二手房法律知識大全
在二手房交易中，許多購房者往往只顧房產價值的高低，而忽略了交易中可能出現的其他問題，爲了規避風險，確保利益不受損害，在購買二手房前最好對相關知識有所瞭解，至少應該知道在這其中有哪些需要注意的事項。下面本站小編爲大家整理了相關二手房法律知識大全，希望大家喜歡。
二手房法律知識（一）
一、買二手房要注意哪些事項
在購買二手房時，查看清楚以下幾部分就不會有大問題出現。
1、覈實產權是否清晰。賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證覈實，確認無誤即可。
2、覈實房屋狀況。在看房的時候從以下幾個方面入手瞭解： 房屋建築狀況、房屋小區狀況、房屋權利情況。這些情況的核實，有利於你控制好交易的實際成本和風險。
3、明確交易程序。二手房交易可分爲看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給餘款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據、過戶是一定要房產證上所有人都到場纔可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業費、水電煤氣費。
4、明確違約責任。和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。
實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發生。如有的買方簽約後認爲房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續，致使賣方交房後無法及時收到餘款;有的賣方發現房價飆升，則稱未徵得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。因此，爲避免風險，應明確約定違約責任。
二、買二手房應注意什麼
爲了有效避免日後糾紛的出現，二手房買賣過程中還應注意：
1、二手房交易前必須確認房主真實身份。
買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是覈實房主的身份。因此對於業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作爲居間擔保的情況下，該項問題更需引起購房者的注意。
2、簽訂二手房買賣合同時必須明確雙方違約責任。
二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款註明，但對於賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)__日內向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。
3、必須標明付款、過戶時間。
很多二手房買賣的交易都不是一次性付款的，是分期支付。如果逾期則依照實際情況由違約方執行房屋買賣合同中的違約責任。
4、必須註明二手房相關費用的交接時間。
這是買方所應關注的房屋本身的附屬問題，屬於“房屋交付”中的重要條款，一定要註明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。
5、與中介公司簽訂合同時，必須有代理費明細單，通過中介公司購房必須要求與房主見面。另外，必要時可以簽訂補充協議。
實踐中，因二手房買賣發生糾紛的'情況數見不鮮，爲了規避風險，確保您的利益不受損害，建議您在進行二手房交易之前先對買二手房要注意的事項進行了解，這樣才能避免落入對方設置的陷阱之中，從另一個角度講，也是能夠更好的保護自身合法權益的。
二手房法律知識(二)
這8種二手房不能買
1、賣家無法提供房產證
沒有房產證的二手房是過不了戶的，到房管局辦不了手續。只有房產證能證明房屋歸屬，如果買沒房產證的房子，要承擔很大風險，權利也沒有保障。
所以，購房的人一定要警惕賣家拖延不交房產證或者只是給買家看已被拍照顯示的房產證而不是真正的實物。
2、賣房未經其他產權人同意出售的房產
如果房子有多個共有產權人，買房一定要徵得所有共有人同意。有共有人不同意的，買賣無效。即使完成了過戶，之後產權人追究起來，你也只能退房。
過戶時，必須要所有共有產權人到場簽字，有人來不了，要對方提供經過公證的授權委託書，儘可能降低毀約風險。
3、被有關部門查封、扣押的房產
買了被查封、扣押的房子有可能無法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很複雜，有惡意的也有無意的。
原因可能是房價大漲，賣家與第三方合謀僞造債權債務關係，讓法院查封房產，使交易被迫中止;也可能是賣家出賣的房屋登記上屬於賣家，但根據規定和家人共有，共有人提起訴訟，查封了房產。
原因很多，買家常常防不勝防。如果涉及訴訟房屋被保全，查封週期會很長，房屋被查封期間無法過戶。
4、未解除抵押的房產
現在房價高昂，不少賣家的房子都是貸款買的。未還清銀行貸款的房子叫抵押房，根據規定，必須是無抵押狀態的房產，才能辦理過戶。
所以，購買此類房子，買家需要先到銀行辦解押(所謂的“贖樓”)。如果房子還做了其他擔保欠款，買家必須還清擔保的錢，才能辦理解押。
5、違章建築的房屋
如果房屋有違建，按照有關規定，在違建拆除、恢復原樣之前，房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貸款的。
違章建築分兩種情況：一種是未取得合法的土地使用權;一種是合法取得但未取得建設規劃許可證等相關批准文件。
6、正在出租的房屋
我國法律原則之一的“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣不能對抗在先成立的租房買賣。
即使房屋產權發生變更，只要租房合同還沒到期，租客就有權力住在裏面，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。
7、鑑定爲危房的房屋
房子一旦鑑定爲危房，已經失去了居住的價值和意義，因此買家在購房時要了解房屋的年齡和結構等情況，做出初步判斷房屋是否屬於危房。
8、存在超標未經過處理的房改房
房改房是單位給予員工的福利，面積是根據員工的行政級別、工齡等因素確定的，在二次轉讓時如果原來的產權單位認定超標，則必須先將超標問題處理完畢纔可以上市交易。
