，要注意容積率修正的是樓面地價還是地面地價。
容積率修正後的交易案例價格=比較宗地價格×(待估宗地容積率修正係數/比較案例宗地容積率修正係數)
(9)土地價格的最終確定
通過各相關因素修正後，即可得出待評估土地的試算比準價格，然後對多個試算比準價格進行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準價格。
對多個比準價格處理，綜合確定地價的基本方法有三種：簡單平均法、加權平均法、取中位數或衆數。
第三 市場比較法的應用範圍及應用實例
1、市場比較法的應用範圍
市場比較法可用於不動產的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關係的交易案例資料。
(1)利用市場比較法評估土地的價格
方法應用時要選擇同類型的土地交易案例，修正時所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素爲主。還要注意對建築物價格的扣除。
(2)利用市場比較法評估建築物價格
比較修正因素出要考慮一般因素以外，還要增加反映建築物特性的因素。
(3)利用市場比較法評估土地及建築物爲一整體的價格
注意考慮土地及建築物的權屬問題
(4)利用市場比較法評估租金
一般選擇實質租金進行比較分析
2、市場比較法應用實例
基本步驟：
(1)如交易情況不一致，進行交易情況修正
(2)計算當地地價指數或編制地價指數表
(3)計算容積率修正指數
(4)計算位置、形狀、區域因素、個別因素、土地使用權年限等對地價的修正
(5)計算各案例宗地修正後的價格
(6)綜合評估地價
3、市場比較法應用中常見錯誤
(1)比較基準錯誤 (2)修正公式錯誤 (3)修正指數計算錯誤
